Ипотечное кредитование в РФ

 

     Государство обещало помочь, но жизнь показала, что это только слова. Те единичные  случаи реструктуризации долгов, которые  имели место, так и остались единичными. Какие меры предполагали оживить ипотеку в стране?

     создание  Агентства ипотечного жилищного  кредитования (АИЖК), увеличение его  уставного капитала до 20 млрд. рублей

     снижение  процентной ставки до «здоровой» - не более 10% годовых

     создание  программы по предложению бюджетного жилья с ценой не более 30 тыс. рублей за кв. м.

 

     Миновал год. Ипотечный кризис прошел несколько  стадий за это время. Зима и весна 2010г. - полная «заморозка». Однако банки  услуги ипотечного кредитования продолжают рекламировать, но получить кредит крайне сложно. Лето 2010г. - робкие признаки оживления рынка. Осень 2010г. - по мнению некоторых аналитиков появились признаки полноценного возрождения ипотеки. Давайте посмотрим внимательно на этот «ренессанс». Итак, помесячно: в июле 2010г. кредитов выдано на 16,2 % больше, чем в июне; в августе относительно июля больше на 26%. В абсолютных цифрах - это 13529 единиц кредитования. Для нашей страны это очень мало. А в сравнении с летом 2008г. эта цифра все равно на 60% меньше. Ставка рублевых кредитов в сентябре 2010г. колебалась от 17,5 до 20,7%. Лишь один банк (Смоленский) заявил о снижении ставки до 10,5% по ипотечной программе «Собственник».

 

     На  рынке ипотечного кредитования реально  осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов. Сумма первоначального взноса увеличена всеми банками до 30 - 40% от размеров кредита. Ужесточены требования к пакету предоставляемых документов, в частности подтверждения доходов (только форма «2 - НДФЛ», т.е. та, что подается в налоговую инспекцию). Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).

     Ну  а что заемщики? Их контингент значительно изменился. Лица с доходами 25 -30 тыс. руб. в месяц с трудом могут рассчитывать на получение кредита. На авансцену выходят люди с доходом 90 - 100 тыс. руб. в месяц. На рынке первичного жилья ситуация еще более сложная. Кроме вышеперечисленных сложностей здесь есть и свои. Банки требуют полную или на 2/3 готовность нового жилья и дополнительный залог. Какой? Заемщику желательно уже иметь собственную квартиру, да еще, чтобы в этой квартире не было зарегистрировано несовершеннолетних детей.

     Многие  сейчас предпочитают брать небольшие  кредиты для т.н. альтернативных обменов: продают свою имеющуюся  жилплощадь, добавляют кредитные  деньги и покупают лучшую квартиру. Поскольку цены на жилье снизились, то операция, безусловно, выгодная. В докризисные времена банки сотрудничали с риэлтерскими компаниями, предоставляя их клиентам скидки и бонусы. В кризис все рухнуло. Сейчас только ВТБ -24 возвратился к прежнему сотрудничеству с риэлтерами. Каков итог? С мертвой точки процесс ипотечного кредитования сдвинулся. Можно ожидать, что 2011 год будет переломным в восстановлении ипотечного рынка.

 

     

     2.Текущее состояние ипотеки

 

     К концу лета 2010 года стало ясно, что  видимая либерализация на ипотечном  рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе умерить аппетиты.

     Другим  позитивным для рынка результатом  кризиса можно назвать широкое  распространение плавающих ставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 - начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

     Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

     Но  и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем  снизили минимальную величину первоначального  взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

     До  возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк "Россия".

 

     2.2Плавающая  ставка

     До  кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только "дочки "иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Например, по словам представителя ВТБ24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банков жилищных кредитов приходится около 20%.

     Коммерческие  банки привязывают плавающие  ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования - LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают ориентироваться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ.

     Наиболее  распространено «привязывание» плавающих  ставок к лондонской межбанковской  ставке предложения LIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Европейская межбанковская ставка предложения EURIBOR используется в качестве базы плавающих ставок значительно реже, поскольку кредиты в евро у россиян спросом не пользуются.

     Следствием  кризиса стало появление гибридной, или комбинированной фиксировано-плавающей  ставки. По таким программам на несколько  лет устанавливается фиксированная  ставка, а затем начинает действовать  плавающая. Зафиксированная на начальный  период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

     Собственные кредитные программы на приобретение жилья с плавающей ставкой  предлагают 12 крупных банков: АМТ  Банк (экс-БТА Банк), "БНП Париба", банки "ЖилФинанс" "ДельтаКредит" и "Московское ипотечное агентство" (МИА), ВТБ 24, Банк Интеза, Нордеа Банк, ОТП банк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.

     По  партнерской сети АИЖК активно распространяется предложение нового кредитного продукта Агентства - "Переменная ставка". Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел - не менее 5 и не более 20% годовых.

 

     Впрочем, на этом поле наблюдаются и потери - в июле банк «Возрождение» отказался  от использования плавающей ставки по ипотеке, которая представляла собой, пожалуй, самый оригинальный вариант  из всех действующих, будучи привязана к стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ.

     Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей  ставки, так как она позволяет  банкам минимизировать риски колебаний  рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене.

     Заемщика  плавающая ставка привлекает тем, что  в условиях благоприятной экономической  ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски  колебания рыночной стоимости ресурсов.

 

     2.3 Краткий обзор  основных ипотечных  программ

 

     Наиболее  распространенные в России ипотечные  программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки  в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.

 

     Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую  в докризисный период экзотику как  приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке.

     По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

     Не  особенно распространенные и до кризиса  кредиты на приобретение земельных  участков и сегодня выдают немногие банки.

     Презентованный  в августе ипотечный продукт  АИЖК "Малоэтажное жилье" позволяет  получить кредит на приобретение жилого дома с земельным участком или  земельного участка с условием строительства  на нем жилого дома под залог приобретаемого объекта недвижимости. Однако и эта программа имеет ряд ограничений: строительство дома должно вестись по согласованному типовому проекту и на территории организованной малоэтажной застройки, вошедшей в перечень, утвержденный АИЖК. Сейчас в этом перечне всего пять территорий, и еще пять заявок находятся на рассмотрении в Агентстве.

     Новые кредитные продукты с социальной составляющей, предложенные АИЖК, - "Новостройка", "Материнский капитал", "Военная  ипотека", "Переменная ставка", "Малоэтажное жилье" получили неплохой отклик, как со стороны партнеров, так и со стороны заемщиков. В отношении некоторых программ даже разгорелся ажиотаж. К примеру, при плане АИЖК по "Военной ипотеке" на этот год в 4 млрд рублей заявок на поставку закладных поступило на 13 млрд рублей и Агентству пришлось пересмотреть бизнес-план и увеличить объем рефинансирования до 10 млрд рублей. По "Материнскому капиталу" лимит фондирования партнеров был выбран уже к началу августа.