Права и обязанности сторон. Порядок передачи предприятия покупателю

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.⁸

Таким образом, предприятие относится  к недвижимому имуществу, следовательно, договор продажи предприятия считается одним из подвидов договора купли-продажи недвижимости. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель — принять предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму.

3 Права и обязанности сторон. Порядок передачи  предприятия покупателю

Согласно  ст. 563 ГК РФ, обязанностью продавца является передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Продавец обязан за свой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. 
Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю. 
Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Здесь четко разграничены государственная регистрация договора и регистрация права (перехода права), возникающего из договора. Итак, право собственности на покупателя переходит в результате последовательности действий: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта, регистрация права собственности. 
С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Иногда это может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправном состоянии либо избежания крупных убытков, которые могут наступить при остановке производства. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность.

Документы, прилагаемые к договору продажи (п. 2 ст. 561 ГК) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом. 
Количество и качество имущества, определяется по аналогии с общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК) при договоре продажи предприятия, покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет право требовать только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565). Это правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам о купле-продаже. 
В соответствии со ст. 483 ГК, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора (см. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК). Ст. 566 ГК РФ ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц или противоречит общественным интересам. Обязанностью покупателя также является передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавец одновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии его согласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, отмечается в комментариях к ст. 566 ГК, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора (ст. 562 ГК). О действиях кредиторов говорилось выше.

Оплата  полученного предприятия является основной обязанностью покупателя. 
Существует, но специально ГК не регулируется обязанность принять товар. Чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия, покупатель должен совершить ряд действий. Если передаточный акт соответствует условиям договора, покупатель не может без оснований отказаться от его подписания или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В п.3 ст.484 ГК говорится, что продавец сможет требовать от покупателя принятия передачи предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжением договора. А так же потребовать государственной регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков. Таким образом, основная обязанность продавца — передать предприятие покупателю по передаточному акту и перенести на него право собственности, после того, как договор будет зарегистрирован в установленном законом порядке. Основной обязанностью покупателя является оплата полученного предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе написания работы я выяснила, что предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью, что позволяет рассматривать договор продажи предприятия в качестве разновидности купли-продажи недвижимого имущества. Однако особые свойства предприятия как объекта гражданских прав обусловили необходимость специальной регламентации отношений, возникающих при его реализации. 
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель — принять предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму. Говоря об особенностях отношений, возникающих при продаже предприятия, следует указать на наличие в ГК специальных правил, применяемых в случаях передачи предприятия с недостатками. При этом в качестве правонарушения может рассматриваться любое несоответствие между составом предприятия, определенным договором купли-продажи, и составом фактически переданного имущественного комплекса, указанным в передаточном акте. В частности, расхождения между условиями договора и положениями акта будут иметь место при передаче предприятия ненадлежащего качества либо при передаче только части входящего в него имущества. Согласно п. 2 ст. 565 ГК, если недостатки предприятия или утрата части имущества были установлены на стадии его передачи продавцом и эти факты отражены в передаточном акте, покупателю предоставляется право требовать уменьшения покупной цены предприятия. Помимо этого он правомочен предъявить и какие-либо иные требования, если такая возможность допускается договором. Потребовать уменьшения покупной цены предприятия покупатель также вправе в случае, когда в составе имущественного комплекса были переданы долги продавца, не указанные либо в договоре продажи, либо в передаточном акте (п. 3 ст. 565 ГК). Покупатель может быть лишен этого правомочия, если будет доказано, что во время заключения договора и передачи предприятия он знал о наличии соответствующих обязательств. Рассматривая данное правило, необходимо отметить, что по его поводу в литературе неоднократно высказывались критические замечания. Большинство ученых справедливо полагает, что долги, которые не были отражены в договоре продажи, не могут входить в состав предприятия и передаваться покупателю, ибо на то нет его согласия. Когда договор содержит указание на обязательства, подлежащие передаче, однако в передаточном акте о них не упоминается, долги также не могут считаться принятыми покупателем, поскольку акт признается единственным документом, удостоверяющим состав перешедшего       покупателю имущества. Специфика предприятия как объекта гражданских прав и характер отношений, складывающихся при его продаже, вызвали необходимость установления также специального правила. Согласно ст. 566 ГК общие положения о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора применяются при продаже предприятия в особом порядке. Нормы ГК, предусматривающие в качестве последствий возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору с одной или с обеих сторон (например, ст. 167,169 ГК и др.), могут применяться к договору продажи предприятия, если только это существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, а равно других лиц, и не противоречит общественным интересам. 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Нормативно - правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации. Государственные символы России. - Новосибирск. Сиб. унив. изд-во, 2010. - 48 с . 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 1.10.2009) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 1.10.2009) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.410.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30. Ст. 3594.

5. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации 1997. № 30. Ст. 3595.

6. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Арбитражного суда Российской Федерации. 2001. № 3. 
 

II. Специальная литература

1. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия // Юрист. 2001. № 1. С.12-14.

2. Бакунов А. В. Гражданское право России (Часть особенная). Учебно-методическое пособие/ Южно-Сахалинск: Изд. СахГу, 2002. 678 с. 
3. Брагинский М.И., Витрянский  В. В. Договорное право. М./  Новый юрист, 2002.546 с.

4. Витрянский. В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе// Хозяйство и право. 2003. № 6. С.22-26.

5. Калпин А. Г. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина. — 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2002. 542 с.

6. Козырь О. М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)/ Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова). М., 2002. 874 с. 
7. Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под общ. Ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М. Норма, 1999. 985 с. 
8. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 1999. 785 с.