Ипотечное банковское кредитование в россии: проблемы и перспективы развития

     Данный  перечень не носит исчерпывающего характера  и может быть расширен, поскольку  имеется оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

     Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

     По  мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования правового регулирования ипотеки существует, но ее решение выходит за рамки настоящей дипломной работы.

Кредит  под залог недвижимого имущества

      Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в  банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

     Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
• предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Не  все перечисленные объекты в  чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

     Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (см. рис. 1), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

     Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность  на землю, и является важным каналом  финансирования, например, аграрного  сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

Рис. 1. Отдельные  виды специализированных банков.

      Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое  назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости.¹ Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

1.2. Модели ипотечного  кредитования в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

      В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

      Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.²

В странах  ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.³

     Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

     В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости  объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под  них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

     Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

     Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

     Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

     Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

1. В  Швеции, Дании кредиты и залоги  разделены. Государственная регистрация  необходима только для залогов,  а размер кредита в органах  регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. В  Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

• залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

• предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
• размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
• участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
• размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.⁴

     Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

     Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего  существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

     Другой  отличительной особенностью ипотечных  банков Германии является наличие у  них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

     Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

     Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации  прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская  схема ипотечного кредитования

      Страны  англо-американской системы права  используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.

     Суть  её заключается в следующем: клиент берёт в банке кредит (ссуду) и  покупает квартиру. Затем банк продаёт  закладную на купленную квартиру агентству ипотечного кредитования. После чего клиент рассчитывается с агентством по взятому кредиту, а агентство, в свою очередь, гасит банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет роль гаранта погашения банковского кредита.

     Классическая  ипотека предполагает наличие первичного и вторичного рынков. Первичный – это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный – рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдаётся, как правило, на длительный срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если, конечно, заёмщик не найдёт клад или в Америке не умрёт его бабушка-миллиардерша). Между тем, не многие банки способны отвлекать собственные ресурсы на 5-10 лет.