Понятие и сущность залога

     Если  иное  не предусмотрено договором, сторона, у которой находится  заложенное имущество, обязана: страховать за счёт залогодателя заложенное имущество  от рисков утраты и повреждения; принимать  меры, необходимые для обеспечения  сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ).

     Обязанности по сохранению предмета залога раскрываются особым образом при залоге прав. Так, ст. 56 Закона о залоге устанавливает, что залогодатель, если иное не предусмотрено договором, обязан наряду с перечисленным выше: совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права; не совершать уступки заложенного права; не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

     Залогодержатель и залогодатель вправе проверять  состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ).

     Последствия утраты и повреждения предмета залога или угрозы таковых определены в п. 3 ст. 343, ст. 344 – 345 ГК РФ, ст. 57 Закона о залоге. Если предмет залога утрачен или повреждён и за наступление указанных обстоятельств отвечает залогодержатель, залогодатель может требовать возмещения причинённых ему убытков. Кроме того, если из-за нарушения залогодержателем своих обязанностей по договору создаётся угроза утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель может требовать досрочного прекращения залога. Если же предмет залога утрачен, повреждён и т.п. по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

     Существенной  гарантией реальности обеспечения является право залогодержателя получить страховое возмещение при утрате или повреждении предмета залога, независимо от того, в чью пользу застраховано имущество (п. 1 ст. 334 ГК РФ). При этом удовлетворение за счёт страхового возмещения предоставляется залогодержателю на тех же началах, что и за счёт стоимости самого имущества при обращении взыскания на предмет залога. В частности, это означает, что право залогодержателя ограничено интересами тех кредиторов, которые по общему правилу имеют преимущество перед ним, и т.п. По понятным причинам залогодержатель не получает права на удовлетворение, если утрата обеспечения произошла по обстоятельствам, за которые он отвечает (например, в результате его небрежности).

     Удовлетворение  требований залогодержателя осуществляется в два этапа: обращение взыскания на предмет залога и его реализация (ст. 348 – 351 ГК РФ).

     Право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя при нарушении должником обязанностей по основному договору. В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 351 ГК РФ, обращение взыскания может быть осуществлено и до срока исполнения обеспеченного обязательства (в основном это имеет место при ненадлежащем обращении залогодателя с предметом залога). «Обращение взыскания – процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает своё право на преимущественное удовлетворение требований за счёт стоимости заложенного имущества»⁹.

     Порядок обращения взыскания на предмет  залога различается в зависимости от того, является предметом залога недвижимость или движимое имущество (ст. 349 ГК РФ).

     Обращение взыскания на недвижимость возможно только в судебном порядке. Строгость  законодателя в данном случае связана  с особой ценностью недвижимого имущества. Единственное исключение из этого правила следующее: взыскание может быть обращено на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания. Таким образом, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может иметь место только после неисполнения должником обязательства. Эта норма направлена на защиту интересов собственников заложенной недвижимости от недобросовестных действий залогодержателей.

     В случае, если предметом залога является движимое имущество, то порядок обращения взыскания на него различается в зависимости от вида залога: с оставлением заложенного имущества у залогодателя или с передачей его залогодержателю. При залоге без передачи имущества залогодержателю требования залогодержателя удовлетворяются за счёт заложенного имущества по решению суда, если иное не установлено соглашением сторон договора о залоге. «Соглашение, устраняющее судебный порядок, может быть составной частью договора о залоге. Оно может быть достигнуто позднее, как до появления оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и после появления таких оснований; нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется»¹⁰. На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Закон называет три особых случая, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке. Решение суда необходимо, если: а) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; б) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; в) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

     Материальным  результатом процедуры обращения  взыскания на предмет залога является соответствующий документ (решение суда, нотариально оформленное соглашение и т.д.), подтверждающий факт обращения взыскания и право реализовать предмет залога.

     «Высший Арбитражный Суд РФ в п. 3 Информационного  письма №26 от 15 января 1998 г. разъяснил, что «одним из существенных признаков  договора о залоге является возможность реализации предмета залога», поскольку в соответствии со ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований кредитора-залогодержателя осуществляется путём продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга»¹¹.

     Реализация  предмета залога осуществляется путём продажи его с публичных торгов. Таково общее правило. Порядок продажи на торгах определяется процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Он предусмотрен в ст. 350, 447 – 449 ГК РФ.

     Результаты  торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передаётся залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК РФ). Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передаётся залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое – полностью (поскольку цель договора о залоге, а именно, удовлетворение залогодержателя из стоимости заложенного имущества, достигнута). Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Иными словами, он может защищать свои права из основного договора в общем порядке.

     Важно подчеркнуть, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором  залога. Поэтому его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника.

     Если  никто не приобретёт имущество на торгах, залогодержатель может по соглашению с залогодателем купить его сам и зачесть покупную цену в счёт долга. Если он этого не сделает, назначаются повторные торги. Если и они не состоятся, залогодержатель вправе оставить имущество за собой. Согласие залогодателя на это уже не требуется, но закон гарантирует ему минимальную цену, по которой залогодержатель может приобрести имущество (п. 4 ст. 350 ГК РФ). Договор залога в результате такого приобретения прекращается, а непогашенная часть долга взыскивается с должника в общем порядке.

     В процессе реализации предмета залога особо защищаются интересы залогодателя как собственника заложенного имущества. Во-первых, должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в  любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающие это право ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК РФ). Во-вторых, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, т.е. не прекращает просрочку должника,  а значит, не освобождает его от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и т.д. Но она выгодна тем, что может дать залогодателю (должнику или третьему лицу) возможность избежать продажи имущества, погасив долг перед залогодержателем за счёт иных источников.

     Договор залога прекращается на общих для  всех договоров основаниях, а также  в случаях, перечисленных в ст. 352 ГК РФ:

1. с прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
2. по требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
3. при продаже предмета залога с публичных торгов, а также, если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
4. если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменён.

     Во  всех, кроме последнего, случаях  прекращение залога означает, что  имущество перестаёт быть обременённым. Собственник вещи (залогодатель или  лицо, купившее её на торгах) может свободно ею распоряжаться. Как собственник, он может требовать возврата ему вещи. Обладатель права, освобождённого из-под залога, также может свободно пользоваться и распоряжаться им.

      Особенности отдельных  видов залога 

     Отдельными  видами залога являются ипотека, залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде и залог прав.

     Ипотека, или залог недвижимости, регулируется специальным актом – Законом об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК РФ, определяющими общие положения о залоге (ст. 334 – 356 ГК РФ), и нормами Закона об ипотеке преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК РФ. «Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило ст. 354 ГК РФ. В то же время нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам главы 7 ГК «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это, в частности, относится и к Закону о залоге»¹².

     Ипотекой, как она определена в ст. 1 Закона об ипотеке, называется правоотношение, в силу которого одна сторона -  залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другим кредитором залогодателя.

     «Из дальнейшего содержания Закона явствует, что залогодателями могут быть физические и юридические лица. Причём Законом не вводятся ограничения для иностранных граждан и иностранных юридических лиц.

     Залогодателем может быть сам должник по обязательству  или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) и владеющее  имуществом на праве собственности  либо хозяйственного ведения.

     Залогодержателем  могут быть гражданские лица, государственные, коммерческие и сберегательные банки, а также другие юридические лица»¹³.

     Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Права в отношении  объекта недвижимости идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только по уникальному учётному номера объекта – кадастровому номеру (ст. 1, 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.¹⁴ ). Таким образом, ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке).