Продажа недвижимости по законодательству РФ

2. Искусственные  объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы,  училища, техникумы, институты,  дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы,  парки культуры и отдыха, дома  культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и  т.д.);

- специальные  здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на

«недвижимость по природе». 
 

_______________________

¹ Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада. / Под ред.  Е.А.Суханова. - М.: Юристъ, 1992. – С. 103. 

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства. ¹

    Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. Их делят на 7 категорий:

    1.Земли  сельскохозяйственного назначения.

    2. Земли городов и населенных  пунктов.

    3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

    4. Земли особо охраняемых территорий.

    5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них.

    6. Земли водного фонда.

    7. Земли запаса. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

____________________________

¹ Гришаев С.П.  Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. - М.// Бек//, 2000. - С. 79.

3. Виды недвижимого имущества

 

    В ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам. Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его "букву", но и дух. Наличием указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается. Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. ¹ Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: "прочная связь с землей", "несоразмерный ущерб".

    Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой  разумеется, что вопрос о прочности  и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности".

    Ясно, что решение будет приниматься  не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. ¹      Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это  

___________________

¹ Садиков О.Н. «Комментарий к ГКРФ».- М.: ИНФРА, 1997.- С. 12

понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено

право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация".

    Вряд  ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

    Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов. ²

То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т. п. Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ  речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т. е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст.222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п.2 ст.222 ГК РФ, конечно, не "перечеркивает" приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого.

    В противном случае, вопреки законам  логики, "повиснут в воздухе" все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно  

________________

¹ Витрянский В. « Пути совершенствования зак-ва о недвижимости».// Хозяйство и право. -2003 № 6.- С.  9 

² Витрянский В. «Пути совершенствования зак-ва о недвижимости».//Хозяйство и право. -2003 № 6.- С.10

существует  и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его".

    В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента

регистрации).

    В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной  регистрации прав на

недвижимое  имущество и сделок с ним» дан  более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.

      Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

    Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 15 июня 1996г. «О товариществах собственников жилья».

    Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ст. 4 ЖК РСФСР).

    Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). ¹ Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).