Виды договора аренды

49

Содержание:

Введение……………………………………………………….……….…2

Гл.1.Общая характеристика договора аренды…………………….……4

§1.1.Понятие договора аренды……………………………….……….…4

§1.2.Элементы договора аренды……………………………….…..….…6

Гл.2.Содержание договора аренды………………………….…..…..…..15

§2.1.Права и обязанности сторон………………………….…..….…..…15

§2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом арендованного имущества………………………….…….….….……….22

Гл.3.Виды договора аренды………………….………….....................…25

§3.1 Договор проката…………………………….……….……………...25

§3.2 Аренда транспортного средства….……………………………..…28

§3.3 Аренда зданий и сооружений………………………………….…..31

§3.4 Аренда предприятий……………………………………………….34

§3.5 Финансовая аренда (лизинг)…………………...………………….37

Гл.4.Прекращение и расторжение договора аренды………………….40

Заключение………………………………………………………….…...46

Введение

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Актуальность темы данной работы является весьма значительной и злободневной в силу ряда причин.

Первое, о чем здесь следует сказать, это недостаточная разработанность данной тематики в юридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров аренды до сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичного исследования. Не менее важной является и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров аренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширение объема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая в наши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности. Столь большое значение аренды в экономической жизни страны объясняется тем, что этот способ ведения предпринимательства, во-первых, соответствует общепринятым стандартам о возможности пользования, владения и распоряжения собственностью, во-вторых, аренда очень эффективно помогает решать проблему стартового капитала при вступлении на стезю предпринимательской деятельности.

Основная цель исследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора и его видов.

Для достижения цели будут решаться нижеследующие задачи:

1) определить понятие договора аренды;

2) рассмотреть основные элементы договора аренды;

3) раскрыть содержание договора аренды;

4) рассмотреть основные виды договора аренды;

5) проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.

Гл.1.Общая характеристика договора аренды

§1.1.Понятие договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении[1].

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)[2]. Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон[3].

§1.2.Элементы договора аренды

Объект аренды. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию[4].

Стороны. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей.

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника[5].

Следует обратить внимание на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Прежде всего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества).

Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица — унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8[6]).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Особенности заключения договора. Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия — характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость[7]. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 «Обзора практики разрешения споров, связанных арендой»[8]). Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что, согласно пункту «о» статьи 71 Конституции России, гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев[9].

Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Гл.2.Содержание договора аренды

§2.1.Права и обязанности сторон

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков[10]. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

— удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество[11]. Последнее условие объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», говорит, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению. Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка. Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания. Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Пункт указанного Обзора указывает, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления[12].

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса неосновательно.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы направлено на устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ[13].

§2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом арендованного имущества

Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.

Последствия улучшения арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 ГК РФ). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства[14].

Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества.

Гл.3. Виды договоров аренды

§3.1 Договор проката

Договор проката регулируется не только нормами ГК РФ, но и ФЗ «О защите прав потребителей» лишь в том случае, если арендатором является физическое лицо – гражданин. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Основной признак договора проката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Арендодателем может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. В то же время объектом арендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских целей, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Договор проката является разновидностью договора аренды, и поэтому к отношениям по прокату применяются общие положения договора аренды. Однако специальными нормами может быть установлено иное. Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор проката должен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменного документа, выражающего содержание условий договора.

Договор является публичным: он обращен к неопределенному кругу лиц. Это означает, что каждый дееспособный гражданин, достигший возраста 18 лет, имеет право вступать в отношения, регулируемые договором проката. Коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, заключающие с гражданами договор проката, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключения публичного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом. Условия договора (например, о цене) должны быть равными для всех потребителей. Однако законом и иными правовыми актами могут  устанавливаться определенного вида льготы для отдельных категорий граждан. Необоснованный отказ от заключения договора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобн⠙вление договора аренды к договору проката не применяются (ст.627 ГК РФ). Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель при передаче имущества обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны быть достоверными, полными и доступными. Признак достоверности означает, что данные должны соответствовать действительности, полнота подразумевает совокупность информации, необходимой для использования, а доступность сведений заключается в предоставлении арендатору данных в понятной для понимания форме.

В соответствии со ст.629 ГК РФ при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан безвозмездно устранить эти недостатки на месте либо произвести замену этого имущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. По общему правилу договора проката арендодатель должен заменить неисправное имущество в 10-дневный срок. Иной срок может быть оговорен в договоре проката. В случае, когда недостатки имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Причем не имеет значения, какого рода неисправности были причинены имуществу, и соответственно они должны быть устранены, так как пользование подразумевает временное удовлетворение различных потребностей полезными свойствами имущества.

