Продажа недвижимости по законодательству РФ

____________________

¹ Кузнецов А.В. «Комментарий к ФЗ о гос. рег. на недвижимое им-во и сделок с ним». //Зак-во и экономика.   -1999, № 6. -  С. 18.

2. Особенности договора  купли-продажи недвижимого  имущества

2.1. Форма договора  купли-продажи недвижимости  и государственная  регистрация права  собственности 

        Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.¹

          Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому,  что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).          Таким образом,  суть  специального  правила о форме договора      продажи недвижимости  состоит в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно к договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая тем самым режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

          Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение   требований,   предъявляемых   к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

          Кроме того, что бы договор был признан действительным необходима государственная регистрация. Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от __________________

¹  Бакунов А.В.   Гражданское право России (часть особенная).  Учебно-методическое пособие. - Ю.С.:Изд. СахГу, 2002. - С. 97.

21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее -  Закон   о  регистрации).   

С учетом времени  введения  в  действие  названного  Закона¹  обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

         Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.²

             Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости  в ГК РФ имеются специальные  правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных     статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным законом "О государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя. Именно с момента заключения договора, до государственной   регистрации, покупатель вправе требовать от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.³ Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех случаях исполнения   договора  продажи недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом.

          В   соответствии   со   статьей   164  ГК  РФ  государственной      регистрации   подлежат   сделки   с  землей   и другим  недвижимым      имуществом  в случаях и в порядке,  предусмотренных статьей 131 ГК   РФ  и Законом  о регистрации.  Однако ни в статье 131 ГК РФ,  ни в  Законе  о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок,  подлежащих   государственной регистрации.

________________

¹ Введен в действие с 31 января 1998 г.

² Кузнецов А.В. «Комментарий к ФЗ о гос. рег. на недвижимое им-во и сделок с ним».// Зак-во и экономика.   -1999. № 6. -  С. 18.

    Казалось  бы,  что вопрос, какие сделки с  недвижимым имуществом подлежат регистрации,  должен решаться исходя из того,  содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей   тот   или  иной  вид  договора,   либо  в Законе  о      регистрации или другом специальном законе, и если такое требование      не содержится, то отсутствие государственной регистрации  сделки не   должно   влечь  правовых   последствий  в виде  признания  сделки  недействительной  либо незаключенной (как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).

         Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что "в  силу  ст.  131 государственная регистрация  обязательна   для  любого договора, предметом которого служит недвижимость¹, а "исключения  из обязательности регистрации содержатся  и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом"².

        Определенным своеобразием отличается и правовое положение  продавца  недвижимого имущества,  исполнившего обязательство перед  покупателем   по   передаче   объекта  недвижимости,   до  момента регистрации  перехода  права  собственности  к покупателю.  В этом случае  продавец  сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает  правомочиями по пользованию,  владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет  статус  титульного  владельца,  поскольку владеет проданным недвижимым  имуществом  на  законном  основании  (договор  продажи  недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться  соответствующим  объектом  недвижимости.

         В данном случае, следует исходить   из  того, что до  государственной  регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по   договору  продажи  недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации сохраняется за  продавцом.   После  передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной  регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.

    В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее  переданного  покупателю имущества  продавец несет ответственность за его   неисполнение.

____________________

¹ Брагинский М.И. Договорное право. -М.: ИНФРА, 1997.- С. 283.

² Козырь  О.М.  Понятие недвижимого имущества в российском      гражданском праве.  Сделки с недвижимостью // Закон 1999 N 4. - С. 22.

    Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст.551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. ¹ И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.²

_________________

¹См.: Вестник ВАС РФ, 1998, N 10. - С. 18.

² Витрянский  В.В.  Договор продажи недвижимости // Вестник  ВАС РФ, 1999, N 9. - С. 79 - 80.

2.2. Содержание договора  купли-продажи недвижимого  имущества 

         Такой признак как взаимность  определяет наличие у обоих  сторон прав и обязанностей. Основной  обязанностью продавца является  передача товара покупателю, у которого право собственности возникает, как уже говорилось выше, с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемой обязанности различают передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи.¹

         В связи с необходимостью государственной  регистрации перехода права собственности,  обязанность обращения в соответствующий  государственный регистрирующий  орган возлагается на обе стороны. Поэтому если одна сторона отклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственный регистрации.

         Закон устанавливает особые правила,  связанные с исполнением продавца  своей обязанности передать имущество, а покупателем- принять его. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Документ, в данном случае является доказательством передачи имущество, так как особые свойства недвижимости не позволяют передать ее путем простого вручения покупателю. Передаточный акт имеет важное значение при определении момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю².

         Продавец обязан передать покупателю  товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК). Под правами третьих лиц понимаются имущественные права – вещные (право собственности или иное ограниченное вещное право) или обязательственные 
(права залогодержателя, арендатора и т.п.). Притязание – это требование третьего лица о его праве на товар, например виндикационный иск лица к продавцу об истребовании товара. Если товар обременен правами третьих лиц либо имеются их притязания на него, продавец обязан предупредить покупателя об этом. Указанное уведомление и согласие покупателя на принятие товара, обремененного правами или притязаниями третьих лиц,  

__________________

¹Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект. // Российская юстиция. - 1998 - №10. -С. 23.

²Гришаев С.П.    Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. -  М.: //Бек// , 2000. -С. 65. 

являются  обязательными условиями, при которых  допускается передача такого товара продавцом покупателю. Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.¹

          Обязанности покупателя не требуют подробного изучения в рамках данной курсовой работы, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.