Залог

    <1> Указанная обязанность напоминает  антихрезу (antichresis) римского права - особое полномочие, которое предоставлялось кредитору в договоре залога недвижимого имущества. Оно заключалось в возможности использования залогодержателем переданной ему в залог вещи в собственных интересах: проживать в заложенном доме, присваивать в счет уплаты процентов плоды и доходы, которые могли быть получены от использования этой вещи, к примеру, от сдачи в аренду заложенного дома, снятия урожая с земельного участка и пр. (см.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 344). К сожалению, действующий российский Закон об ипотеке не только не предусмотрел, но и прямо исключил возможность применения конструкции, подобной антихрезе.

    В содержание залогового отношения входят права и обязанности сторон по страхованию предмета залога и обеспечению  его сохранности. Если иное не предусмотрено законом или договором, то в зависимости от того, у кого находится заложенное имущество, залогодатель либо залогодержатель обязаны, во-первых, за счет залогодателя страховать от рисков утраты и повреждения заложенное имущество на полную стоимость (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, то на сумму не ниже размера требования); во-вторых, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

    Если  указанные обязанности будут  нарушены залогодателем, то залогодержатель  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет  удовлетворено - обратить взыскание  на предмет залога (пп. 2 п. 2 ст. 351 ГК). Аналогичные последствия наступают в случае, когда залогодатель препятствует залогодержателю в реализации его права проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя. При нарушении залогодержателем своих обязанностей по страхованию предмета залога, обеспечению его сохранности, немедленному уведомлению залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога, иных нарушениях, создающих угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

    Залогодатель  несет риск случайной гибели или  случайного повреждения заложенного  имущества, если иное не предусмотрено  договором о залоге. Залогодержатель, которому передано заложенное имущество, отвечает за полную или частичную  утрату или повреждение переданного  ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности  в соответствии со ст. 401 ГК.

    Залогодержатель, которому передан предмет залога, отвечает за утрату заложенного имущества  в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта  стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет  залога при передаче его залогодержателю. Если в результате повреждения предмет залога изменился настолько, что его нельзя использовать по прямому назначению, залогодатель вправе отказаться от него и потребовать возмещения за утрату заложенного имущества. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя, у которого находится заложенное имущество, возместить залогодателю иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю, которому передан предмет залога, о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом (п. 2 ст. 344 ГК).

    В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен  с согласия залогодержателя, если законом  или договором не предусмотрено  иное. Когда предмет залога гибнет или повреждается либо когда право  собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным  законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или  заменить его другим равноценным  имуществом, если иное не предусмотрено  договором (ст. 345 ГК). В случае, когда предмет залога выбывает из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге, а залогодатель нарушит правила замены предмета залога, не восстановит его или не заменит другим равноценным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 351 ГК).

    При ипотеке право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может  иметь место только при наличии  письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке). Замена недвижимого  имущества как предмета залога, по сути дела, означает заключение нового договора об ипотеке по поводу другого  недвижимого имущества. Дело в том, что право залога на недвижимое имущество  подлежит государственной регистрации. Поэтому запись о регистрации  ипотеки в силу принципа специальности  может относиться только к конкретному  недвижимому имуществу, являющемуся  предметом залога.

    В период существования залогового правоотношения предмет залога может быть принудительно  изъят с прекращением права собственности  залогодателя на него. Здесь могут  иметь место две ситуации. В  первом случае право собственности  залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые  установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или  муниципальных нужд, реквизиции или  национализации залогодателю предоставляется  другое имущество или соответствующее  возмещение. В данном случае право  залога распространяется на предоставленное  взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право  преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель также может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 354 ГК). Во втором случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), залог в отношении этого имущества прекращается. Помимо этого залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

    Законом об ипотеке (п. 2 ст. 41) предусмотрены  иные последствия. В случаях, когда  имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу, а залогодержатель  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства  и обращения взыскания на конфискованное имущество. Данный подход более соответствует  принципу равенства всех субъектов  гражданского права, исключающему привилегированное  положение государства в гражданских  правоотношениях. Поэтому, если предмет  залога - недвижимое имущество - переходит  в результате применения конфискации  к государству, остается в силе принцип  следования права залога за предметом  залога.