Арендная плата по договору проката представляет собой всегда определенные в твердой сумме платежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так и периодически. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель обязуется возвратить соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата вещи (имущества). Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт имущества.

Сдача в субаренду имущества, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив гражданским законодательством не допускается.

§3.2 Договор аренды транспортных средств

Аренда транспортных средств возможна как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут быть только транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором фрахтования на время. Договор аренды транспортного средства подразделяется на два вида с экипажем и без экипажа.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому виду договора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (транспортное средство) в субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Для этого вида договора аренды характерно и то, что особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Арендодатель в течение всего срока договоры аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества в аренду, включая осуществление текущего и капитального ремонта транспортного средства (ст.634 ГК РФ). Это положение подразумевает и предоставление необходимых принадлежностей, т.е. аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению этим транспортным средством и его технической эксплуатации. Арендодатель обязуется обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Самим договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.

Состав и квалификация экипажа транспортного средства должны отвечать обязательным для сторон правилам. Если подобные правила договором не установлены, они должны отвечать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Члены экипажа должны являться работниками арендодателя, подчиняющимися его распоряжениям по управлению и технической эксплуатации.

По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также на их содержание несет арендодатель, хотя договором может быть установлено иное. Так, достаточно важным моментом этого вида договора аренды является страхование транспортного средства. Как известно, страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). Страховые организации должны иметь разрешение на занятие подобного вида деятельностью – лицензию. Обязанность страховать транспортное средство и ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с эксплуатацией, возлагаются на арендодателя. Но опять же договором аренды может быть предусмотрено иное.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеет значения, какой и чем именно ущерб был причинен. Арендодатель имеет право регрессного требования к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. Для этого ему необходимо доказать, что вред возник вследствие вины арендатора. Обязанностями арендатора являются несение расходов, возникающих в связи с коммерческой эксплуатации транспортного средства (например, расходы на топливо), и возмещение арендодателю убытков в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель или повреждения транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или условиями договора.

По договору аренды транспортного средства без экипажа или без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договору исключается.

Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. В отличие от аренды транспортного средства с экипажем несет расходы на содержание транспортного средства. Арендатор обязуется страховать транспортное средство и свою ответственность (ст.646 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем и без такового. Арендатор вправе без согласи арендодателя заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначению. Арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьи лицам транспортным средством, его механизмом, устройствами, оборудованием.

Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст.641, 649 ГК РФ), так как отдельные виды транспортных средств имеют свою специфику.

§3.3 Договор аренды зданий и сооружений

Несмотря на то, что договору аренды зданий и сооружений посвящены всего лишь 6 статей (ст.650-656 ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных правил, обусловленных присущими только подобного рода объектам определенными свойствами. Здания и сооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой технически весьма сложные, массивные и соответственно дорогостоящие предметы материального мира.

В письме Высшего арбитражного суда  РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не требует. Этот вид договора аренды считается заключенным в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации.

Недвижимость неразделимо связана с землей. Соответственно в момент передачи в аренду недвижимого имущества должно передаваться право на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с его назначением, т.е. для полноценного эксплуатирования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (п.3 ст.652 ГК РФ). Это правило применяется, если не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается третьему лицу, то за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.653 ГК РФ).

Понятие «здание» заменило понятие «нежилое помещение» с введением в действие ч.2 ГК РФ. К зданиям (а в прошлом к нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может находиться в жилом доме. Чаще всего они занимают одни из первых этажей (магазины, парикмахерские, клиники и т.д.). Жилое помещение не может являться объектом этого вида договора аренды, поскольку помещения должны быть прежде всего непригодны для проживанию в них людей (процесс признания жилого помещения нежилым представляет собой довольно сложную процедуру).

В соответствии со ст.654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды данного вида имущества считается незаключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Срок действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

Договор аренды здания может быть расторгнут досрочно:

1)                 По соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания;

2)                 При ликвидации организации-арендатора;

3)                 В судебном порядке при существенном нарушении условий договора.

Законодательство под существенным нарушением условий договора подразумевает такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

§3.4 Аренда предприятий

Договор аренды предприятий – разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия могут входить основные и оборотные средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства.

