Недвижимое имущество по законодательству Казахстана. Понятие, структура и правовой режим

Сложнее дело обстоит в отношении прочих принадлежностей земельного участка, указанных в п. 1 ст. 117 ГК. Прежде всего это относится к рассмотрению в качестве объектов недвижимости зданий и сооружений, которые могут быть: 1) на поверхности и под поверхностью земельных участков, 2) предназначены для проживания и иметь иное предназначение.

Правовой  режим сооружений, расположенных  под поверхностью земельного участка, регулируется указом о недрах. Так, согласно п.п. 17 и 25 ст. 1 указа операциями по недропользованию выступают: работы по строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, для общего хозяйственного назначения, а также для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод. Непосредственно регулированию правового режима сооружений под поверхностью земельного участка посвящена только ст. 19 Указа о недрах, в п. 1 которой к строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, применяются правила Указа о недрах, связанные с добычей, если иное не предусмотрено законодательством. П. 2 этой же статьи указывает на необходимость получения лицензии на строительство и/или на эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

Здания  и сооружения, которые расположены  на поверхности земельного участка, могут быть двух категорий: предназначенные  для проживания людей и нежилые  здания и сооружения. При этом, если относительно жилых помещений законодательство достаточно развито, то большинство нормативных актов по нежилым помещениям: а) преимущественно имеют подзаконный характер; б) предназначены для имущества, отнесенного к государственной собственности.

Осуществление права собственности на жилые  помещения регламентированы Законом  Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 “О жилищных отношениях”[18]. Их принципиальной особенностью является то, что все они непосредственно предназначены или косвенным образом связаны с главной целью – проживание граждан. Но вместе с тем Закон “О жилищных отношениях” предусматривает возможность использования указанных объектов и для иных целей, не связанных с проживанием. Так, согласно п. 2 ст. 19 закона использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов, но может быть реализовано собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

Достаточно  много вопросов, в том числе  и связанных со структурой недвижимости, породило введение в жилищное законодательство понятия «кондоминиума». Следует  не согласиться с распространенным у нас мнением о том, что  кондоминиум есть своеобразная, объективно существующая форма собственности[19]. На наш взгляд, правильнее его определить как имущественный комплекс недвижимости. И именно здесь концепция «земельный участок – главная вещь, а все прочие недвижимости являются его принадлежностями» вступает в противоречие с действующим законодательством, чему еще будет уделено внимание ниже.

Различные насаждения на поверхности земельного участка в цивилистической доктрине, до момента отделения, также считаются недвижимыми вещами. Проблем практически не возникает с теми насаждениями, которые собственник посадил сам и которые, следовательно, имеют искусственный характер. Определенные противоречия в законодательстве возникают в случае, если насаждения имеют естественный характер. Например – леса. Согласно п. 3 ст. 6 Лесного кодекса Республики Казахстан (8 июля 2003 года № 477-II) леса относятся к собственности Республики Казахстан и могут быть предоставлены только на праве лесопользования[20].

Примерно  аналогичную ситуацию мы имеем с  водами. Потенциально законодательство не исключает их из объектов частной  собственности, но в то же время устанавливает для них режим государственной собственности[21].

В качестве особого объекта, отнесенного  к недвижимому имуществу, выступает  предприятие – как имущественный  комплекс (п. 1 ст. 119 ГК РК).

В литературе по поводу признания предприятия  в качестве недвижимого имущества  были высказаны различные суждения.

По  мнению О.М. Козырь, особый характер предприятия  как объекта гражданских прав заключается в трех качествах: 1) формально предприятие не упоминается  в определении недвижимости в  статье 130 ГК РФ, а «вводится» в статье 132, которая расположена после  блока статей о недвижимости; 2) по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что  отнесение его к той или  иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его  как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества; 3) предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является[22]. Далее автор указывает, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим[23].

Р.А. Маметова и Б.В. Покровский отмечают только два качества предприятия как особого объекта права:

1) это не просто одна или несколько  разнородных вещей, а единый  имущественный комплекс, обычно  включающий в себя как вещи, так и имущественные права  и обязанности;

2) этот комплекс предназначен для  предпринимательской деятельности[24].

По  нашему мнению, предприятие в качестве особого имущественного комплекса  нельзя признать ни в качестве недвижимого  имущества, ни в качестве объекта  вещи, т.е. объекта права собственности  и иных вещных прав.

Данное  утверждение связано с тем, что  структуру предприятия как имущественного комплекса образуют не только вещи, но и другое имущество, которое призвано выступать объектом соответствующих гражданских прав, например, исключительных – право на фирменное наименование, торговый знак и другие. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности является ничем иным, как юридическим нонсенсом. Далее, в самом понятии «предприятие» заключены качества объекта и субъекта гражданского права, и по сути, например в случае совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса, речь должна идти о нескольких различных юридических ситуациях:

а) передача вещей (движимых и недвижимых),

б) перевод долга,

в) уступка требования,

г) переход исключительных прав и другое.

Таким образом, перед нами сделка, объемлющая собой несколько юридических  понятий и конструкций. Поэтому, насколько нам известно, ни одна попытка произвести государственную  регистрацию предприятия в качестве недвижимости по ст. 119 ГК и другим не увенчалась успехом. Регистрирующему  органу удалось только зарегистрировать собственно недвижимость в узком  значении этого слова (п. 1 ст. 117 ГК).