9. Обращение  взыскания на заложенное имущество

    Обращение взыскания на заложенное имущество  означает его арест (опись), изъятие  и принудительную реализацию (п. 1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве). Основаниями для обращения взыскания  на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником  обеспеченного залогом обязательства  по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства  явилось следствием действия непреодолимой  силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

    В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение  обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого  явно несоразмерен стоимости заложенного  имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Из этого общего правила действующим  законодательством сделано единственное исключение. Если договором об ипотеке  не предусмотрено иное, обращение  взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз  в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

    Обращение взыскания на заложенное имущество  может быть произведено по решению  суда, по исполнительной надписи нотариуса  или по соглашению залогодателя с  залогодержателем, заключенному после  возникновения основания для  обращения взыскания на предмет  залога.

    Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК) в случаях:

    а) когда для заключения договора о  залоге требовалось согласие или  разрешение другого лица или органа;

    б) когда предметом залога является земельный участок (ст. 278 ГК), имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

    в) когда залогодатель отсутствует  и установить место его нахождения невозможно.

    Обращение взыскания на заложенное имущество  во внесудебном порядке допускается, во-первых, совершением исполнительной надписи нотариуса, которое предусмотрено  в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. ст. 89 - 94 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. <1>. Во-вторых, оно возможно за счет заложенного недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого были нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК). Условия действительности этого соглашения и пределы его применения предусмотрены ст. 55 Закона об ипотеке.

    --------------------------------

    Обязательные  элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого  имущества указаны в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. Кроме того, в данном соглашении стороны могут предусмотреть  реализацию заложенного имущества  на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного  имущества залогодержателем для  себя или третьих лиц с зачетом  в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества на основании такого соглашения не допускается. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке) <1>.

    По  общему правилу для обращения  взыскания на заложенное движимое имущество  во внесудебном порядке, когда это  имущество остается у залогодателя, необходимо соглашение между залогодателем  и залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК). Однако данное соглашение может быть заключено  только после возникновения оснований  для обращения взыскания на заложенное движимое имущество. При закладе  движимого имущества залогодержатель  при наступлении оснований для  обращения взыскания на предмет  залога может распорядиться им в  порядке, предусмотренном договором, например, передать его на комиссионную реализацию (п. 2 ст. 349 ГК).

    В отдельных случаях закон может  установить особый порядок обращения  взыскания на предмет залога. Например, в п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке установлен такой способ обращения взыскания, как осуществление ипотечным  залогодержателем на закладной специальной  залоговой надписи, дающей залогодержателю  закладной право по истечении  определенного срока продать  закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного  ее залогом обязательства.

10. Реализация  заложенного имущества

    Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных  торгов в порядке, установленном  процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги - это  не единственная форма реализации заложенного  имущества, на которое обращено взыскание. Согласно п. п. 2 и 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа имущества  должника, за исключением недвижимого  имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных  федеральным законом. Продажа недвижимого  имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными  организациями, имеющими право совершать  операции с недвижимостью.

    По  просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания  на заложенное имущество отсрочить  его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает  прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого  имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время  отсрочки убытков кредитора и  неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя  срок, на который предоставляется  отсрочка реализации заложенного имущества, суд также обязан учитывать, что  сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости  заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать  стоимость заложенного имущества  по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

    Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой открываются торги, устанавливается решением суда в  случаях обращения взыскания  на имущество в судебном порядке  либо соглашением залогодержателя  с залогодателем в остальных  случаях. В обоих случаях она  не зависит от содержащегося в  договоре о залоге условия об оценке предмета залога. Заложенное имущество  продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК).