Механизм обеспечения банковского кредита

      В целом, основной целью залоговой  работы можно назвать необходимость  обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:

• проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог);
• наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие);
• формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения);
• соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформ-ления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения;
• обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.

      Необходимо  отметить, что в данном случае понятие  «имущество» следует рассматривать  шире, нежели понятие «вещи», так  как первое включает не только вещи в узком значении этого слова, но также ценные бумаги и имущественные  права. Иными словами, одно и то же имущество может менять свой юридический статус в зависимости от того, рассматриваем ли мы его как таковое или как соответствующее право требования. Так, право кредитора требовать заложенное имущество представляет собой в сущности новую форму имущества.

      С точки зрения стоимости как основной характеристики любого имущества данная особенность будет воплощаться в существовании двух различных видов стоимости:  

• рыночной (для имущества как объекта);
• залоговой (для имущества как объекта требования).

      Для оценки стоимости предлагаемого в залог имущества банки достаточно часто пользуются услугами сторонних оценочных компаний. Однако за последние несколько лет во многих крупных банках России были созданы специальные внутренние подразделения, которые специализируются на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, а также составлении договоров залога. Вне зависимости от того, проводится ли оценка аккредитованной с банком или независимой оценочной компанией или силами залогового подразделения банка, при проведении оценки имущества, предлагаемого в залог, оценщику необходимо рассматривать его как «объект требования» и учитывать специфические риски, которые берет на себя банк, включая данное имущество в состав своего залогового портфеля. При этом уровень информированности, порядок и сроки реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества, что означает невыполнение основных допущений, присутствующих в определении рыночной стоимости, и является отправной точкой для расчета особого вида стоимости — залоговой стоимости.

      Необходимо  отметить, что в современной российской литературе залоговую стоимость, как  правило, либо приравнивают к ликвидационной (то есть к стоимости при отчуждении объекта залога в срок меньший, чем  обычный срок экспозиции), либо со ссылкой на «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» относят к специальным видам стоимости. В целом же процесс определения залоговой стоимости имущества в России на сегодняшний день нормативно не регулируется: в существующей нормативно-правовой базе понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо также подменяется понятием «ликвидационная стоимость».

      Однако  в случае с кредитно-залоговыми отношениями  неспособность предприятия-должника погасить свои кредитные обязательства в срок еще не означает его банкротства (условие применения ликвидационной стоимости). Предприятие в законном порядке теряет один из своих активов, который при наличии средств может выкупить обратно. В то же время банк не заинтересован в ускоренной реализации данного актива и соответственно в получении минимальной отдачи от него: имущество будет реализовано в срок, который совпадает с его сроком экспозиции.

      Таким образом, более детальное рассмотрение показывает, что залоговая стоимость — это самостоятельный вид стоимости, под которым стоит понимать стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате предприятием-заемщиком кредитных средств. Именно из-за наличия условия «по требованию банка» при расчете ставки залогового дисконта не учитываются временные характеристики кредита. Кроме того, от ликвидационной стоимости залоговую часть отличает тот факт, что она учитывает судебные издержки, затрачиваемые при реализации данного актива.

      Двойственность  в понимании залоговой стоимости заключается в том, что она, будучи, по сути самостоятельным видом стоимости, одновременно является и производной от рыночной стоимости закладываемого имущества, очищенной (в теории) от всех рисков, которые принимает на себя банк одновременно с принятием в залог имущества, а именно:

• риска неправильной оценки имущества;
• риска утери (или повреждения) имущества;
• риска обесценения имущества;
• риска недостаточного срока экспозиции имущества;
• риска юридических проблем в оформлении имущества в залог;
• риска сложности контроля имущества;
• риска недостаточности информации на момент оформления имущества;
• риска низкой ликвидности имущества;
• риска невозможности взыскания имущества;
• риска признания сделки недействительной;
• риска низкой собираемости предмета залога.

      При этом количественная разница между  рыночной и залоговой стоимостями (или, иными словами, стоимостное  выражение вышеуказанных рисков) носит название залогового дисконта. В свою очередь на практике риски, учитываемые в показателе залогового дисконта, могут быть условно разделены на управляемые и неуправляемые. А сам факт того, что величину риска можно точно количественно измерить, означает «первый шаг» банка на пути управления им.

      Риск  неправильной оценки имущества относится  к числу условно неуправляемых рисков. Это обусловлено тем, что оценка предмета залога, как правило, осуществляется на момент принятия его в залог, а полученная стоимость прописывается в соответствующем договоре залога и действует в течение всего срока кредита. Таким образом, в случае неправильной оценки банк изначально ставит себя в невыгодное положение на достаточно длительный срок. Вариантами минимизации возможности возникновения данного риска может служить повышение профессионального уровня залоговых работников, разработка единой внутрибанковской схемы расчета стоимости предметов залога. Мерами минимизации негативных последствий наступления данного риска могут служить переговоры с клиентом о необходимости пере- оценки предмета залога. При этом изменение стоимости будет оформляться в виде заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору залога.

      Риск  утери (или повреждения) имущества  в целом является управляемым  риском за счет использования системы  страхования залогового обеспечения. Однако необходимо понимание того, что все риски застраховать не только практически невозможно, но и экономически нецелесообразно. Страхование должно применяться только к определенным рискам при четком следовании следующему принципу: страховать риски следует тогда, когда затраты на мероприятие по снижению рисков оказываются дороже страхования. Так, страховые риски обычно фиксируются в договоре страхования как составная часть залогового отношения. В свою очередь кредитные, инфляционные, процентные риски обычно не подлежат страхованию, так как одна из задач банков состоит в том, чтобы своевременно реагировать на подобные риски, учитывать их в своей работе. Однако страхование (даже в компании, аккредитованной с банком) не может дать стопроцентной гарантии полной компенсации причиненного залогу ущерба.

