Юридическая характеристика видов договоров ренты

    Нельзя  не согласиться с автором статьи, что данное положение Закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.

    По  мнению У. Новопашиной, решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

    С точки зрения справедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним... - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права". Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование Закона об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Смею высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности.

    К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.

    Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок  его расторжения, предусмотренный  ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что "в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты и возмещения убытков". В соответствии с п. 2 этой же статьи, "если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены". Под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ ("Выкупная цена постоянной ренты"). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ (200 - 300 руб.) в месяц. Годовая сумма, таким образом, составляет от 2400 руб. до 3600 руб., что несопоставимо с суммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни.⁷⁴

    В связи с анализом норм о расторжении  договора пожизненной ренты следует  отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной  нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора - выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя ренты требовать возврата имущества, переданного по договору бесплатно. Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон".

    Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что "изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором". Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.⁷⁵

    Спорным является вопрос о выкупе пожизненной  ренты по соглашению сторон. В отличие  от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая  предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

    Статья 596 ГК РФ, п. 2, устанавливает, что договор  пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение  пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора (п. 1), п. 2 предусматривает, что "при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты". Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.⁷⁶

    Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФ от 10.01.2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.

    В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с  иском к Долгополовой О.В. о признании  данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном  состоянии.

    В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в  тот же суд с заявлением об изменении  предмета иска и просила расторгнуть  вышеназванный договор, указав, что  ответчик взятые на себя по договору обязательства  по ее содержанию и уходу не выполняет.

    11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.

    Определением  Преображенского межмуниципального  суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.

    Решением  Преображенского межмуниципального  суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.

    Решение суда обжаловалось в кассационном и  надзорном порядке.

    Президиум ВС РФ, рассмотрев протест заместителя  Генерального прокурора РФ, не нашел  оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

    С доводами протеста Президиум ВС РФ не согласился, указав следующее.

    Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

    В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти  право требования по предоставлению содержания.

    Однако  защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ).

    Указанное требование было заявлено первоначально  самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию  Рукавишниковой Н.В.

    В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспаривались.

    Постановлением  Президиума ВС РФ от 10.01.2001 решение Преображенского  межмуниципального суда г. Москвы от 27.01.99 и последующие судебные решения  оставлены без изменения, а протест  заместителя Генерального прокурора  РФ - без удовлетворения.⁷⁷

    Приведем  еще один пример судебной практики по тому же вопросу. 30.01.96 между гр. Ф. и гр. Ю. заключен договор купли-продажи  квартиры с условием пожизненного содержания. Квартира принадлежала Ф. 04.12.97 Ф. обратился  в суд с иском "о расторжении договора ренты", в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением Ю. условий договора.

    01.04.99 Ф. умер. По завещанию от 12.11.97 Ф.  завещал все свое имущество  своей сестре - гр. М., которая приняла  наследство и вступила в процесс в порядке правопреемства. М. поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, кроме того, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. Решением Н-ского межмуниципального суда г. Москвы от 23.10.2001 исковые требования истицы удовлетворены.

    Как видно, М., вступив в процесс, просила  суд включить квартиру в состав наследственного  имущества, хотя сам Ф. при жизни  не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, "для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил". Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, по мнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возврат квартиры.⁷⁸