Право общей собственности

     Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения  права собственности на такое  общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или  иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации (гл. 6 Жилищного кодекса РФ).

    В Постановлении от 29 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1290 Федеральный арбитражный суд  Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Д. Индивидуальный предприниматель Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Д. (далее - предприниматель) о взыскании 198 861 руб. 86 коп., составляющих сумму неосновательного обогащения.

    Иск обоснован тем, что ответчик, являясь  сособственником здания торгово-производственного  комплекса "Квартал" (далее - ТПК "Квартал"), расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Стрельникова, 10а, уклоняется от участия в возмещении расходов по содержанию указанного здания, что привело к неосновательному сбережению ответчиком денежных средств в сумме 198 861 руб. 86 коп., подлежащих взысканию с него на основании ст.ст. 210, 249, 1102 ГК РФ.

    Решением  от 25.12.2007 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что  согласно ст. 1005 ГК РФ и пункту 1.1 агентского договора от 01.02.2006, обязанность по оплате выполненных работ, возложена на участников долевой собственности  ТПК "Квартал", подписавших указанный договор, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания соответствующих затрат с предпринимателя Д.

    Постановлением  Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 решение от 25.12.2007 отменено, исковые требования удовлетворены в заявленном размере. При этом суд исходил из того, что здание ТПК "Квартал" находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Поэтому предприниматель Д. как участник общей долевой собственности в силу ст. 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

    В кассационной жалобе предприниматель  Д. просит постановление от 17.03.2008 отменить как принятое с неправильным применением  норм материального права и с  нарушением норм процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о том, что в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства необходимости ремонта кровли здания ТПК "Квартал". Считает, что судом апелляционной инстанции применены нормы, не подлежащие применению, а именно ст. 39 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ. Полагает, что судом апелляционной инстанции не дана оценка представленным заявителем доказательствам, свидетельствующим об отсутствии необходимости проведения ремонта кровли, а именно техническим паспортам ТПК "Квартал". Кроме того, указывает, что судом в нарушение норм процессуального права не привлечены к участию в деле сособственники имущества, хотя обжалуемый судебный акт затрагивает их права и законные интересы.

    Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

    В судебном заседании кассационной инстанции  представитель истца поддержал  доводы, изложенные в кассационной жалобе, и настаивал на ее удовлетворении. Представитель ответчика считает постановление от 17.03.2008 законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

    Проверив  законность обжалуемого судебного  акта, Федеральный арбитражный суд  Дальневосточного округа оснований  для его отмены, предусмотренных  ст. 288 АПК РФ, не установил.

    Как следует из материалов дела и установлено  судом, двухэтажное нежилое здание торгово-производственного комплекса "Квартал", расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Стрельникова, 10а, принадлежит  на праве общей долевой собственности нескольким лицам. При этом доля ответчика составляет 611/1000, доля истца - 29/1000.

    В соответствии с агентским договором  от 01.02.2006, заключенным между участниками  общей долевой собственности, имеющими свои доли на втором этаже нежилого здания ТПК "Квартал" (принципалы), и индивидуальным предпринимателем Б. (агент), последний принял на себя обязательства по содержанию и эксплуатации второго этажа ТПК "Квартал".

    Письмом от 05.07.2006 предприниматель Б. сообщил  предпринимателю Д. о необходимости  ремонта кровли ТПК "Квартал", предоставив ответчику локальную смету на ремонт с указанием перечня работ и их стоимости.

    Согласно  акту приемки выполненных работ, подписанному Б. (заказчик) и ООО "ИнвестЖилСтрой" (подрядчик), работы по ремонту кровли выполнены в период с 01.10.2006 по 10.10.2006 и их стоимость составила 325 469 руб. 50 коп.

    В связи с наличием задолженности  по выполненным подрядчиком ремонтным  работам истец платежными поручениями  от 19.09.2007 N 131, от 26.09.2007 N 135 оплатил подрядчику стоимость работ сверх своей доли.

