Правовое положение товарищества собствинников жилья

      В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица¹².

      Предметом и целями деятельности ТСЖ являются, как это установлено в ст.135 ЖК РФ, управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

      Помимо  специальной правоспособности, ТСЖ, как юридическое лицо, обладает также  и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам. Правоспособность ТСЖ, которая подтверждена статьями ЖК РФ, выражается в следующем:

      1) ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;

      2) вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;

      3) должно иметь круглую печать, содержащую его полное'

      4) фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов РФ;

      5) вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;

      6) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;

      7) не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества;

      8) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности;

      Статья 135 ЖК РФ содержит диспозитивную норму, которая допускает возможность  в уставе ТСЖ предусмотреть, на какой  срок создается товарищество.

      Таким образом, используя приведенную  выше информацию, можно составить преамбулу устава товарищества собственников жилья, определив статус, его цели и задачи, а также его правоспособность.

      2.2. Наименование юридического лица

 

      Юридическое лицо должно иметь свое наименование, которое бы отличало его от других организаций. Наименование некоммерческих организаций, а также унитарных предприятий и в предусмотренных законом случаях коммерческих организаций должно содержать указание на характер деятельности юридического лица. Требованиями ГК РФ и федеральными законами для различных организационно-правовых форм устанавливается, что фирменное наименование юридического лица должно обязательно содержать указание на классификационный признак организационно-правовой формы данного лица.

      2.3. Место нахождения юридического лица

 

      Требования  по месту нахождения юридического лица определены в ГК РФ и в законе, регулирующем порядок регистрации  юридических лиц, являются едиными для всех организационно-правовых форм юридических лиц, а именно - место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. ГК РФ (п.2 ст.54), Федеральным законом от 13.07. 2001 №2 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (п.1 ст.5) установлено, что по месту нахождения юридического лица с ним должна осуществляться связь. Таким образом, место нахождения юридического лица должно быть указано в так называемом "почтовом формате".

      2.4. Порядок управления деятельностью юридического лица

 

      Не  менее важным разделом устава и обязательным к включению в его содержание должен быть раздел "Порядок управления деятельностью юридического лица". Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

      В соответствии со ст.144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Статья 150 предусматривает избрание общим собранием ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, которая бы осуществляла контроль за финансовой деятельностью товарищества.

      ГК  РФ предусматривается также, что  устав может содержать другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, законодательство о некоммерческих организациях предусматривает, что в уставе некоммерческой организации должны также содержаться сведения о правах и обязанностях членов, условиях и порядке приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство), источниках формирования ее имущества, порядке внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации, порядке использования имущества в случае ее ликвидации и иные не противоречащие законодательству положения. Поэтому для качественного построения устава ТСЖ, целесообразно включить в его содержание и эти положения.

      2.5. Права и обязанности членов товарищества собственников жилья

 

      Раздел  "Права и обязанности членов ТСЖ" в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.

      Права и обязанности собственников  жилых помещений:

      1) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

      2) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;

      3) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;

      4) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

      5) собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности как участника  организации – члена ТСЖ:

      1) имеет право участвовать в общем собрании ТСЖ с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;

      2) имеет право ознакомиться с документами ТСЖ, перечень которых определен правовыми актами РФ;

      3) обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;

      4) обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

      5) обязан информировать правление ТСЖ об изменении своих данных;

      6) обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;

      7) несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.

      Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

      Определение систематических нарушении впервые  на законодательном уровне дано в  статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени¹⁶. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

      Следовательно, у каждого члена ТСЖ есть достаточно широкие права и не менее ответственные  обязанности. И одним из самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

 

       2.6. Членство в товариществе собственников жилья

 

      Как уже был отмечено выше, если организация  юридического лица предусматривает  членство в ней, то в уставе такой  организации должен быть определен  порядок приема в члены организации  и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:

      1) членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;

      2) членство в товариществе собственников жилья прекращается:

      а) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

      б) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

      Этой  же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у  них права собственности на приобретенные  помещения.

      2.7. Порядок внесения изменений в учредительные документы

 

      Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Положениями ст.145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст.146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. При этом необходимо отметить, что в соответствии с нормами, установленными ст.23, изменения учредительных документов некоммерческой организации вступают в силу с момента их государственной регистрации.