Договор ренты

 

4.3 Прекращение договора  постоянной ренты

 

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает  вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В законе (ст.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Обязательства, порожденные  договором постоянной ренты, могут  быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так  и по специальным основаниям, указанным  в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту. Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.

 В соответствии  с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Данное право, безусловно, поэтому любое положение договора постоянной ренты, закрепляющее отказ плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК РФ).

Порядок осуществления  плательщиком своего права на выкуп  постоянной ренты определен в  п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее - в срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты  плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил  свои обязательства по обеспечению  выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

в) плательщик ренты признан  неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных  договором (ст.593 ГК РФ).

 

Заключение

 

В результате проведённого исследования можно сделать следующие выводы и заключения:

Появление частной собственности  на недвижимость и высокие цены на нее, а также нестабильная экономическая обстановка в нашем государстве, приведшая к обнищанию пожилой части населения страны, дали благоприятную почву для широкого распространения договоров ренты.

Существует три вида договоров  ренты: постоянная рента, пожизненная  рента и пожизненное содержание с иждивением.

Данные разновидности ренты  имеют свои особенности, общими же для  всех являются основные положения о  том, что одна сторона договора (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Для всех договоров ренты обязательно нотариальное удостоверение. Если по договору передается недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован в Комитете по регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним.

Невозможно дать однозначный ответ  на вопрос: какой договор выгоднее заключить? Однако следует помнить, что получателю лучше заключать договор пожизненного содержания с иждивением, а договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды?

Недовольному получателю пожизненной  ренты будет сложнее расторгнуть  договор, так как исполнение обязательств плательщиком легко подтверждается  письменными документами о передаче им денег. В то же время достаточно сложно установить, достойный ли уход осуществлялся за получателем пожизненного содержания с иждивением. Чем, например, докажешь предоставление каких-либо бытовых услуг?

Поэтому потенциальному плательщику  пожизненного содержания с иждивением рекомендую при заключении договора максимально конкретизировать как свои обязанности, так и их объем.

И еще: все виды договоров ренты  считаются рисковыми договорами. В большей степени рискует, конечно, плательщик ренты, который обязуется  содержать гражданина неопределенное время, при этом никому не известно, что может случиться завтра или через несколько лет, а договор требует неуклонного исполнения. И если плательщик либо ренты, либо содержания будет не в состоянии выплачивать деньги или, к примеру, по состоянию здоровья не сможет ухаживать за подопечным, получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть свое имущество, при этом плательщик ренты не может забрать обратно вложенных средств.

В заключение данной работы можно сказать, что договор ренты представляет собой очень сложный и многоаспектный договор. Одновременно этот договор является не менее важным для гражданского товарооборота, чем другие договора, скажем мены, купли-продажи. Договор ренты также урегулирован большим количеством различных по юридической силе нормативных актов. Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

 

Список использованной литературы.

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // РГ. – 1993. - № 237. – 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 27.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1996. № 9. Ст. 773. 
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.2005 г.) // СЗ РФ. 2004. № 1. Ст. 2.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 27.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1998. № 135. Ст. 35.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18.06.2006 г.) // СЗ РФ. 1997. № 15. Ст. 115.
6. Закон РФ от 29.05.1992 г. N 2872-I «О залоге» (с изм. и доп. от 26.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1992. № 2872-1. Ст. 33.
7. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 12.11.2004)

 

Научная литература

1. Брагинский. М.И., Витрянский. В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры по передаче имущества. М., 2004.
2. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев, и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
3. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для вузов / отв. ред. – Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер 2005
4. Козырь. О.М. Аренда (гл. 34) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.2: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е Абовой и А.Ю Кабалкина; Ин-т государства и права РАН.- М.: Юрайт-Издат, 2004.
6. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.