Комментарии к ГК РФ

    Письменная  сделка совершается путем составления  документа, определяющего  содержание  сделки и подписанного  непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, по  доверенности). Законодательством или соглашением сторон могут устанавливаться  дополнительные требования к форме сделки (специальные бланки, скрепление  печатью). Например, специальные формы  предусмотрены для безналичных расчетов: платежные поручения, инкассовые  поручения (ст.862 ГК);  для договора хранения: двойное или простое  складское  свидетельство, складская квитанция (ст. 912 ГК); для  доверенностей, выдаваемых от имени юридических лиц, обязательно приложение  печати (п.5 ст. 185 ГК); для договора  перевозки  груза: транспортная  накладная, коносамент, грузовая  квитанция (ст.785 ГК). Существуют  установленные формы для  договоров, совершаемых  страховщиками, биржами. Особые требования могут быть предусмотрены и для некоторых односторонних сделок (выдача векселя  или  чека, объявление  торгов). Указанные  реквизиты (печать,  специальная  форма)  фиксируются в законе, ином правовом акте, соглашении. Там же должны быть указаны последствия нарушения этих требований. Если подобное указание отсутствует, то применяются общие последствия несоблюдения  простой письменной формы сделки.

    Письменные  сделки могут совершаться путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Для  заключения  договора может быть использован и такой способ, как  обмен  документами  с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Независимо от того, какой вид связи используется, главное, чтобы при этом можно было  достоверно  установить, что документ  исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК  РФ). Письменная форма договора считается соблюденной, если лицо, получившее предложение заключить договор, в установленный для акцепта срок совершит указанные в предложении  действия по выполнению условий  договора (отгрузит  товары, переведет  деньги, предоставит услуги, выполнит работу и тому подобное), если иное не установлено законом или не указано в оферте (п.3 ст.438 ГК РФ).

    Документы  подписываются  лицом,  совершающим  сделку, либо уполномоченными им  лицами. ГК  допускает в определенных  законом случаях использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического  или  иного  копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Если гражданин не может собственноручно подписаться (из-за физического недостатка или неграмотности), то по его просьбе сделку  подписывает другой гражданин, "рукоприкладчик", подпись которого удостоверяет нотариус либо иное должностное лицо, имеющее право  совершать такое нотариальное действие.

    Главным последствием нарушения требования  об  обязательной письменной форме  станет то, что  при  возникновении  спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел  место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные гражданским процессуальным законодательством доказательства (объяснения  сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения  экспертов), кроме  свидетельских показаний. Свидетельскими показаниями не может подтверждаться как факт совершения сделки, так и ее условия (ст.162 ГК).

    В случаях, прямо установленных в  законе или предусмотренных соглашением сторон, наряду с указанием на обязательную письменную форму сделки содержится указание на то, что несоблюдение  простой письменной формы влечет за собой  недействительность  сделки. Это относится, например, к внешнеэкономическим сделкам (п.3 ст.162 ГК), договору поручительства (ст.362 ГК), договору продажи недвижимости (ст.550 ГК), кредитному договору (ст.820 ГК), договору банковского вклада (п.2 ст.836 ГК). Признание сделки недействительной  влечет за собой двустороннюю реституцию. Каждая из сторон  обязана возвратить другой  стороне все полученное по сделке  либо  возместить его стоимость в деньгах.

    Гражданский  кодекс в одних случаях (ст.820, ст.836) указывает, что несоблюдение письменной формы договора  влечет  его недействительность, и такой договор является ничтожным. В других же случаях (ст.162, ст.362, ст.550) не указывает на ничтожность  такого договора. Можно предположить, что во всех  подобных  случаях сделка должна признаваться ничтожной, поскольку  закон не устанавливает оспоримости такой сделки, и к ней применяется общее правило статьи 168 ГК РФ.

    Нотариальное  удостоверение сделок  обязательно  в  случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением  сторон (п.2ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма установлена для договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК РФ), договора  ренты (ст.584 ГК РФ),  завещания (ст.540 ГК РСФСР), доверенности на право совершения  сделки, требующей нотариального оформления (п.2 ст.185 ГК РФ) и других.

    Удостоверение  сделок, как  и иные  нотариальные  действия, осуществляются в соответствии с Основами законодательства о нотариате от 11.02.1993 г.³⁷ частными и государственными нотариусами посредством совершения на документе удостоверительной надписи. При отсутствии в населенном пункте  нотариуса  нотариальные  действия совершают уполномоченные на это должностные лица органов исполнительной власти. На территории  других  государств  нотариальные действия от имени Российской Федерации совершают должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на совершение этих действий в соответствии с Консульским уставом РФ.