      Риск  обесценения имущества можно  отнести как к условно неуправляемым, так и к частично управляемым  рискам в связи с тем, что, с  одной стороны, невозможно точно  предсказать уровень спроса (и  прочих ценообразующих факторов) на определенный вид продукции в будущем, а с другой - существуют виды имущества (например, компьютерная техника), быстрое обесценение которых является достаточно очевидным. Мерой минимизации рисков может служить составление прогнозов изменения конъюнктуры рынка, в частности, с использованием «метода сценариев», при котором каждому возможному варианту изменения цены присваивается пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный сценарии развития. Однако в условиях современной российской действительности прогнозы сами по себе несут риск, так как часто являются неточными, не учитывают множества факторов и постоянно пересматриваются. В целом риск обесценения закладываемого имущества является одним из наиболее существенных при проведении залоговых операций коммерческим банком в связи с тем, что в случае значительного обесценения кредит может принять «бланковый характер».

      Риск  недостаточного срока экспозиции имущества  является риском, связанным со спецификой принятия в залог отдельных видов  активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости. В связи с вышесказанным данный риск можно отнести к разряду условно управляемого. «Управляемого» — так как банк изначально (до заключения договора залога) имеет возможность анализа состава имущества, предлагаемого в залог, а также особенностей его реализации и, как следствие, может отказаться принимать имущество с недостаточным сроком экспозиции. «Условно» — потому что проблема недостаточности срока экспозиции часто выявляется уже после того, как залоговые отношения оформлены.

      Риск  юридических проблем в оформлении имущества в залог основан  на возможных юридических трудностях и законодательных препонах для  оформления предлагаемого в залог  актива. В качестве примера можно привести сложности в оформлении договора об ипотеке (залоге недвижимости) при неоформленности земельных отношений. Данный риск является управляемым и минимизируется при условии тщательного анализа нормативно-правового поля, в рамках которого происходит оформление залоговых отношений.

      Риск  сложности контроля имущества является управляемым только в том случае, если банком до момента заключения договора был произведен анализ возможных  для данного вида обеспечения  схем (и частоты) контроля и наиболее эффективный вариант был прописан в соответствующем договоре залога. С целью обеспечения контроля за заложенным имуществом большинство крупных коммерческих банков на сегодняшний день имеют соглашения со специализированными сюрвейерскими компаниями.

      Риск недостаточности информации на момент оформления имущества заключается в возможном наличии у предмета залога характеристик, которые не были выявлены на дату оценки, например, скрытых дефектов, конструктивных особенностей и обременений правами третьих лиц. Тот факт, что такого рода характеристики выявляются не сразу, обусловливает отнесение данного риска к разряду неуправляемых. Хотя, как и в некоторых ранее рассмотренных случаях, степень управления риском возрастает по мере возрастания тщательности анализа предлагаемого в залог имущества.

      Риск  низкой ликвидности имущества и  его анализ представляются особо  важными, так как одну из ключевых ролей в формировании итоговой величины залоговой стоимости играет показатель ликвидности, определяемый на основании  выводов о текущем состоянии рынка. В отношении предмета залога ликвидность может быть:

• высокой — для залога со сроком реализации менее 30 дней;
• средней — для залога со сроком реализации от 30 до 90 дней;
• низкой — для залога со сроком реализации 90–180 дней;
• безнадежной — со сроком реализации более 180 дней.

      В случае если ликвидность предмета залога признается безнадежной, то его стоимость  с точки зрения интересов банка  крайне мала или стремится к нулю.

      Риск  невозможности взыскания имущества  в значительной степени является логическим продолжением риска сложности контроля имущества и подразумевает, что процесс взыскания де-факто является невозможным по причине:

• отсутствия доступа в место хранения предмета залога;
• отсутствия самого предмета хранения в определенном договором месте;
• отсутствия юридических оснований для обращения взыскания.

      Данный  вид риска является частично управляемым, однако управление им в значительной степени осуществляется через длительные судебные тяжбы. Иными словами, полный контроль над данной ситуацией со стороны банка невозможен.

      Риск  признания сделки недействительной подразумевает риск наличия существенных нарушений, допущенных в процессе оформления залоговых правоотношений, в результате которых стало возможным признание  договора залога недействительным или отказ в его регистрации. Примером может служить отказ в государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) по причине наличия в договоре опечаток или несоответствия в нем параметров, идентифицирующих недвижимость, параметрам, указанным в соответствующих правоустанавливающих документах. В частности, существует вероятность того, что договор об ипотеке фактически не будет являться заключенным (отказ в государственной регистрации), в то время как денежные средства уже будут выданы. Однако данный риск можно отнести к числу управляемых в связи с тем, что существует нотариальное удостоверение сделок как средство его минимизации, при котором банк несет данный риск солидарно с нотариальной конторой.

      Риск  низкой собираемости предмета залога также оказывает влияние на ставку залогового дисконта. Под показателем собираемости предмета залога принято понимать вероятность обращения взыскания на заложенное имущество, а также его реализации с учетом возможного противодействия со стороны недобросовестного залогодателя, в том числе в части оформления залога и его сохранности. Собираемость предмета залога зависит от множества факторов, в частности, от вида предмета залога, правовой обеспеченности сделки, характеристики местонахождения и вида хранения (эксплуатации) имущества, а также правового статуса собственника имущества. При сильном противодействии со стороны залогодателя данный вид риска является явно неуправляемым.