Договор аренды, его разновидности

ВВЕДЕНИЕ

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды – это наиболее распространенный договор обязательств по передаче имущества в пользование. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНЫ

1.1 Понятие и  содержание договора аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, извлечение из нее плодов. 1 Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота , как это принято во французском праве».2

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.3 Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Основные элементы договора: цель, стороны, объект, форма, цена и срок.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).                     

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.4

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты(например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.5 Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, уникальности, необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.6 Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме.7 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора  аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Цена договора (арендная плата) не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата, т.е. цена, которая обычно применяется при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.8 Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

1.2.Права и  обязанности сторон по договору  аренды

Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора – внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях – основания возобновления или досрочного прекращения договора.9

Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска).

Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

В качестве еще одного подтверждения наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользование приобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно.10

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Вместе с основным имуществом передаются его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнуть договор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.

Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями о годности воздушного судна к полетам), как того требует Воздушный кодекс РФ (ст. 33,  36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал.11