Правовое положение товарищества собствинников жилья

      Следовательно, в уставе товарищества можно изложить этот раздел устава в такой редакции:

      Внесение  изменений в устав ТСЖ осуществляется на общем собрании членов товарищества. Изменения вступают в силу с момента их государственной регистрации в установленном гражданским законодательством порядке.

 

Глава 3. Органы управления товариществом собственников жилья

 

      Порядок назначения или избрания органов  юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.

      В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой  редакции:

      Высшим  органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом - правление и ревизионную комиссию (ревизора).

      3.1. Общее собрание членов ТСЖ

 

      Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и  созывается в порядке, установленном  уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.

      Годовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после  окончания финансового года в  сроки, установленные решением общего собрания.

      Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.

      Общие собрания могут проводиться в  форме совместного присутствия  членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений  по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам в зависимости от вида (жилое или нежилое) при надлежащих им помещений. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.

      Чтобы собрание было правомочно принимать  решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум - число участников собрания, заседания, точное для признания его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

      Порядок выдачи, ее содержание регламентируют статьи 185-189 ГК РФ. Члены семьи собственника помещения в многоквартирном доме и иные лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании при наличии соответствующей доверенности (доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна) на право участия в собрании и голосования.

      При отсутствии кворума должно быть проведено  повторное общее собрание.

      Исходя  из положений части 4 статьи 45, а также  части 1 статьи 146 ЖК РФ, которыми устанавливается 10-дневный срок для направления сообщений о проведении общего собрания (направления уведомлений о проведении общего собрания), можно предположить, что повторное собрание не может быть проведено ранее чем через 10 дней.

      Ввиду отсутствия четких указаний в законодательстве о кворуме участников повторного со6рания следует руководствоваться тем количеством голосов, которое требуется для принятия решения по тому или иному вопросу, вынесенному для обсуждения на общем собрании. В некоторых случая для получения решения может быть целесообразнее проводить собрание в заочной форме.

      Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов.

      Общее собрание должно рассматривать и  приниматьрешение только по тем вопросам, которые:

      а) оговорены в повестке дня общего собрания;

      б) относятся к компетенции общего собрания.

      Еще несколько предложений, которые  можно включить в устав ТСЖ, чтобы  членам товарищества было более понятны  права и возможности общего собрания.

      Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые небыли включены в повестку дня.

      Общее собрание не вправе принимать решения  по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

      Общее собрание членов ТСЖ имеет право  решать вопросы, которые отнесены к  компетенции правления товарищества.

      Помимо  этого в уставе товарищества должны найти свое отражение и вопросы  подготовки, и порядок проведения общего собрания.

      3.2. Порядок подготовки, созыва и проведения общего собрания

 

      Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ  немного отличается от проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого был описан при создании ТСЖ. Отличия заключаются в том, что это собрание более регламентировано положениями ЖК РФ и уже более детально должно быть прописано в самом уставе ТСЖ.

      Новый ЖК РФ допускает возможность созыва общего собрания любым собственником  помещений в многоквартирном  доме, вне зависимости от количества голосов (в отличие от старой редакции закона о ТСЖ). Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Поэтому подготовка общего собрания ТСЖ начинается с формирования повестки дня общего собрания, которая должна быть выражена таким образом, чтобы после рассмотрения и обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений "за", "против" или "воздержался".

      О проведении общего собрания члены ТСЖ  должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.

      Срок  направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его проведения.

      Содержание  сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч.2 ст.146 и ч. ст.145 ЖК РФ.

      До  начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения (наличие кворума).

      При проведении собрания в заочной форме  голосования, принявшими участие в  голосовании считаются члены  товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.

      Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

      Принятие  решений определяется итога голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее:

      Правом  голосования на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

      Голосование на общем собрании осуществляется лично  собственником помещения или  через своего представителя.

      Количество  голосов, которым обладает каждый собственник  помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

      В соответствии с нормами, установленными ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ст.15 ЖК РФ определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.

      Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В ЖК РФ это выражено в виде диспозитивной нормы, допускающей возможность такого голосования частью 3 ст.47.

      Письменное  решение собственников жилья  по вопросам голосования должно содержать:

      1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

      2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

      3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

      Голосование по вопросам повестки дня общего собрании проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством  оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

      При голосовании оформленных в виде письменных решений существует несколько общепринятых правил, которые нашли свое отражение в ч.6 ст.45 ЖК РФ. При подсчете этом случае:

      1) засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования;

      2) оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

      3) если в решении содержится несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

      Решением  общего собрания определяется место, доступное  для всех собственников помещений  в данном доме, где не позднее  через 10 дней со дня принятия решений  общим собранием размещается  сообщение об итогах голосования  и принятых решений на общем собрании²⁴.

      Решения общего собрания оформляются протоколами  в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

      Это требование установлено в ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, устанавливая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания. Протоколы общих собраний и письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые также должны быть определены решением общего собрания.

      ЖК  РФ решение ряда организационных  вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:

      1) определение срока проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);

      2) определение порядка проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);