Недвижимое имущество по законодательству Казахстана. Понятие, структура и правовой режим

Недвижимое имущество по законодательству Казахстана. Понятие, структура и правовой режим

Деление вещей на движимые и недвижимые является новым для Казахстана и вследствие этого недостаточно разработанным и противоречивым как в законодательстве, так и в цивилистической доктрине и правоприменительной практике. Автор к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса Алматинской юридической академии КазГЮУ С. Скрябин рассуждает о двух основных проблемах классификации вещей на движимые и недвижимые для законодательства Республики Казахстан: 1) определение понятий “движимых” и “недвижимых” вещей, 2) отличительные особенности правового режима каждой категории вещей.

Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого имущества[1]) в общем виде закреплена в п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК). К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила использовал не конкретный и подробный перечень (что представляется трудновыполнимым), а закрепил правило, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи.

Высказанное нами суждение противоположно мнению о том, что перечень недвижимости в ГК имеет примерный характер. Данная позиция является весьма распространенной в Казахстане.

Утверждение об открытом перечне недвижимости свойственно  и российской цивилистической доктрины. Например, Л.В. Щенникова выделяет следующие характерные черты недвижимости:

1) учет законодателем, при отнесении  вещей к недвижимому имуществу,  естественных свойств последний,  в частности, необходимость их  нахождения в одном и том  же месте;

2) применение законодателем для  обозначения круга недвижимостей  метода перечня, который не  является исчерпывающим;

3) законодатель устанавливает особый  правовой режим недвижимого имущества,  который основывается на необходимости  обеспечения устойчивости прав  на это имущество и определения  специального порядка распоряжения  им.

В казахстанской цивилистической науке на указанные особенности недвижимости обращается меньше внимание. Например, Р.А. Маметова выделяет следующие отличительные черты недвижимого имущества от движимого:

1) прикрепленность к земле;

2) специальные законодательные требования  к регистрации сделок с недвижимостью;

3) возникновение права собственности  (производных вещных прав) на недвижимость  с момента регистрации в установленном  законодательстве порядке;

4) сохранение закона места нахождения  недвижимого имущества при изменении  места жительства его обладателя[5].

Высказанной точке зрения созвучно мнение Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич, которые объясняют выделение недвижимости из остального имущества важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связи другой недвижимости с земельными участками, а также отнесением к ней наиболее ценных и общественно значимых объектов. Это, по мнению авторов, требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. При этом особо подчеркивается, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга[6].

На  наш взгляд, мнение о примерном (незакрытом) перечне объектов недвижимости основывается не на положении указанном выше п. 1 ст. 117, а на содержании п. 2 этой же статьи ГК, согласно которому к недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. При этом законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Проанализируем  содержание соответствующих предписаний  закона.

По  нашему мнению, главная трудность  толкования и применения п.п. 1 и 2 ст. 117 ГК заключается в последнем  предложении п. 2 этой статьи. Если буквальное толкование п. 1, как уже было сказано выше, позволяет говорить об исчерпывающем перечне недвижимого имущества, а первое предложение п. 2 о приравнивании к недвижимости движимых по природе вещей, то смысл второго предложения п. 2 ст. 117 не поддается логическому объяснению. Мы полагаем, что его правильное толкование заключается в том, что законодательством может быть дополнительно определен перечень движимых вещей, которые приравниваются к недвижимым[7].

Здесь важно проводить различие между  понятием собственно недвижимых вещей  и вещей, на которые в определенной степени распространяется правовой режим недвижимого имущества, но которые таковыми по существу не являются. Подобный подход подтверждается правилом, изложенным в п. 6 ст. 1 Указа Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»[8]. Согласно ему к недвижимости отнесены: земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное положение созвучно п. 1 ст. 117 ГК в редакции закона от 2 марта 1998 г.

Возвращаясь к структуре недвижимости, необходимо ответить на вопрос: что, собственно, составляет понятие недвижимости по гражданскому законодательству Республики Казахстан?

