Основания возникновения права собственности на землю

       Купля-продажа  земельных участков – наиболее  распространенный  на  практике  договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 – 491 и 549 – 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.

       Данный  договор является возмездным, консенсуальным и  двусторонне-обязывающим.

       Первым  существенным условием договора является его предмет.

       Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом  договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший  государственный кадастровый учет.

       Из  сказанного следует, что условие  о предмете договора купли-продажи  земельного участка считается согласованным при наличии кадастровой карты (плана) земельного участка. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.⁸

       Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» обязательным приложением  к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.⁹  Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

       Для продажи земельного участка в  качестве второго существенного  условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.

       Момент  перехода права собственности связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

       Отдельно  необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи  земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

       - О недопустимости нарушения права  покупателя на информацию;

       - О недопустимости включения в  договор условий, противоречащих  закону.

       Также стоит уделить внимание купле-продаже  земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности.

       Во-первых, продажа земельного участка для  строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

       Во-вторых, такая продажа осуществляется по общему правилу на торгах, но законом  могут быть установлены и исключения.

       Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении  правил организации и проведения торгов при продаже находящихся  в государственной и муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков».¹⁰

       Торги проводятся в форме конкурса или  аукциона. При  этом  аукцион  может  быть открытым  или  закрытым  по  форме  подачи  предложений  о цене. Конкурс проводится в тех  случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются  условия (обязанности) по использованию земельного участка.

       Начальная цена земельного участка определяется его продавцом на основании независимой  оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

       По  результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

       Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

       Не  позднее 20 дней с момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

       Право собственности на приватизируемое  недвижимое имущество переходит  к покупателю со дня государственной  регистрации перехода права собственности  на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.¹¹ 

       Возникновение права собственности  на землю из иных оснований.

       1. Основанием возникновения права  собственности на землю может  служить судебное решение, которое  выносится судом в случае признания  гражданских прав и обязанностей.

       ЗК  РФ в ст. 59 признает судебное решение  в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

       Судебное  решение играет роль в юридическом  составе возникновения, изменения  или прекращения прав на землю. В  частности, своим решением суд может  изменить момент возникновения прав на землю.¹²

       Следует отметить, что основанием возникновения  права собственности на землю  может быть также и мировое  соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая природа данного  основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда».¹³ Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.

       В качестве примера можно привести  следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании  неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность  соответствующие органы обязаны  предоставить земельный участок. (п.10 ст.30 ЗК РФ). 

       2. Следующим основанием возникновения  права собственности на землю  является приобретательская давность.

       Сущность  приобретательской давности состоит  в возврате в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.

       Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений  в применении норм о приобретательской  давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.

       Во-первых, право собственности в силу приобретательской  давности может быть приобретено  как на бесхозяйное имущество, так  и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому  лицу (в том числе государству). И, во-вторых, положения п.2 ст.214 ГК РФ и п.1 ст.16 ЗК РФ  нельзя рассматривать в качестве нормативного основания возникновения права собственности на землю. Их роль сводится лишь к констатации факта принадлежности государству всей земли, кроме тех участков, которые переданы в частную собственность. Принадлежность земель государству не установлена на будущее. Судьба земельного участка может измениться, в том числе и с помощью норм приобретательской давности.¹⁴

       Исключением из этого являются земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, перечень которых дан в ст.27 ЗК РФ.

       Для возникновения права собственности  по давности владения необходимо, чтобы  юридическое или физическое лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет.

       Как мы видим, приобрести право собственности  по давности владения может только гражданин или юридическое лицо. Следовательно, на основании ст.234 ГК РФ может возникнуть только право частной собственности на землю.

       Решение суда об удовлетворении заявления о  признании права собственности  в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности  лица на недвижимое имущество.

       Также необходимо отметить, что для возникновения права собственности на  основании давности владения необходимо и судебное решение об установлении факта владения земельным участком в порядке ст.234 ГК РФ и государственная регистрация права собственности. 

       3. Приобретение права собственности на земельный участок возможно посредством заключения договора ренты или пожизненного содержания с иждивением (гл.33 ГК РФ). Плательщик ренты становится собственником земельного участка, который обременен рентой. Рента ограничивает собственника земельного участка в возможности распорядиться земельным участком без согласия получателя ренты. В случае приобретения в собственность земельного участка, обремененного рентой, его приобретатель берет на себя обязательство по уплате рентных платежей. Особенностью договора ренты и пожизненного содержания ренты с иждивением является то, что в отличие от других сделок по отчуждению земельных участков закон требует обязательного нотариального удостоверение данной сделки (ст.584 ГК РФ). 

       4. В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок может выступать также передача земельного участка в уставной (складочный) капитал (паевой фонд) хозяйственного общества (товарищества или кооператива).

       Порядок, размер и сроки внесения земельных участков в уставной капитал предусматриваются учредительными документами соответствующего общества. Кроме того, условия внесения земельного участка и его оценка отражаются в договоре, заключенном между участником и обществом. Передача земельного участка в собственность в случае реорганизации юридического лица правопреемникам этого юридического лица  происходит согласно нормам гражданского законодательства о правопреемстве (ст. 58, 59 ГК РФ).  При преобразовании, слиянии и присоединении земельный участок переходит правопреемнику в неизменном виде. Однако в случае разделения или выделения может возникнуть вопрос о разделе имущества.

       Получение земельного участка в качестве компенсации  при выходе из коммерческой организации  является способом приобретения права собственности на земельный участок как для граждан, так и для юридических лиц. Получение земельного участка при наличии соответствующих условий возможно вне зависимости от того, вносил ли участник при вступлении в организацию земельный участок в качестве взноса в уставной капитал или нет. Приобретение земельного участка вышеуказанным способом закреплено в ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

       Следует обратить внимание на тот факт, что  закон, предусмотрев возможность внесение земельного участка в качестве взноса в паевой фонд кооператива с условием обязательного возврата земельного участка при выходе, не учел важного момента. Так, при внесении земельного участка в паевой фонд кооператива, последний становится его собственником, приобретая правомочия распоряжения, в том числе отчуждать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности. На практике может возникнуть ситуация, когда к моменту выхода лица, внесшего земельный участок в качестве паевого взноса, кооператив может отказаться от права собственности на землю. Действующее законодательство не предполагает для подобных ситуаций права собственности с обременением.¹⁵