Юридическая характеристика видов договоров ренты

    Перечень  предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты  право требования ее выкупа, является исчерпывающим.

    Договором ренты могут предусматриваться  также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем  ренты требования о ее выкупе. В  качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты  имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.

    Для случаев передачи имущества под  выплату постоянной ренты бесплатно  в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая  общему правилу, закрепленному в  ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.

    Риск  плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты (см. п. 3 ст. 592 ГК РФ).

    Если  же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено  право требования соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества). В отличие от комментируемой нормы, в договоре пожизненной ренты обязательство по выплате ренты сохраняется во всех случаях (ср. со ст. 600 ГК РФ). 

2.3. Особенности договора  пожизненной ренты  и пожизненного  содержания с иждивением 

    Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной  ренты являются новыми для российского  гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В ГК он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий, о чем будет подробнее сказано далее. Для риелторского бизнеса наиболее интересна пожизненная рента, предметом которой являются объекты недвижимости и пожизненное содержание с иждивением.

    Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный  доход, получаемый лицом в обмен  на отчуждение имущества, сопряженный  с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей.⁶⁶

    Срок  договора пожизненной ренты и  договора пожизненного содержания с  иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество  под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

    Получателями  пожизненной ренты могут быть граждане, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние  здоровья получателя ренты. Обязанностью получателя ренты по договору является передача принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в собственность плательщику ренты. В связи с тем, что право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования.⁶⁷ Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором.⁶⁸

    Плательщиками ренты могут быть граждане, юридические  лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по договору. Обязанностью плательщика ренты является оплата полученного имущества (в случае, если имущество передается за плату) и выплата ренты, размер которой по договору пожизненной ренты не может быть менее 1 МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты входит обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним; в договор может быть включено условие об оплате ритуальных услуг. Данный список не является исчерпывающим. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением определяется договором и не может быть менее 2-х МРОТ.

    Форма договора ренты определена ст. 584 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

    Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество.

    Так как договор ренты относится  к группе договоров, предусматривающих  отчуждение имущества, то по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип договора. От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты.⁶⁹ С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

    В соответствии с п. 2 ст. 585, "в случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты". В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено.

    В риелторском бизнесе нередко  встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает  вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения.⁷⁰

    Соглашаясь  с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ ("Отмена дарения") в целом  неприменима к договорам ренты.

    В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

    Вопрос  о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением - еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора⁷¹. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно - применение ст. 599 ГК РФ ("Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты") или п. 2 ст. 605 ГК РФ ("Прекращение пожизненного содержания с иждивением") в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что "в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)".

    Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения  жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством  этот казус не урегулирован, в связи  с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому "при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости". Выскажу точку зрения, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

    Как уже ранее указывалось, форма  договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует  нотариального удостоверения и  государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2005 г. делает следующий вывод: так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.⁷² Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.

    В статье У. Новопашиной⁷³ рассматривается один из самых спорных, но в то же время важных вопросов - момент возникновения права собственности - и рассматривается конкретный пример.

    Между гражданами был заключен договор  пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии.

    Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом  случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

    Заключив  договор пожизненного содержания с  иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную  регистрацию и направив заявление  с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки.

    В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации  сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.