Вполне  очевидно, что основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее – земельный  участок. Земля традиционно во всех странах является особым объектом права  собственности и иных вещных прав. В Казахстане законодательная база вовлечения земли в гражданский  оборот только создается. За сравнительно короткий период было принято три  нормативных правовых акта, регулирующих земельные отношения наряду с  ГК: 1) Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 22 декабря 1995 г. № 2717 О земле[9]; 2) Закон Республики Казахстан от 24 января 2001 г. № 152-II “О земле”[10]; 3) Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II[11]. При этом принципиальных изменений в определение земельного участка внесено не было. Так, в соответствии с п. 13 ст. 12 ЗК земельный участок – выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном ЗК порядке за субъектами земельных отношений. В качестве общего правила для земли установлен правовой режим государственной собственности. Частноправовой (гражданско-правовой) режим земельных участков допускается на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК (ст. 3 ЗК).

В Казахстане земля, в соответствии с  целевым назначением, разделена  на следующие категории (п. 1 ст. 1 ЗК):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного  назначения;

4) земли особо охраняемых природных  территорий;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

При этом объектом гражданского оборота  становится земля не всех категорий, а только некоторых из них (см. п.п. 2-4 ст. 23, ст. 24 и другие ЗК), и на вопрос, какие собственно земельные участки  находятся в гражданском обороте  и могут ли быть предметами сделок, в законодательстве до сих пор  не дан четкий ответ. Вместо того, чтобы законодательно определить категории земельных участков, которые могут быть объектами права собственности и иных вещных прав, ЗК только указывает, для каких целей соответствующие земельные участки предоставляются. Следовательно, можно заключить, что негосударственным субъектам могут быть предоставлены земельные участки любой категории. Важно, чтобы их использование соответствовало указанным в законе целям (ст.ст. 23 и 24 ЗК).

Не  вызывает сомнений то, что на праве  собственности и праве землепользования могут быть предоставлены земельные  участки, отнесенные, например, к землям сельскохозяйственного назначения, некоторых земель населенных пунктов, несельскохозяйственного значения, лесного и водного фондов. Эти  земельные участки, практически  независимо от их принадлежности к  определенной категории, потенциально могут быть объектами совершения гражданско-правовых сделок[12]. Определенный вопрос возникает о выделении земельных участков особо охраняемых природных территорий, земель оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Сложившаяся судебная практика знает такие примеры. Так, определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда по иску прокуратуры было признано законным решение акима Талгарского района о предоставлении в частную собственность гр-ну З. земельного участка в урочище Бельбулак. Суд на основе действующего в тот момент ч. 1 ст. 18 Указа о земле постановил, что З. является собственником жилого дома и в этом случае к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок[13].

Не  вдаваясь в анализ целесообразности и обоснованности данного решения, только укажем на то, что в нашем  законодательстве, правовой доктрине и практике преобладает рассмотрении земельных участков в качестве принадлежностей  зданий и сооружений, а не наоборот. При этом важно отметить, что сегодня  существует определенная законодательная  база для оборота земельных участков. Главную роль здесь играют нормы  Указа об ипотеке и ЗК. Как это  не парадоксально заметить, ГК в  обороте недвижимости играет незначительную роль, и большая часть его норм о договорных обязательствах по передаче имущества в пользование или  в собственность может быть применена  только по аналогии, используя общие  положения, например, купли-продажи  и имущественного найма, их отдельных  разновидностей.

Таким образом, земельные участки являются основным объектом недвижимости. Но понятие  недвижимости отнюдь не исчерпывается  землей, которая является очень важной ее составляющей, но не перестает быть лишь одним из объектов. В этом плане  достаточно серьезную проблему представляет собой иное недвижимое имущество, которое  мы склонны определять в качестве принадлежностей земельного участка (ст. 122 ГК), а не наоборот.

