Договор ренты

Если возможность изменения  либо расторжения договора не предусмотрена  законом или договором, то спор об изменение либо о расторжение  договора рассматривается судом. Основаниями для обращения в суд могут быть: а) существенное нарушение договора другой стороной; б) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; в) при иных предусмотренных законом либо договорах ситуациях.

В ст. 452 ГК РФ содержатся положения, закрепляющие порядок изменения  и расторжения договора. Если спор решается в судебном порядке, то обязательным условием изменения либо расторжения договора является отказ другой стороны на предложение изменить либо расторгнуть договор, т.е. необходимо соблюсти досудебную процедуру урегулирования спора.

Изменение и расторжение  договора влекут для сторон опре6дленные  правовые последствия. Так, изменение  договора сохраняет обязательства  сторон  в измененном виде; расторжение договора прекращает обязательства сторон (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Важное значение имеет  момент, с которого обязательства  считается измененным либо прекращенным. Он определяется либо соглашением сторон, либо вступлением в законную силу решения суда.

Стороны вправе требовать  возвращения того, что было исполнено  ими по обязательству до момента  изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом  или соглашением сторон.

В том случае, если основанием изменения или расторжения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора ( п. 5 ст. 453 ГК РФ ).

Глава II.

2. Понятие, основные положения и элементы договора ренты

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуете» передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к  числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,— правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак але-аторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных  отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных  отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается  на то, что рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал, о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты  передано движимое имущество, способ обеспечения  исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается  выплата в его пользу процентов  в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике — единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.

Виды договоров ренты. ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора —  постоянную ренту, пожизненную ренту  и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,— правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).