Право общей собственности

Каждый сособственник  по своему усмотрению может распоряжаться  принадлежащей ему долей в  общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе для ее отчуждения, он не испрашивает согласия других участников общей собственности. В законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

При продаже  доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае, предусмотренном  законом, распорядиться долей в  общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Например, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права  собственности домовладельцев на помещения  в кондоминиуме. В связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал  ст. 4 Закона «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» в  части, ограничивающей приватизацию жилых  помещений в коммунальных квартирах  государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования, не соответствующей  Конституции РФ¹⁰, возник вопрос, какой правовой режим должен быть распространен на комнаты, приватизированные нанимателями в коммунальных квартирах. Следует ли считать эти комнаты находящимися в раздельной собственности приватизировавших их лиц (и членов их семей, если они являются участниками приватизации) или распространять на эти комнаты, так же как и на места общего пользования в данной квартире, режим общей долевой собственности. Правильным является первый ответ на поставленный вопрос. Признание комнат в коммунальной квартире раздельной собственностью приватизировавших их лиц означает, что хотя места общего пользования в квартире и находятся в общей долевой собственности, лицам, проживающим в квартире, при продаже одним из них приватизированной комнаты преимущественное право покупки этой комнаты не принадлежит. Места общего пользования в квартире, будучи принадлежностью по отношению к находящимся в квартире комнатам (главным вещам), не могут быть отчуждены отдельно от комнат, они следуют судьбе главной вещи, т. е. комнаты. Соответственно этому в указанных случаях преимущественное право покупки не действует ни в отношении комнаты, поскольку она находится в раздельной собственности, ни в отношении мест общего пользования, поскольку они, хотя и находятся в общей долевой собственности, следуют судьбе главной вещи (комнаты), будучи ее принадлежностью.¹¹

Множественность субъектов прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идет о прекращении  права собственности. При прекращении  права общей собственности существуют специфические основания – раздел общей собственности и выдел  из нее.  При разделе общая собственность  прекращается для всех ее участников, при выделе - для того, чья доля из общей собственности выделяется. Если общая собственность принадлежит  двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.

Основания и  способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь  место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному  решению. Выдел доли из общей собственности  происходит по требованию не только выделяющегося  сособственника, но и кредиторов для  обращения взыскания на имущество  должника. Раздел и выдел, если это  допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты  между сособственниками имеют место  и тогда, когда имущество в  натуре не может быть выделено в  точном соответствии с размером принадлежащей  каждому из них доли. Раздел общей  собственности и выдел из нее  должны происходить соразмерно принадлежащим  сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении  права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации  вместо выдела доли в натуре допускается  лишь с его согласия. Вместе с  тем в отступление от этого  правила предусмотрено, что, когда  доля сособственника незначительна, в  натуре ее выделить нельзя и сособственник  не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных  участников общей собственности  выплатить ему компенсацию. С  получением компенсации со собственник  утрачивает право на долю в общем  имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК). По мнению видных ученных в области гражданского права – нормы ГК в этом вопросе  не согласованы друг с другом, поскольку  правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении  права распоряжения общей долевой  собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации  вместо выдела доли в натуре имеет  место распоряжение общей долевой  собственностью в порядке, устанавливаемом  судом, что допускается законом  лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего он может и не желать. Пункт 4 ст. 252 ГК сформулирован под несомненным  влиянием ч. 3 п. 12 постановления Пленума  Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4¹². При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 12 названного постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964 г., согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью.

2.2 Право общей совместной собственности

В то время как круг субъектов  общей долевой собственности  широк, участие в общей совместной собственности императивно ограничено законом.

По действующему ГК субъектами совместной собственности являются супруги и члены крестьянского  хозяйства, которые нередко бывают одновременно и членами одной  семьи, осуществляющей хозяйственную  деятельность на определенном земельном  участке (ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Некоторые ученые считают, что  существует еще одна категория лиц, имеющих общую совместную собственность (приватизированные квартиры и комнаты), - люди, связанные семейными, но не супружескими узами. Дело в том, что Закон "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1 предоставил гражданам право  приобретать безвозмездно жилые  помещения, в которых они проживают, в общую собственность, долевую  или совместную, - по их выбору.¹³

Право общей совместной собственности  отличается тем, что оно не разграничено на доли. Отношения сособственников  при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения предполагаются вполне доверительными, а действия - согласованными. Следовательно, каждый из них может не только в полной мере владеть и пользоваться, но и распоряжаться вещью в целом: подарить, обменять, завещать, продать. Известно, что взаимоотношения людей, в том числе сособственников, иногда нарушаются, поэтому возможны случаи недобросовестного распоряжения общим имуществом. Например, совершение сделки одним из супругов втайне или  вопреки желанию другого. Это  особенно опасно, когда предметом  сделки является общий дом или  квартира.¹⁴

Так же как и с правом общей долевой собственности  попробуем рассмотреть основные положения, которые характеризуют  право общей совместной собственности.