Определению принадлежностей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости, в законодательстве уделены только общие положения. Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, и тот и другой нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными участками) и содержит правило, следуя которому можно непосредственно на практике определить, является та или иная вещь недвижимой.

Интересную  особенность цивилистической доктрины по этому вопросу заметил Е.А. Суханов, который указывает, что в классическом обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. При этом автор указывает, что признание частной собственности на землю автоматически должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен[14]. Как уже было нами отмечено, мы также придерживаемся этой позиции и считаем, что дальнейшее развитие гражданского оборота земельных участков и иных объектов недвижимости настоятельно потребует пересмотра положения об определении земельных участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений.

Данный  тезис подтверждается практикой  правового регулирования развитых стран. Например, Инго Риш указывает, что «…на застроенных земельных участках принципиально все здания и части зданий с вещной точки зрения имеют ту же правовую принадлежность (rechtliches Schicksal), что и сам земельный участок… Это означает, что с застройкой сооружения становятся согласно § 93 ГК (Германии – С.С.) существенной составной частью земельного участка и автоматически переходят в собственность владельца земли (см. § 946 ГК)»[15].

Надо  сказать, что рассмотрение земельного участка в качестве главной вещи характерно в определенной степени  и для законодательства Республики Казахстан. Данное обстоятельство наглядно демонстрирует пример приобретение прав на самовольные постройки (ст. 244 ГК).

Нам представляется заслуживающей внимание структура недвижимости, которая  была предложена С.А. Беляцким. В этом случае недвижимость – это земля со всем тем, что образует с ней составную часть. Помимо земельных участков С.А. Беляцкий к недвижимости относит: то, что прочно и навсегда (бессрочно – С.С.) соединено с землей: сооружения, как каменный дом; затем все то, что образует постоянную принадлежность земли – постройки, и, наконец, такие предметы, как растущий лес, хлеб на корню и прочее, которые составляют до момента отделения единую вещь с землей. По мнению Беляцкого, в состав недвижимости относится пространство над участком – воздушный столб – и под участком, в глубине земли настолько, насколько простирается интерес управомоченного лица[16].

Данное  доктринальное положение корреспондирует  с одним из положений действующего законодательства. Так, согласно ст. 42 ЗК вещные права на земельный участок  распространяются на находящиеся в  границах этого участка поверхностный  почвенный слой, замкнутые водоемы, лесные насаждения. При этом собственник  земельного участка или землепользователь  вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения  каких-либо разрешений все, что находится  над и под поверхностью этого  участка, если такое использование  не нарушает права других лиц или  государства, в том числе права  на недра, воды, леса и воздушное  пространство. Таким образом, можно  заключить, что концепция принадлежности реализована в ЗК относительно естественных принадлежностей земельного участка, указанных выше. Это будет означать, что при отчуждении земельного участка, если об этом в акте об отчуждении специально не предусмотрено иное, к приобретателю переходят все принадлежности земельного участка, предусмотренные ст. 42 ЗК, и специально это оговаривать не нужно.

В качестве естественных принадлежностей  земельного участка должно быть определено и то, что находится под поверхностью земельных участков: недра, полезные ископаемые и минеральное сырье  и другое. Для этих частей недвижимости законодатель установил несколько  режимов. Во-первых, режим права государственной  собственности в целом на недра, в том числе на полезные ископаемые (п. 3 ст. 6 Конституции Республики Казахстан, а также п. 1 ст. 5 Указа Президента, имеющего силу Закона, “О недрах и недропользовании”[17]). Во-вторых, полезные ископаемые, будучи отделенными от земельного участка или участка недр, а) выступают движимыми вещами, б) на них распространяется соответствующий правовой режим и в) могут принадлежать недропользователю на праве собственности (ст. 5 Указа о недрах). В-третьих, право постоянного и безвозмездного недропользования предоставлено недропользователю на земельных участках, принадлежащих ему на праве частной собственности или постоянного землепользования, для осуществления добычи общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд (п. 3 ст. 10 Указа о недрах).