Юридическая характеристика видов договоров ренты

    По  нашему мнению, решение суда по сути справедливо, хотя и не бесспорно  с точки зрения процессуального законодательства. Так как возникает вопрос о возможности изменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства. Из содержания п. 2 ст. 44 ГПК РФ следует, что для правопреемника обязательны все действия, совершенные до его вступления в процесс, но статья не устанавливает ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав, предусмотренных как ст. 35 ГПК РФ ("Права и обязанности лиц, участвующих в деле"), так и ст. 39 ГПК РФ ("Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение"). Таким образом, следует сделать вывод о возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства.⁷⁹

    Из  приведенных примеров следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

    В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении  обязательств, в частности прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

    Интересна точка зрения о возможности прекращения  обязательства плательщика ренты  путем прощения долга получателем  ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме  освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.⁸⁰

    Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение  обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая  ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.

    Особо следует осветить вопрос, касающийся договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и его прекращения. Этот институт права был предусмотрен ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. и существенно отличался от современного известного нам института ренты.

    Одним из основных отличий по субъектному  составу было то, что продавцом  мог являться только гражданин, нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья.

    В качестве имущества, передаваемого покупателю, передавался жилой дом или его часть. После введения в действие Закона "О собственности в СССР" норма по аналогии закона стала применяться и к сделкам с квартирами.

    В соответствии со ст. 254 ГК РСФСР договор  мог быть расторгнут:

    - по требованию продавца, если  покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;

    - по требованию покупателя, если  по не зависящим от него  обстоятельствам его материальное  положение изменилось настолько,  что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

    В случае смерти покупателя при жизни  продавца договор прекращался.

    Если  договор прекращался по указанным  выше основаниям, дом должен был  быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

    Практический  интерес к данному договору связан с тем, что в настоящее время  ряд объектов недвижимости принадлежит  гражданам на основании этого  договора. В связи с чем, возникают  вопросы о порядке прекращения  договора.

    Как уже отмечалось, в действующем  гражданском законодательстве ранее  известный институт сильно изменен. Часть 2 ст. 5 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" устанавливает, что "по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие", из чего следует, что к договору купли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 01.03.96 и действующему после введения в действие второй части ГК РФ, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

    В качестве комментария приведем пример судебной практики.

    27.06.95 между гр. Н. и его сыновьями Б. и В. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежавшей Н., с условием пожизненного содержания Н.

    27.10.96 умер один из покупателей - Б., а 14.04.97 умер сам продавец - Н.

    Жена  и дочь умершего Б. обратились в Н-ский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к В. об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях 1/8 и 1/3 соответственно и об определении порядка пользования спорной квартирой. В. предъявил встречный иск об определении доли в праве общей собственности на квартиру и о признании права собственности на 1/4 доли квартиры. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются наследниками умершего Б. Поскольку при его жизни доли в общем имуществе с братом (ответчиком В.) определены не были, доли должны быть равными - по 1/2 доли квартиры. Истица - жена Б., как супруга, полагала, что ей принадлежит 1/2 доли в имуществе супруга, как супружеская доля, поскольку квартира приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит 1/4 доли квартиры. Истцы считали, что после смерти Б. открылось наследство в виде 1/4 доли спорной квартиры, которое должно быть разделено между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом (бывшим собственником квартиры). Доля каждого из наследников составила 1/12 доли квартиры. Истцы утверждали, что после смерти Б. они как наследники последнего выполняли все обязанности по содержанию продавца. После смерти Н. открылось наследство на 1/12 доли квартиры. Таким образом истица - жена умершего Б. - просила признать за ней право собственности всего на 1/3 долю квартиры, дочь просила признать за ней право собственности всего на 1/8 долю спорной квартиры.

    Ответчик  исковые требования признал частично, исковые требования супруги умершего Б. не признал. В обоснование своей позиции ответчик указал, что после смерти его брата - Б. право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - Н. согласно ст. 254 ГК РСФСР (1964 г.). Договор исполнялся им единолично. Ответчик считал, что после смерти продавца 14.04.97 часть квартиры, вернувшаяся к продавцу, является наследственным имуществом, которое он принял. В. считал, что обязательство Б. прекратилось его смертью в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ, поскольку исполнение данных обязательств не может быть произведено без личного участия покупателя. В ходе судебного разбирательства В. частично признал исковые требования истицы - дочери Б. и признал за ней право на 1/2 доли в наследственном имуществе деда Н., т.е. на 1/4 долю квартиры.

    Суд, удовлетворяя требования истцов, в  решении от 22.09.99 указал, что считает  необоснованными доводы ответчика  со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о  том, что право общей долевой  собственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим в октябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.⁸¹

    Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

    Согласно  ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без  личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

    Решение суда вступило в законную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.

    В заключение следует отметить, что  институты пожизненной ренты  и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

    В практике нередко встречаются случаи, когда основанием для отчуждения недвижимости выступает договор  пожизненной ренты, который заключается  с целью прикрыть другой договор - пожизненного содержания с иждивением⁸². Существо договора (сделки), который стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), проявляется в том, что в договор ренты включаются условия, характерные для пожизненного содержания. Основываясь на п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд может выйти при принятии решения за пределы заявленных требований и применить последствия ничтожной сделки (п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 170 ГК РФ⁸³. В споре о расторжении договора пожизненной ренты применение оснований и последствий расторжения договора пожизненного содержания может иметь решающее значение для правильного разрешения дела. При установлении оснований для переквалификации договорных прав и обязанностей⁸⁴ в данном случае существенное значение будут иметь исследованные в судебном заседании доказательства, позволяющие оценить, какой именно охраняемый правовой интерес побуждал получателя ренты к заключению договора на отчуждение имущества (получение денежных средств или пожизненного содержания), а также содержание обязанностей сторон по договору и характер их исполнения.

    Другим  важным материально-правовым последствием правильной оценки экономического существа рассматриваемых договоров может являться необходимость применения общих принципов и внедоговорных положений гражданского законодательства.

    В частности, в рассматриваемом случае, когда получатель ренты отсутствует, а требование о признании права собственности на недвижимое имущество заявлено его наследниками, при решении вопроса о сохранении права собственности плательщика ренты должны применяться принципы пределов осуществления гражданских прав. Ведь если право собственности плательщика ренты, возникающее уже при заключении договора, обусловлено в силу прямого указания закона надлежащим исполнением длящихся обязательств (подлежащих оценке судом на основе принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК)), то характер, полнота и способ исполнения этих обязательств являются не чем иным, как обстоятельствами, на основе которых суд может и должен делать вывод о том, как осуществляется это оспариваемое в суде право собственности. И если действия (бездействие) плательщика ренты в порядке исполнения договора обоснованно квалифицируются как осуществляемые с намерением причинить вред другим лицам (получателю ренты, его наследникам), т.е. если суд установит существенные нарушения договора со стороны плательщика ренты, а доводом в защиту права собственности выступает соответствующий договор как основание возникновения права собственности, то суд может и должен отказать плательщику ренты в защите права собственности на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ. Недопустимо злоупотребление правом, при котором сторона в его защиту приводит доводы и обоснования, вытекающие исключительно из договора, который был грубо нарушен этой стороной⁸⁵.