Юридическая характеристика видов договоров ренты

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общая  характеристика рентных  обязательств…………………………………7

1.1. История  становления и законодательного  регулирования договора ренты……….7

1.2. Понятие  и признаки договора ренты…………………………………………………14

1.3. Элементы, содержание и ответственность  сторон по договору ренты…………….18 

Глава 2. Юридическая характеристика видов  договоров ренты………………………..29

2.1. Сравнительно-правовой  анализ договора ренты и договора  аренды………………29

2.2. Понятие  и элементы договора постоянной ренты…………………………………..39

2.3. Особенности  договора пожизненной ренты и  пожизненного содержания с иждивением…………………………………………………………………………………48 

Заключение…………………………………………………………………………………67

Список  использованных источников……………………………………………………..71 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют  свое неизменное действие положения  специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)¹, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании² по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

    Данный  институт представляет собой новеллу  российского гражданского права, имеющую  ряд принципиальных отличий от смежных  правовых явлений.

    Большая часть норм о ренте и пожизненном  содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

    В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

    Как представляется, рентное обязательство  является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

    Для получателя ренты отчуждение недвижимого  имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной  ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 - 603 ГК РФ).

    Для плательщика ренты заключение соответствующих  договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических  денежных платежей или иного регулярного  предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты - приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.

    Несмотря  на достаточно детальное законодательное  регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны  в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

     Отметим, что актуальность выбранной темы подтверждена складывающимися договорными отношениями и практическими примерами, а также взглядами на данный вопрос некоторых специалистов. Теоретические положения работы проиллюстрированы примерами отдельных договорных обязательств.

     Необходимо  рассмотреть содержание договора с  учетом норм современного действующего законодательства, а также проанализировать действующую правовую базу, выявить  недостатки и достоинства договора ренты.

     Поэтому, целью данной дипломной работы является правовой анализ договора ренты в гражданском праве, с использованием различных точек зрения цивилистов, которая, на наш взгляд, достигнута.

     В работе рассмотрены спорные моменты  в действующей системе договоров  ренты, способы разграничения и  объединения договоров ренты внутри системы. В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

  - охарактеризовать возникновение  и законодательное закрепление  договора ренты;

• дать понятие и признаки договора ренты;
• раскрыть элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты;
• рассмотреть сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды;
• изучить понятие и элементы договора постоянной ренты;
• проанализировать особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

     К изучению договора ренты в своих работах обращались как советские, так и российские ученые-цивилисты. Среди них можно назвать Брауде И.Л., Ем В.С., Ерошенко А.А., Завидов Б.Д., Иоффе О. С., Новопашина У. М. и другие. Работы этих, а также других авторов были использованы при написании работы.

     Структура дипломной работы последовательно  отражает поставленные автором цели и задачи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общая  характеристика рентных обязательств

1.1. История становления  и законодательного  регулирования договора ренты 

    Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в  частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог  освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.³

    К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную  договором займа. В течение определенного  времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

    Определенное  развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат  существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том  числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.⁴

    В России существовала наравне с другими  особая форма ренты. Она возникала  в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто  получал соответственно большую  долю при разделе имения⁵.

    Суть  ренты состояла в том, что она  порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При  этом, хотя и не с самого начала возникновения  этого института, рента выступала  в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении"⁶.

    Непосредственным  поводом к использованию соответствующих  отношений и их регулированию  послужило главным образом недостаточное  развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте "вечной" (непрерывной и бессрочной) и ренте "пожизненной". При этом, в свою очередь, в зависимости от источника "вечная рента" разделилась на ренту "с земли" и ренту "с капиталов"⁷.

    Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский ГК (ФГК). Он включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внимание уделено условиям признания соответствующего договора действительным, а также тому, что названо в Кодексе "последствиями договора для договаривающихся сторон". Речь идет о содержании прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968 - 1983 ФГК).

    В Германском гражданском уложении (ГГУ) особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, небольшой по объему, прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.