    К нотариально удостоверенным  доверенностям  приравниваются особым образом оформленные  доверенности лиц, находящихся в  особых условиях: в военно-лечебных учреждениях; в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариальных контор и других  органов, совершающих  нотариальные  действия; в  местах  лишения  свободы; в учреждениях социальной защиты населения. Такие доверенности удостоверяются начальниками соответствующих учреждений или командиром воинской части (п.3 ст.185 ГК РФ).

    Сделки  с землей и  другим  недвижимым  имуществом, а  также сделки с  движимым имуществом определенных  видов, подлежат  государственной  регистрации (ст.164 ГК РФ). Обязательная  государственная регистрация предусмотрена в п. 2 ст. 558 (договор  продажи жилых помещений), п. 3 ст. 560 (договор продажи  предприятия), п. 2 ст. 567 (договор мены соответствующего имущества), п. 3 ст. 574 (договор дарения недвижимого имущества), ст. 584 (договор  ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого  имущества  под  выплату ренты) Гражданского кодекса РФ и в других.

    Государственную регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним осуществляют в соответствии с Законом РФ от 21.07.97 г. органы юстиции. Государственную регистрацию прав и сделок  с движимым имуществом  осуществляют  иные  органы. Например, органы Государственной инспекции по безопасности дорожного движения.

    При нарушении требования  закона или  договора об обязательной нотариальной форме совершаемой сторонами сделки, в отличие от простой письменной формы,  сделка  всегда  признается  ничтожной. Такой же будет признаваться и сделка, нарушающая  правило об обязательной государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК РФ).

    Последствием  признания недействительности сделки, совершенной не в установленной законом форме или при несоблюдении  требования об обязательной государственной регистрации, является  двусторонняя реституция. Каждая из сторон обязана  возвратить  другой стороне все полученное по сделке либо возместить его  стоимость в деньгах.

    Для некоторых случаев  предусмотрена  возможность  избежать недействительности указанных сделок (п.2, п.3 ст.165 ГК РФ).

    Если  одна из сторон полностью или частично исполнила  сделку,  требующую  нотариального  удостоверения, а  другая  сторона, получившая исполнение, уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию потерпевшей стороны признать сделку действительной. Решение суда о признании сделки действительной заменяет нотариальное удостоверение.

    Для сделок, требующих государственной  регистрации, установлены иные правила. Если сделка совершена в надлежащей  форме, установленной законом (простой  письменной, например, для договора продажи жилого помещения в соответствии со ст.550 ГК РФ, или нотариальной форме, например, для договора об ипотеке в соответствии с п.2 ст. 339 ГК РФ), но одна из сторон уклоняется от  ее  регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. То есть в этом случае  исполнения по сделке не требуется, необходимо лишь совершить сделку в установленной  законом форме. По  решению  суда  сделка  регистрируется  соответствующим органом.

    Президиум  ВАС РФ при выработке  рекомендаций по разрешению споров привел такой пример.³⁸

    Облпотребсоюз  обратился в арбитражный суд  с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

    Апелляционная  инстанция  отменила  решение  суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

    Между  облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным  обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя  сделка  купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома  уплачена покупателем продавцу, а передача  осуществлена  по  акту  приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку  утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

    Но  так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

    Апелляционная инстанция бездействие  акционерного  общества обоснованно  квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное  решение суда  является  основанием  для возникновения у соответствующего органа  обязанности  осуществить государственную регистрацию сделки.

    При положительном  решении суда в  рассмотренных  выше  двух случаях закон предусматривает  специальные  последствия. Сторона, необоснованно  уклонившаяся от нотариального  удостоверения  либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне  убытки, вызванные  задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК  РФ). Это  единственный  случай  применения принципа полного возмещения  причиненных  убытков  при  признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный  ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные  доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных  условиях  гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды  учитываются  предпринятые  кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).  

    Таким образом, в зависимости от субъектного  состава, суммы, порядка исполнения, предмета либо содержания  сделки  гражданским законодательством установлены различные формы для совершения сделок. Законом может быть предусмотрена обязательная государственная регистрация сделки. Нарушение требования о государственной регистрации; несоблюдение нотариальной формы, а также простой письменной формы в указанных в законе случаях, являются основаниями для признания сделки недействительной. Такие сделки считаются ничтожными, по ним применяется двусторонняя реституция. Если начато исполнение по сделке, требующей  нотариального  удостоверения, либо  сделка, требующая  государственной  регистрации, не  зарегистрирована, но совершена в надлежащей форме, то суд вправе признать  сделку действительной с возмещением виновной стороной причиненных  убытков. Несоблюдение простой письменной формы, по общему  правилу, влечет лишь возможность использования в суде ограниченного круга доказательств  по  факту совершения и условиям  сделки (см. таблицу 6 приложения).

 ПРИЛОЖЕНИЕ.