Договор аренды и его виды

     Содержание:

     

      1. Введение………………………………………………………….стр.2

    2.Теоретическая часть:

    2.1 Понятие договора аренды и его форма ………………..........стр.3-4

    2.2 Субъектный состав договора аренды ………………………..стр.4-5

    2.3 Предмет договора аренды …………………………………….стр.5-6

    2.4 Срок договора аренды ………………………………………...стр.6-7

    2.5 Содержание договора аренды ………………………………...стр.7-11

    2.6 Арендная плата …………………………………………….…..стр.11-12

    2.7 Прекращение договора аренды …………………………….…стр.12-14

       2.8 Отдельные виды договора аренды: 

    2.8.1 Договор проката ……………………………………….…….стр.15-16

    2.8.2 Аренда транспортного средства …………………………....стр.16-19

    2.8.3 Аренда зданий и сооружений ……………………………...стр.19-20

    2.8.4 Аренда предприятий ………………………………………...стр.20-22

    2.8.5 Финансовая аренда (лизинг) ……………………………..…стр.22-24

    3. Практическая часть:

    3.1 Договор проката……………………………………………..…стр.25-27

    3.2 Договор аренды транспортных  средств:

    3.2.1 Договор аренды транспортных  средств с экипажем……….стр.28-31

    3.2.2. Договор аренды транспортных  средств без экипажа…….стр.32-34

    3.3 Договор аренды недвижимости………………………………стр.35-38

    3.4 Договор аренды предприятия ………………………………..стр.39-41

    3.5 Договор финансовой аренды (лизинг)……………………....стр.42-44

    4 Заключение ………………………………………………………стр.45-46

    3.5 Список литературы…………………………………………….стр.47

       
 
 
 

  Введение

    Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в  актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало  договору найма вещей современную  форму. Особенность римского подхода  состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования  арендатора не следовало за вещью  и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового  регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций  из вещного права, но основы оставались без изменения.

    Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось  различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма  получил только в Своде законов  Российской Империи (ч.1 т.Х). Последующие  законодательные акты лишь отчасти  дополнили этот институт. В советский  период роль аренды то уменьшалась (30-40-е  годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием  предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало  удобней не приобретать имущество  в собственность, а арендовать его.

    Цель  данной курсовой работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую  характеристику отдельным его видам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. Теоретическая часть:

    2.1 Понятие договора аренды и его форма

    По  договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно  назвать наймодателем, с одной  стороны, и нанимателем - с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

    Порядок заключения договора аренды имеет несколько  особенностей. Во-первых, допускается  возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов  на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может  быть заключен на торгах, на которых  право аренды продается. Договор  заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального  срока договора (ст.621).

    В соответствии с нормами ГК РФ договор  аренды может быть заключен как в  письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее  года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме  вне зависимости от срока, на который  он заключается.

    Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда  физические лица заключают договор  аренды между собой, необходимо помнить  норму п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую  заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой  на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме  того, договор аренды, в котором  предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной  для договора купли-продажи такого имущества.

    Это так называемые общие правила  для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими  отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к  форме договора. В случае, когда  письменная форма договора не предусмотрена  договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой  специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 ГК РФ также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст.633 и ст.643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.

    Существуют  определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может  заключаться в устной форме. Это  незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор  не должен являться по сути договором  проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ.

    Таким образом, договор аренды преимущественно  заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным  в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством  почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной  или иной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных  в оферте условий договора, договор  аренды будет считаться заключенным  в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении  организация-арендодатель получит  от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор  считается заключенным.

    Несоблюдение  простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между  ними спора.

    2.2 Субъектный состав договора аренды

    Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор.

    Арендодатель - это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем также  признается лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной  собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия  и учреждения, за которыми имущество  закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

    В данном договоре могут участвовать  специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной  собственности Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную  собственность республик в составе  РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную  собственность» специальными уполномоченными  органами признавались Государственный  комитет РФ по управлению государственным  имуществом, а также территориальные  комитеты по управлению государственным  имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному  Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство  осуществляет свою деятельность как  непосредственно, так и через  свои территориальные органы.

    Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать  и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает  в момент его регистрации. Точного  определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и  пользование или во временное  пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

    Таким образом, субъектами договора аренды могут  быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические  лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные  образования.

    2.3 Предмет договора аренды

    Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское  законодательство четко характеризует  объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих  натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может  являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды - это земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается. Так, оружие может  сдаваться в аренду только при  наличии специального разрешения у  сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений  специальных законов. Например, арендатор  должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные  объекты ар?ндуются при наличии  специальных лицензий у арендаторов.

    В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается  несогласованным, и такой договор  не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные  права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

    Из  определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма  п.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это  означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а  без них арендатор не может  пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора. Все это можно потребовать  в принудительном порядке, т.е. через  суд