Срок и отдельные виды договоров аренды

Содержание 

I Введение…………………………………………………………………………3

II. Понятие и элементы договора аренды…………………………………..5

     §1. Понятие договора аренды………………………………………….5

      §2. Элементы договора аренды………………………………………..9

III. Содержание договора аренды…………………………………………...14

      §1. Права и обязанности арендатора………………………………..14

      §2. Права и обязанности  арендодателя……………………………..18

IV. Срок и отдельные виды договоров аренды…………………………..21

     §1. Срок договора аренды…………………………………………….21

      §2. Отдельные виды договоров  аренды……………………………..28

V.Заключение………………………………………………………………….34

Список  литературы…………………………………………………………..37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I.Введение

         

Процессы  демократизации в области экономики  затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В 1989 году были приняты Основы  законодательства СССР и союзных  республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско-правовые отношения из-под жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

         Общие подходы и принципы в  регулировании договора аренды  в условиях рыночной экономики  были сформулированы и закреплены  в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых  в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г.

     Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части  второй Гражданского кодекса РФ, введенный  в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества Дифференциация осуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера  применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге и пр.

      Цель  данной работы - исследовать и выявить характерные черты и особенности договора аренды.

      Указанная цель предполагает последовательное решение  следующих задач:

     - уточнить понятие договора аренды  и его элементов;

     - выявить основной объем обязанностей  арендатора и арендодателя;

     - определить сроки договора аренды;

     - рассмотреть отдельные виды договоров аренды.

     Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения  сложившиеся в государстве.

      Договор предполагает выражение воли, желания  сторон. Желания одной и другой стороны должны соответствовать  друг другу, быть согласованы между собой. Необходимым условием действительности договора является законность содержания сделки - она не может иметь предметом действия, нарушающее нормы права.

     Структура работы: работа состоит из введения, трех разделов, заключения и списка использованных источников. 
 
 
 

II.Понятие и элементы договора аренды

     §1. Понятие договора аренды 

     Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использование арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование.

      По договору аренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

       Анализ статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

        «Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и  в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой  защитой оно не пользуется».²

     Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.²

Это один из классических видов договоров, чья  история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.³

     Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).                     

     Цели  обеспечить передачу имущества во временное  пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

     Арендатору  принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

     Аренда  является одним из традиционных видов  гражданско-правовых договоров.⁴ Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

     Понятия «аренда» и «имущественный наем»  используются обычно как тождественные  — при любой аренде имеет место  наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов».⁵ Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве.⁶

     Употребление  в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат 
и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких 
договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования 
в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.

     При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого 
помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания 
граждан, как правило, работников соответствующей организации). По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом".⁷

     Договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).⁸

     Аренда  имущества предполагает в своем  роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств⁹, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

     Иногда  в процессе аренды возможен выкуп  арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено  в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или  до его истечения, но при условии  внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.

     §2.Элементы договора аренды. 

     Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

         Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду.»