Основания возникновения права собственности на землю

         2. Возникновение права собственности РФ на земельные участки.

       Возникновение права собственности  РФ при разграничении  государственной собственности на землю.

       Юридические факты при возникновении права  собственности РФ в процессе разграничения  государственной собственности  на землю можно разделить на несколько  групп.

       К первой группе относятся юридические  факты, указывающие на наличие на земельном участке федеральных объектов и организаций. В данную группу включаются случаи, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости. Например, ст.8 ФЗ «О статусе столицы РФ» определяет, что земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ, находятся в собственности РФ.

       ЗК  РФ (п.4 ст.87) установил, что земли  промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими  системами, объектами обороны и  безопасности и другими объектами, отнесенными к ведению РФ в  соответствии со ст.71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

       В других случаях на земельном участке  должны находиться не просто объекты, а соответствующие организации. Земельные участки, на которых расположены  организации, входящие в систему  государственного резерва, являются федеральной собственностью.

       Юридический  состав может включать два вышеназванных случая, то есть на земельном участке могут находиться и объекты, и организации. Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности.

       Вторая  группа юридических составов называет главным факт предоставления земельных  участков государственным органам  и организациям.

       Еще одним юридическим фактом, влекущим возникновение права собственности РФ, является отнесение земель к определенной категории.

       В целом названные группы юридических  фактов укладываются и соотносятся  с юридическими фактами, названными в ст.3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». ¹⁶

       Для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существует проблема внесения сведений на недвижимое  имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о наименовании документа-основания для возникновения прав на земельные участки при признании права федеральными законами. Например, в ЕГРП при регистрации права собственности РФ в графе «документы-основания» указывается нормы статьи Лесного кодекса РФ.

       Если в случае предоставления земельного участка органам государственной власти, предприятиям или организациям можно определить, что основанием возникновение прав являются административные акты, но в отношении другого случая определить такое наименование затруднительно. «Факт нахождения на земельном участке здания, строения,  сооружения находится в собственности  РФ, документально подтверждается только косвенными обстоятельствами – фактом приобретения государственным органом, учреждением или предприятием здания, строения, сооружения в оперативное управление, внесением имущества в реестр федеральной собственности».¹⁷

       Постановлением  Правительства РФ утвержден перечень документов, необходимых для государственной  регистрации права собственности  РФ, субъекта РФ или муниципального образования при разграничении государственной собственности на землю.

       В первом случае основания для рассмотрения права публичной собственности  на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной  власти РФ, его территориальному органу, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданной органом государственной власти субъекта РФ.

       Основанием  для регистрации права собственности РФ на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего РФ. Этот юридический факт должны подтвердить правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка.

       В основе критериев для отнесения  земельных участков к тому или  иному уровню публичной собственности  на протяжении всего процесса разграничения  были положены :

       1) принцип единой судьбы земельных  участков и прочно связанных  с ними объектов;

       2) целевое назначение и разрешенное  использование земельных участков. 

       Возникновение права собственности  РФ на земельные участки  по основаниям, предусмотренным  гражданским законодательством.

       Традиционно основания возникновения права  собственности принято подразделять на первоначальные и производные. Если в основу такого разграничения взять критерий правопреемства, основания приобретения права собственности РФ на земельные участки, предусмотренные гражданским законодательством, относится к производным способам приобретения права.

       При использовании критерия воли при  разграничения оснований возникновения  права собственности РФ к производным  относятся случаи, когда право  собственности переходит к РФ по воле собственника, отчуждающего имущество (сделки, наследование по завещанию, реорганизация).

       К первоначальным способам относятся  случаи принудительного отчуждения права собственности на земельные  участки в пользу РФ. Эти основания  приобретения прав на землю могут  быть использованы только публичными собственниками, в том числе и РФ. Указанные случаи рассматриваются гражданским и земельным законодательством как основания прекращения права собственности. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд, национализация, конфискация, реквизиция (в некоторых случаях).

       РФ  может приобрести земельные участки  как путем изъятия, в том числе  путем выкупа для государственных  нужд, так и на основании договора купли-продажи. При этом не следует  отождествлять правоотношения по изъятия земельного участка для государственных нужд в случае, если собственник согласен на его выкуп, и отношения по приобретению земельного участка РФ на основании договора купли-продажи. Совокупность юридических фактов и их значение при изъятии и при купле-продаже земельных участков различаются.

       При изъятии земельного участка необходимым  юридическим фактом является акт  органа исполнительной власти РФ об изъятии  земельного участка. Заключенный впоследствии договор должен лишь конкретизировать условия выполнения указанного решения.¹⁸

       Приобретение  государством земельных участков на основании гражданско-правовых сделок без использования процедуры  предварительного изъятия земельных  участков производится на основании  договора, который непосредственно  в данном случае является основанием возникновения права собственности. Указанный договор определяет содержание административного акта, принимаемого уполномоченным органом исполнительной власти РФ для приобретения земельных участков, основной целью которого является уточнение порядка финансирования сделки из бюджета и т. д.

       Приобретение  земельных участков РФ на  основании  договоров купли-продажи, дарения, наследования имущества определяется гражданским  законодательством, если иное не предусмотрено  земельным законодательством. Это  означает, например, что купля-продажа  земельного участка также регулируется положениями §7 ст. 30 ГК РФ, но с учетом специальных правил, предусмотренных земельным законодательством.

       Исходя  из п.3 ст.37 ЗК РФ в договор включаются сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем соответственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

       В настоящее время при заключении договоров купли-продажи земельных участков установлена ответственность в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии  разрешенным использованием, что обязывает продавца предоставить информацию только при наличии ограничений (обременений) прав, а не о самом разрешенном использовании.¹⁹

       Статьи 1116 п.2 и 1151 п.2 ГК РФ свидетельствуют  о том, что РФ не только является единственным получателем выморочного имущества, но и о том, что  такое имущество переходит к ней в порядке наследования по закону.

       Вместе  с тем, в законодательстве закреплены особенности правового положения  РФ как наследника. Во-первых, этот субъект  освобожден от принятия наследства (п.1 ст.1152 ГК РФ). Во-вторых, для РФ не применяются правила о сроке на принятие наследства (ст.1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства после истечения установленного срока (п.1 и 3 ст. 1155 ГК РФ). Также при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (п.1 ст.1157 ГК РФ).

       При наследовании земельного участка необходимо учитывать принцип земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп.8 п.1 ст1 ЗК РФ).

       Возникновение права собственности РФ при принудительном отчуждении земельных участков относятся к специальным основаниям возникновения права собственности. Субъектом данной возможности приобретения права собственности является РФ.

       Действующий ЗК РФ дает определение конфискации  земельного участка как принудительного безвозмездного изъятия земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное им преступление.

       При изъятии земельных участков для  государственных нужд решения об изъятии и о размере убытков  могут быть оспорены в суде. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ).

       В п.27 Постановления Пленума ВАС  РФ от 24.03.2005 года №11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, исковое требование не подлежит удовлетворению.²⁰ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение.

       Права на земельные участки возникают  из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

       Право собственности может также возникнуть на земельный участок из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Право собственности может также возникнуть из актов органов государственной власти. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким относятся, в частности, нормы ст.20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц приобрести земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность. Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения права собственности на земельный участок на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести, например, приобретательскую давность.