    Полагая, что предприниматель Д., не оплатив  сумму, соответствующую размеру  его доли в общей долевой собственности, уклонился от возмещения расходов по содержанию общего имущества и получил  неосновательное обогащение, предприниматель Г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

    В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет  бремя содержания принадлежащего ему  имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором.

    Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Исследовав и оценив представленные в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд установил факт осуществления истцом расходов по содержанию здания, вызванных ремонтом кровли, соразмерно доли ответчика, а также отсутствие доказательств возмещения ответчиком расходов по ремонту кровли, являющейся общим имуществом сособственников здания ТПК "Квартал". При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии неосновательного обогащения ответчика и обоснованно удовлетворил заявленные требования в сумме 198 861 руб. 86 коп., указав на то, что отсутствие обязательственных отношений по агентскому договору от 01.02.2006 не освобождает ответчика как участника долевой собственности от обязанности нести расходы по содержанию и сохранению общего имущества. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства необходимости ремонта кровли здания ТПК "Квартал", судом кассационной инстанции отклоняются как не соответствующие имеющимся в деле доказательствам. Представленные ответчиком в обоснование отсутствия необходимости проведения ремонтных работ кровли технические паспорта не свидетельствуют о непроведении таких работ.

    Руководствуясь  статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил: постановление от 17.03.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А73-10919/2007-34 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

    __________________

 Постановление от 29 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1290

2.4. Прекращение участия в праве общей долевой собственности.                Приобретение права участия в общей долевой собственности

     Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

     Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК). Как справедливо было замечено, "участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю".²¹

     Согласно  ст. 250 ГК, при продаже своей доли участник долевой собственности  должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если же в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников преимущества имеет тот, кто заключит договор первым. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК).

     Законодатель  императивно установил сроки, в  течение которых сособственник  может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению. Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Если преимущественное право покупки нарушено, и доля продавца отошла постороннему субъекту, любой из сособственников может в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

     В отношении вопроса, касающегося  преимущественного права покупки  приведем пару примеров из судебной практики.

     В своем постановлении Президиум Верховного суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 19пв04 удовлетворил требование об отмене всех вынесенных по делу судебных постановлений в части требования о переводе на А. прав и обязанностей покупателя и вынесении по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования. Дело в том, что А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире № 162 по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения. Ответчик иск не признал.

     Но  Президиум Верховного суда, проверив материалы дела, постановил, что в данной ситуации применение ст. 250 ГК (которую применяли все суды, ранее рассматривавшие дело) неуместно, т.к. отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно спорной комнаты между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М. и А.) не возникло. Следовательно  М. заключила договор передачи ей в собственность исключительно комнаты и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату  в квартире коммунального заселения № 162 по Ленинскому проспекту 67 (л.д. 20).²²

     В ГК содержится положение о том, что  правила о преимущественном праве  покупки доли применяются также  при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250). В этом случае участнику  общей собственности нужно будет  взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены с третьим лицом. Это, естественно, еще более затруднит, если не сделает неосуществимым, преимущественное право приобретения доли в общей собственности. При заключении других договоров, например договоров дарения, ренты, аренды, преимущественное право собственников на приобретение доли в общей долевой собственности не предусмотрено.²³

       Правовые особенности имеет общая  собственность, возникающая в  результате предпринимательской деятельности, которая может осуществляться несколькими гражданами, юридическими лицами на основании договора простого товарищества (гл. 55 ГК) без образования юридического лица. По договору участники обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения цели извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК). Денежные и имущественные вклады участников договора, которыми они обладали на праве собственности, а также продукция, плоды и доходы, созданные или приобретенные в результате совместной деятельности, признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Управление такой деятельностью чаще всего поручается одному из участников, который действует на основании доверенности, выданной остальными участниками. Имущество, объединенное для совместной деятельности, учитывается на отдельном (обособленном) балансе у участника, который в соответствии с договором ведет общие дела. Отдельно учитываются и операции, связанные с выполнением договора о совместной деятельности, а также расчет и учет финансовых результатов. Участник, ведущий общие дела, составляет и представляет другим участникам договора информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и сроки, обусловленные договором.