Итак, можно сделать предварительные  выводы:

1) понятие и структуру недвижимости  образует земельный участок и  его принадлежности: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное  имущество, прочно связанное с  землей;

2) относительно принадлежностей земельного  участка, который находится в  частной собственности, должны  быть законодательно закреплены  положения о том, что все  прочие вещи, выступающие в качестве  принадлежностей земельного участка,  как-то: замкнутые в границах участка  водные объекты, леса, общераспространенные полезные ископаемые — должны принадлежать собственнику со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями;

3) правовой режим недвижимости  должен, безусловно, учитывать ее  естественные свойства и заключаться  в двух основных моментах:

а) должна быть легально закреплена конструкция  о том, что недвижимостью являются земельный участок и его принадлежности, которые прочно связаны с землей;

б) права на недвижимость, их приобретение, осуществление и прекращение, напрямую зависят о государственной регистрации.

Концепция «земельный участок – главная  вещь, а все прочее, что тесно  и неразрывно с ним связано, является его принадлежностью» должна стать  центральным звеном правового режима недвижимого имущества. Во всяком случае того, который ориентирован на будущее развитие гражданско-правовых отношений с ней. Вместе с тем реализация этого положения на практике будет затруднена в силу определенных, прежде всего исторических причин. С одной стороны, как уже было указано нами ранее, земельные участки стали основными структурными элементами современного понятия недвижимости, с другой – постсоветские реалии в определенных случаях исключают применение этой концепции. Прежде всего это относится к жилищной сфере (для граждан) и зданиям, сооружениям и просто помещениям, которые используются по нежилому назначению. Исключение из гражданского оборота земельных участков привело к тому, что именно здания и сооружения стали выступать в качестве главных вещей. Приватизация этих объектов повлекла за собой практически автоматическое наделение юридическим титулом на владение земельным участком, занимаемым соответствующим зданием и сооружением. В жилищной сфере это обстоятельство усугубилось еще и тем, что аналогичный земельный участок передавался не одному лицу, а всем тем, кто приватизировал жилье.

В рассматриваемых ситуациях концепция  «земельный участок — главная  вещь, а здания и сооружения —  его принадлежности» не может  даже заработать. Она рассчитана на классические ситуации: первоначально  предоставляется земельный участок, а в последующем он обрастает  принадлежностями. У нас же имела  место прямо обратная ситуация: вовлечение в оборот жилого и нежилого фонда  повлекло за собой необходимость  легализации и вовлечение в оборот земельных участков. Здесь на помощь приходит другая концепция – концепция  сложной вещи. П. 1 ст. 121 ГК в качестве сложной вещи определяет ситуацию, когда разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому  существом соединения, они рассматриваются  как одна вещь. В Казахстане ее автором  для недвижимости является К.М. Ильясова[25].

По  нашему мнению, концепция сложной  вещи для недвижимости заключается  в следующем. При реализации прав на недвижимость (прежде всего на земельный  участок) правообладатель (преимущественно  собственник) может установить различный  правовой режим для разных структурных  элементов, которые составляют конкретное недвижимое имущество. Например, земельный  участок имеет одного правообладателя. Возведенное на нем здание – другого или других. В этом случае единое понятие недвижимости как бы распадается на несколько составляющих: земельный участок является одной вещью, здание – другой. Каждый из этих объектов имеет самостоятельное значение, как для оборота, так и для осуществления прав на эти вещи и для целей государственной регистрации прав на них. Особенно это наглядно проявляется в понятии кондоминиума, которое уже отчасти было затронуто нами. В этом случае мы как раз имеем сложную вещь, которую образуют несколько составляющих:

1) квартиры и/или нежилые помещения,  являющиеся самостоятельными объектами,

2) общее имущество, которое предназначено  для обслуживания вещей первой  категории (подъезды, подвалы, линии  коммуникаций и т.п.),

3) земельный участок, на котором  располагается соответствующее  здание и/или сооружение.

Таким образом, можно заключить, что концепция  «земельный участок – главная  вещь, а здания и сооружения –  его принадлежности», во-первых, должна быть рассчитана преимущественно на будущие отношения в сфере  недвижимости, и, во-вторых, должна выступать  в качестве общего правила, исключением  из которого должна стать другая концепция  – концепция недвижимости как  сложной вещи.

Еще одним важным моментом понятия недвижимости по законодательству Казахстана является правовой режим, который установлен для данного объекта гражданских  прав.

Главной составляющей правового режима недвижимости, по нашему мнению, является действующая  система государственной регистрации  прав на нее. Как уже было отмечено ранее, именно в особенностях государственной регистрации прав на недвижимость и регистрации прав на приравниваемые ГК к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания «река-море», космических объектов и иного имущества (п. 2 ст. 117 ГК), заключаются наиболее существенные особенности понимания и структуры недвижимого имущества. Проиллюстрируем этот тезис действующим законодательством РК.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  можно определить как публично осуществляемую при посредстве органов общественной власти – гласное утверждение соединения вещного права лица с индивидуально-определенной вещью. Регистрация способствует достижению следующих целей:

а) фиксации момента возникновения  вещного права. Иначе говоря, регистрация  прав на недвижимость имеет правообразующее  значение;

б) публичности, т.е. о наличии вещного  права на определенную вещь у конкретного  лица становится известным всем, особенно заинтересованным лицам; в) индивидуализации и конкретизации правового режима недвижимого имущества. Объектами регистрации являются определенные виды субъективных гражданских прав на недвижимое имущество, их изменение и прекращение в результате сделок и иных юридических фактов (п.п. 1 и 2 ст. 2 Указа “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);

г) регистрация осуществляется путем  составления особого письменного  акта, который свидетельствует о  существовании вещного права;

д) документ о регистрации вещного права рассматривается в качестве основного доказательства его существования. Последнее имеет существенное значение при защите вещных прав, при распоряжении правом и других ситуациях.