Права и обязанности сторон. Порядок передачи предприятия покупателю

2.2. Предмет договора и срок договора

Главным условием договора продажи предприятия  является его предмет, определение  которого должно содержать все характеристики и данные (см. ст. 554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина  Р. Ф. от 13 июня 1995года № 49. В состав предприятия входят следующие элементы: материальные — помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства); нематериальные — имущественные права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.).³ Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе и фирменное наименование, поскольку нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК фирма включается в предмет договора).

Согласно  п.3 ст.553 в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием. 
Глава 30 ГК (§ 8) регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит, предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав). 
Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.4 ст. 562). Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.

2.3 Цена договора

Договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена (п. 1 ст. 555 ГК). Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июля 1995 г. № 49 . Помимо инвентаризационного акта до подписания договора в обязательном порядке составляются заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Данные, содержащиеся в указанных документах, рассматриваются сторонами и используются ими для определения цены предприятия. Ст.17 Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» определяет порядок назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе при продаже государственных предприятий. «Договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиять различные факторы как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников)».⁴ 
Документы, предусмотренные ст.561 ГК РФ служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения. Действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Цена определяется свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (для достоверности информации о действительной стоимости предприятия). Документы должны быть составлены, рассмотрены и согласованы сторонами. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4 Форма договора продажи предприятия. Порядок государственной регистрации договора и прав на предприятие

Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК РФ). Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.

В случае приобретения государственных и муниципальных предприятий обязательным условием для оформления договора является представление покупателями — юридическими лицами учредительных документов, балансовых отчетов за последние три года, а также справки из налоговой инспекции, если цена предприятия более 10 000 минимальных размеров оплаты труда. Если покупателем по договору, цена которого превышает 2000 минимальных размеров оплаты труда, выступает физическое лицо, оно также должно представить справку из налоговой инспекции (п. 3 ст. 9 Закона о приватизации). 
Таким образом, при заключении договора продажи предприятия, должны быть соблюдены письменная форма договора, четко должны быть прописаны цена договора, предмет договора, права и обязанности сторон по договору. Необходимым условием заключения договора продажи предприятия является государственная регистрация этого договора.

Продажа предприятия — одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.⁵ 
В соответствии со ст. 454 и 559 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью (ст. 132 ГК), что позволяет рассматривать договор продажи предприятия в качестве разновидности купли-продажи недвижимого имущества (см. ст. 549 ГК). Однако особые свойства предприятия как объекта гражданских прав обусловили необходимость специальной регламентации отношений, возникающих при его реализации. Основное значение в правовом регулировании продажи предприятия имеют нормы § 8 гл. 30 ГК РФ. Поскольку иное не предусмотрено этими правилами, к продаже предприятия применяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК РФ). Вопросы, оставшиеся неурегулированными, решаются на основе общих положений о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ). 
Особые правила могут устанавливаться иными актами гражданского законодательства для продажи предприятий отдельных категорий. В частности, специфика продажи предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». 
По мнению А. Г. Калпина, определение договора продажи предприятия может быть сформулировано следующим образом: по такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель — принять предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму.⁶

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным. 
Согласно п.3 ст. 560 ГК РФ, договор продажи предприятия, так же как и всякий иной договор продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Регистрация осуществляется специальными учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
Согласно ст.564 ГК РФ, право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. 
Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563 ГК РФ). В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. 
Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.⁷ Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости.

Пожалуй, самая характерная особенность  договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью  сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. 
Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение  обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День  подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия. 
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).