Продажа недвижимости по законодательству РФ

         До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества  покупателю  и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от  передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи   недвижимости.

         Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные неблагоприятные последствия помимо обязанности    возместить покупателю причиненные убытки.  В частности, в подобных  случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь кредитору,   последний  вправе  требовать отобрания этой  вещи  у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством  условиях. Вместо   требования  передать  ему вещь,   являющуюся   предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

         Специальное    правило   применительно   к договору   продажи      недвижимости   установлено ГК  РФ  лишь  в отношении последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ), за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.² 

_________________

¹ Егоров Н.Д., Сергеев А.П.    Гражданское право 3-е изд.    - М.: ПРОСПЕКТ, 2000.- С. 211.

²  Садиков О.Н. «Комментарий к ГК РФ». –М.:ИНФРА, 1997. - С. 130.

    Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).

    В частности, в силу отсутствия какого-либо      специального  правила в параграфе 7 главы 30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять  товар или отказаться от исполнения договора.

   Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему  в      соответствии  с  договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

          Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также служить основанием к расторжению договора.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Проблемы определения существенных условий договора купли-продажи недвижимости в теории и законодательстве 

    Существенными условиями договора продажи недвижимости признаются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.  Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Для отдельных видов не движимости предметом могут выступать: жилое помещение, земельный участок, здания, сооружения и иная недвижимость.

      Прежде всего, в договоре должно  содержаться указание на достигнутую  договоренность между продавцом  и покупателем об отчуждаемом  имуществе, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

-название объекта, вид недвижимости, данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);

-данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так и в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;

-данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, и т.д.

    Поскольку условие о предмете является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они и являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи недвижимости не заключен. ¹

    Существует  и иное понимание требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости, которое сводиться к тому, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существующих с ним.

__________________

¹Садиков О.Н. «Комментарий к ГК РФ». –М.: ИНФРА, 1997.- С. 130. 

    Договор продажи недвижимости должен содержать  в себе согласованное сторонами  в письменной форме условие о  цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. ¹ По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить имущество может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

    Практика  отношений между оценщиком и  клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

1) сведения о профессиональном образовании оценщика;

2) сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

3) цель проведения экспертизы;

4) точное указание объекта оценки;

5) используемые стандарты оценки;

6) требования к форме отчета;

7) сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечным  результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета  и итоговой стоимости конкретного  объекта оценки. ²

    ГК  устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается  

___________________

¹ Копейкин Г.К. «Опыт защиты прав собственника».//  Право и собств-ть. -2003, № 2.- С. 49.

² Козырь  О.М.  Понятие недвижимого имущества в российском      гражданском праве.  Сделки с недвижимостью // Закон 1999, N 4. -С. 22.

лишь  цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости.

    Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади  или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

    Цена  может быть указана либо путем  обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки  на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться (это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте). ¹

    Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к иностранной валюте, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс валюты и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

Статья 555 ГК однозначно считает договор  продажи недвижимости незаключенным  в случаях, когда:

-в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);

-когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

____________________

¹ Садиков О.Н. «Комментарий к ГКРФ».- М.: ИНФРА, 1997.- С. 212 

Заключение 

       В заключении  хотелось бы отметить  некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

    По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

       Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

       Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

      Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

        Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

         Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

        Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.