В объективном смысле - это  совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего  единое целое имущества, в котором  их доли заранее не определены, а  в субъективном смысле - это право  нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться  принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением  между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать  сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности  сделка, связанная с распоряжением  общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных  участников по мотивам отсутствия у  участника, совершившего сделку, необходимых  полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала  или заведомо должна была знать об этом. Эти правила применяются  постольку, поскольку для отдельных  видов совместной собственности  законом не установлено иное.¹⁵

Раздел общего имущества  между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них  может быть осуществлен после  предварительного определения доли каждого из участников в праве  на общее имущество. При разделе  общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом  или соглашением участников, их доли признаются равными.

Основания и порядок раздела  общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным выше правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Порядок обращения взыскания на долю в  имуществе, находящемся в совместной собственности, такой же, как и  при обращении взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой  собственности.

2.3 Общая совместная собственность  супругов

Ранее, в  законодательстве правовой режим супругов был определен в семейно-брачном  законодательстве. Новейшее законодательство претерпело ряд существенных изменений. Во-первых целый ряд норм, регламентирующий эти отношения, включены в ГК ( что и сделало предметом рассмотрения в теме общей собственности). Во-вторых, супругам предоставлены широкие возможности определить правовой режим имущества, нажитый во время брака.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги  в брачном контракте могут  отнести это имущество либо к  общей долевой собственности, либо к раздельной собственности каждого  из них.¹⁶

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, признается их раздельной собственностью. Аналогичный  правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или  по наследству, а также на вещи индивидуального  пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены  во время брака за счет общих средств. Все это имущество относится  к раздельной собственности каждого  из супругов. В то же время имущество  каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в это имущество  за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества  другого супруга внесены вложения, которые значительно увеличили  стоимость имущества. Например, дом, принадлежавший одному из супругов до вступления в брак, капитально отремонтирован за счет общих средств. Но это правило  применяется лишь тогда, когда договором  между супругами не предусмотрено  иное.¹⁷

В зависимости  от содержания брачного договора имущество  подпадает под правовой режим  либо раздельной, либо общей долевой  собственности со всеми вытекающими  из этого последствиями. Презумпция равенства долей при разделе  общей собственности или при  выделе из нее не действует.

Институт  имущества супругов изначально урегулирован нормами гражданского права. В частности, это касается отношений собственности  супругов. Общее положение о собственности  мужа и жены сформулировано в ст. 256 ГК РФ. Аналогичные нормы, регламентирующие имущественные права и обязанности  супругов, сформулированы законодателем  в гл. 7-8 Семейного кодекса. В них  установлен законный и договорной режим  имущества супругов. Таким образом, режимы собственности супругов регулируются как нормами гражданского, так  и семейного права. Гражданско-правовые установления в дальнейшем конкретизируются в семейном законодательстве. Семейное законодательство о собственности  супругов призвано не только детализировать, но и в предусмотренных законом  случаях изменять общие правила  о собственности супругов, предусмотренные  гражданским законодательством, например в случае заключения брачного договора. Семейное законодательство о супружеской собственности не может противоречить гражданско-правовому регулированию этих отношений.

Соотношение норм гражданского и семейного права  в области имущественных отношений  представляет собой сочетание общих  и специальных правил. Такое соотношение  норм гражданского и семейного права  в области имущественного регулирования  отношений между супругами обусловлено  спецификой семейных правоотношений.

Нормы о собственности  супругов можно подразделить на три  группы. К первой относятся те, которые  устанавливают законный режим имущества  супругов. Вторую составляют нормы, регулирующие договорной режим имущества супругов. И наконец, третью образуют нормы, регламентирующие обязательственные отношения супругов с третьими лицами.

Законный  режим имущества супругов представляет собой правовой институт, комплексно урегулированный как в гражданском, так и в семейном законодательстве. Причем гражданско-правовые нормы о  собственности в целом и собственности  супругов в частности являются основой  дальнейшей регламентации имущественных  отношений в нормах семейного  права. Правовой статус законного режима имущества супругов зафиксирован в  ст. 33-39 гл. 7 СКРФ. Законным режимом имущества  супругов является режим супружеского имущества, установленный нормами  гражданского и семейного права.

В соответствии с ч. 1 с. 256 ГК имущество, нажитое супругами  во время брака, является их совместной собственностью, если договором между  ними не установлен иной режим этого  имущества. Аналогичная норма содержится в ч 1 ст. 33 СК, где законным режимом  имущества супругов называется режим  их совместной собственности. Это означает, что всякое движимое и недвижимое имущество, нажитое супругами в  браке, которое в силу ст. 128, 129, п. 1 и 2 ст. 213 ГК может быть объектом права  собственности граждан, является общей  совместной собственностью супругов (ч. 1 ст. 34 СК). Законный режим имеет силу, если брачным договором не установлено  иное.