В качестве основных средств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Арендодатель переводит все имеющиеся долги у предприятия на арендатора, при этом уведомление кредиторов со стороны арендодателя обязательно. Кредитор, не давший согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим  убытков. Согласие кредитора должно быть выражено в письменной форме. Кредитор, который не был уведомлен об аренде предприятия, вправе предъявить те же требования в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия. Это означает, что с момента передачи предприятия в пользование арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем по включенным в состав предприятия долгам, которые были переданы арендатору без согласия кредитора 9п.4 ст.657 ГК РФ). Субъектами по данному виду договора аренды являются предприниматели, а существенным условием договора, помимо предмета, является также размер арендной платы.

Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условий, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены иные условия. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. И в этом случае сторонам может быть предусмотрено иное. Статья 661 ГК РФ закрепляет обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества соразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подпись передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять же договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также много диспозитивных норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодные для них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдение которых может повлечь за собой признания договора недействительным.

§3.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

Для некоторых предприятий вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Вследствие развития предпринимательской деятельности договор аренды претерпевает правовые новшества. Одним из них является договор финансовой аренды, называемый также договором лизинга.

Отношения между сторонам по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

За лизингом признается совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.

По договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем или переход арендованного нежилого помещения в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения такового при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Предмет договора финансовой аренды – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам.

Договор финансовой аренды имеет специфический состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношения прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом и арендодателем. Требования могут носить разный характер, например, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.

Арендатор имеет права и исполняет обязанности покупателя. Это означает, что арендатор признается субъектом договора купли-продажи. Арендатор не может без согласия арендодателя расторгнуть договора купли-продажи. Оба субъекта договора непосредственно аренды выступают как солидарные кредиторы. По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу, так и㧎арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

В начале вступления в правоотношения подобного характера арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Это требование императивно: продавец должен знать о возлагающейся на него ответственности. Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок – более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Законодательством предусмотрены следующие виды лизинга:

1.                  Финансовый – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.

2.                  Оперативный – предмет договора финансовой аренды при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается.

3.                  Возвратный – собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.

Гл.3.Прекращение и расторжение договора аренды

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты[15].

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования[16].

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.

Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общих положений ГК РФ о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК РФ о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласно одной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебный порядок расторжения договора. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/97[17]. Согласно материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке[18].

Согласно другому взгляду, представляющемуся более убедительным, общие положения ГК РФ о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК РФ не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке[19]. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.

Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ[20].

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор.

Заключение

Подводя итог данной работы, считаю, что цель ее написания полностью достигнута. Были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об Аренде.

Отдельное внимание было уделено следующим видам договора аренды:

· Договор проката

· Договор аренды транспортных средств

· Договор аренды зданий и сооружений

· Договор аренды предприятий

· Договор финансовой аренды (лизинг).

Считаю необходимым подвести итог каждого из выше перечисленных видов договора аренды.

В договоре проката мы видим, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Это является отличительной чертой характерной данному виду аренды.

В договоре аренды транспортных средств объединены два вида обязательств: а) непосредственно связанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временное владение и пользование за плату; б) связанных с окончанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обязательств. К примеру, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортное средство - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договоров аренды транспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателя, а во втором случае - осуществляются арендатором транспортного средства.

Также еще одной из особенностей договора аренды транспортного средства является следующее, законодатель не обеспечил ГК исчерпывающее регулирование обязательств возникающих из договора аренды транспортного средства, напротив, более подробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств было предоставлено место в транспортном уставах и кодексах.

В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.

Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - является единственно правильным решением в сложившейся ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор может выкупить имущество в собственность. Итак, договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворении потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей.

Договор Аренды предприятий является новеллой для Послереволюцинного Российского законодательства. ГК 1964 не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Так же заслугой законодателя является то, что он предусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною в ее введении достигнута.

Список использованной литературы:

Правовые акты

1.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.).

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996.  №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).

3.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 9.06.2007 г.).

4.   Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.).

Научная литература

5.   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. - М.: Статут, 1998. – 632 С.

6.   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. - М.: Статут, 2001. – 851 С.

7.   Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2002. – 544 С.

8.   Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008. – 562 С.

9.   Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. – М.: Проспект, 2008. – 657 С.

10.        Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – 562 С.

11.        Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – 344 С.

12.        Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2007. – 689 С.

13.        Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – 658 С.

14.        Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25.

15.        Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 40-49.

16.        Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. – С. 89-94.

17.        Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журнал российского права. - 2000. - №1. – С. 78-83.

18.        Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2002. – 414 С.

Судебная практика

19.        Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».