Продажа недвижимости по законодательству РФ

 

Введение………………………………………………………………..3 

1. Недвижимость как объект договора купли-продажи

1. Понятие и признаки недвижимости, ее количественные и качественные характеристики как товара……………………..…5
2. Классификация объектов недвижимости………………………8
3. Виды недвижимого имущества………………………………..10

 

2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1. Форма договора купли-продажи недвижимости и государственная регистрация права собственности………………..14

2.2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………..18

2.3. Проблемы определения существенных условий договора купли-продажи недвижимости в теории и законодательстве……………..21 

Заключение……………………………………………………………24 

Список  использованных источников………………………………..26 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс  концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость  права к одному закону.

    Данная  тема выбрана мною в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

    В расцвет рыночных отношений в  России, который многие, и не без  оснований, именуют «разгулом», когда  сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а цивилизованный рынок ещё не устоялся, не приобрел законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей курсовой работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

    Актуальность  и значимость предлагаемой работы заключена  как в теоретическом, так и  практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми  и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

        В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора.

    Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи  недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Недвижимость как объект договора купли-продажи

 

1. Понятие и признаки недвижимости, ее количественные и  качественные характеристики как товара

 

    Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ: к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

При этом выделяются следующие признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность. Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости.¹ Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. 
 

______________________

¹Бакунов А.В.   Гражданское право России (часть особенная).  Учебно-методическое пособие. - М.: Юристъ, 2002. - С. 137.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

    Кроме основных признаков недвижимости, можно  выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

    Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью.¹ Это обусловлено тем, что она предназначена для использования в течении продолжительного периода времени и не потребляется в процессе такого пользования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии, что также влияет на ее стоимость.

    Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

    Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина, что не выгодно для инвесторов.² Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

    Необходимо  отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

    Термин  «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.  

______________________

¹Гражданское право: Учебник: Часть 2 /  Отв. ред. Е.А. Суханов - М.: Юристъ, 2000. -  С. 211 .

²Егоров Н.Д., Сергеев А.П.    Гражданское право. 3-е изд. -  М.: ПРОСПЕКТ, 2000. - С.126.

    Каждый  объект недвижимости неповторим и имеет  специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении. ¹

    Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

•         физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

        •         имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

    •         экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

    •         состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

    Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.²

    Земельным участкам присваивают кадастровые  номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории страны номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации. 
 
 
 
 
 
 
 
 

^{__________________________}

¹Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. //Современное право. - 2003, № 10. – С. 18.

²Гришаев С.П.  Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. -  М.: ПРОСПЕКТ, 2000. – С.49. 

2. Классификация объектов недвижимости.

 

    Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:¹

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».