Правовое положение товарищества собствинников жилья

      3) определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч.1 ст.45);

      4) определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч.3 ст.46); 5) порядок оформления протоколов общего собрания (ч.1 ст.46);

      6) определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч.4 ст.46).

      Поэтому целесообразно данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа - порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.

      Часть из рассмотренных выше вопросов должна найти свое отражение и в уставе ТСЖ. Это установлено императивной нормой ч.1 ст.145 – общее собрание членов товарищества созывается в порядке, установленном его уставом. По правилам, установленным ст.148 ЖК РФ, в обязанности правления входит созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ.

      В уставе товарищества могут быть изложены положения, определяющие состав и содержание документов общего собрания.

      Документы общего собрания членов ТСЖ:

      а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;

      б) список членов товарищества собственников жилья;

      в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;

      г) протокол общего собрания;

      д) протокол заседания правления ТСЖ.

      3.3. Правление товарищества собственников жилья

 

      Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью  товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

      Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ их общим собранием.

      Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года (ст.147 ЖК РФ). В устав ТСЖ можно внести, работающие советы директоров, переизбираемые на определенный срок.

      В уставе ТСЖ должны быть определены сроки проведения заседаний правления. Необходимость определения сроков про ведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.

      3.4. Обязанности правления ТСЖ

 

      Высшим  органом управления является собрание ТСЖ, и только она вправе принимать  основные решения. Правление товарищества обязано исполнять решения общих собраний и дополнительные обязанности установленные в ст.148 ЖК РФ.

      В обязанности правления ТСЖ входят:

      1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

      2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

      3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

      4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

      5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

      6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

      7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства,

      8) бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

      9) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

      10) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

      За  выполняемую работу члены правления  товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

      3.5. Председатель правления ТСЖ

 

      Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Положения ст.149 ЖК РФ определяют установить срок, на который может быть избран председатель правления ТСЖ. Данная норма должна соответствовать требованиям положений устава товарищества о сроках действия самого правления, так как председатель правления избирается из состава самого правления.

      Председатель  правления товарищества ведет общее  собрание членов ТСЖ, а также созывает и проводит заседания правления  товарищества в сроки.

      Председатель  правления ТСЖ действует без  доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.

      В обязанности председателя правления  входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

      За  выполняемую работу председатель правления  товарищества может получать вознаграждение. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

      3.6. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

 

      Для осуществления проверок финансовой деятельности ТСЖ должна быть избрана  ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов ТСЖ на срок не более чем 2 года.

      В состав ревизионной комиссии ТСЖ  не могут входить члены правления товарищества.

      В обязанности ревизионной комиссии входит:

• проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• отсчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

      В случае если в товариществе избрана  ревизионная комиссия, а не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии.

3.7. Налогообложение деятельности товарищества собственников жилья

 

      ТСЖ является юридическим лицом с  момента его государственной  регистрации. В ст.11 Налогового кодекса РФ (НК РФ) под организациями понимаются юридические лица, образованные согласно законодательству РФ. Согласно ст.9 НК РФ организации признаются налогоплательщиками и налоговыми агентами.

      Налогообложение деятельности ТСЖ во многом будет  зависеть от выбранной системы налогообложения - общий режим налогообложения (далее ОРН) или же специальный режим налогообложения. Глава 26.2 НК РФ устанавливает порядок определения и уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения, а глава 26.3 – систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

      Статьей 346.13 НК РФ, статьей 346.12 НК РФ. При применении упрощенной (НДС, налог на прибыль, ЕСН) уплачивается единый налог, причем налогоплательщик сам выбирает объект налогообложения доходы (ставка 6%) или доходы за вычетом расходов (ставка15%). Режим налогообложения деятельности ТСЖ будет определяться и тем, все ли квартиры в доме приватизированы, если доля квартир неприватизированных составит 25% или более, то невозможно будет применять УСН.

      В случае применения общего режима налогообложения, ТСЖ признается плательщиком всех налогов, в том числе и НДС (ст.143, ст.146, ст.149 НК РФ).

      Основная  ошибка, допускаемая многими ТСЖ, - это передача в аренду юридическим или физическим лицам жилого помещения не для проживания и неуплата НДС, тогда как вся сумма арендной - платы в этом случае подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

      За  выполняемую работу члены правления  товарищества могут получать вознаграждение, следовательно, они будут являться налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст.226 и пп.8 п.1 ст.278 НК РФ).

      УСН является специальным налоговым  режимом, применяемым на добровольной основе в соответствии с главой 26.2 НК РФ. Условия для перехода на УСН:

      1) доход организации не превышает 20 млн. руб.;

      2) остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб.;

      3) доля непосредственного участия других организаций составляет не более 25% (кроме общественных организаций инвалидов), (подпункт 14 п.3 ст.346.12 НК РФ);

      4) средняя численность работников не превышает 100 человек.

      Если  по итогам налогового (отчетного) периода не выполнено хотя бы одно из условий, налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения.

      Налогоплательщик, перешедший с УСН на ОРН, вправе вновь  перейти на УСН не ранее чем  через один год после того, как  он утратил право на применение УСН.

      В соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 по объектам основных средств некоммерческих организаций амортизация не начисляется.

      Таким образом, остаточная стоимость основных средств некоммерческих организаций равна их первоначальной стоимости.

      Некоммерческие  организации у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб., вправе перейти на УСН.

      УСН предусматривает для юридических  лиц замену большинства налогов на единый налог на доход (или выручку), отказ от ведения бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с утвержденным Положением Минфина РФ, сокращение числа форм бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов.

      При выборе УСН предлагается два варианта налогообложения, выбор объекта  налогообложения осуществляется самим  налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения УСН. Объектом налогообложения могут быть или доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%, или доходы, уменьшенные на величину расходов. В этом случае налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Состав расходов определен в ст.346.16 НК РФ, поэтому при выборе объекта налогообложения необходимо более внимательно ознакомиться с этой статьей и определить, будут ли присутствовать эти расходы в ТСЖ.

      4.2. Договорная деятельность товарищества собственников жилья

 

      Раздел VII ЖК РФ определят размер и порядок  оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги теперь многоуровневая. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги.

      Часть 4 ст.154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

      1) за холодное и горячее водоснабжение,

      2) водоотведение,

      3) электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),