Право общей собственности

     1.2. Основания возникновения  права общей собственности

     Право общей собственности может возникать  по следующим основаниям:

     - совершение гражданско-правовых сделок, в частности, приобретение 2 и более лицами вещи (например, при приватизации жилья);

     - наследование или получение в  дар 2 или несколькими лицами  имущества;

     - переработка общей вещи или  совместное создание вещи;

     - приобретение имущества лицами, состоявшими в браке;

     - получение доходов, плодов, продукции  от использования имущества, находящегося  в общей собственности;

     - строительство на общие средства  объекта, в частности, юридическими  лицами или муниципальными образованиями,  например, платной стоянки для автомашин;

     - совместное приобретение права  собственности на безнадзорных  животных, клад, находку (ст. 228-233 ГК), а также на движимое и недвижимое  имущество в порядке ст. 244 ГК.

     Кроме того, право общей собственности  возникает при участии лиц  в договорах простого товарищества и крестьянских (фермерских) хозяйствах.

     Е.В.Татаринцева  также утверждает, что в отдельных  случаях такие правоотношения могут  быть оформлены в результате вступления в силу решения суда или мирового соглашения об установлении общей собственности на определенное имущество.¹⁰

     Иногда  общая собственность возникает  «нечаянно». Так, в российской науке  существует мнение, что право общей  собственности принадлежит субъектам, чьи вещи, обладающие родовыми признаками, сданы на хранение в общих емкостях.¹¹

    Убедительность  такого подхода Е.В. Татаринцева  подтверждает следующим примером. Когда  на элеваторе произошел пожар  и часть зерна сгорела, никто  не пытался выяснить, кому принадлежит  уцелевшее зерно. По решению третейского  суда оно было разделено между всеми субъектами - участниками договора хранения (покладчиками) по правилам раздела общей долевой собственности: каждому - пропорционально его доле. По тому же принципу была распределена и компенсация за утраченное.¹²

    Наряду  с этим, в гражданско-правовой науке существует и противоположный подход: "объект права общей собственности всегда индивидуально определен".¹³

     1.3. Роль и значение  права общей собственности

     Общая собственность способствует более  эффективному использованию имущества  в семье, хозяйственной деятельности. Иногда создание общей собственности неизбежно ввиду невозможности разделить общий объект без ущерба для его назначения.

     В современных условиях отношения  общей собственности в России расширяются, а значение этого института  возрастает. Этот вывод основан на приватизации жилищ, в результате которой квартира или жилой дом становятся объектом общей собственности членов семьи, на развитии предпринимательской деятельности с участием нескольких лиц, в том числе в крестьянском (фермерском) хозяйстве, строительстве на долевых началах, а также иной деятельности. Значение общей собственности бесспорно возрастет с расширением права частной собственности на землю и другие природные объекты.

     Раскрытие понятия общей собственности  требует отграничения многосубъектной собственности от собственности юридического лица, созданного несколькими учредителями (односубъектная собственность). Собственность хозяйственных обществ, товариществ, кооперативов и других организаций также формируется на средства нескольких участников, но при создании юридического лица учредители передают право собственности на вклады одному субъекту - юридическому лицу, в результате чего и возникает односубъектная собственность. Лица, внесшие вклады, лишаются на них права собственности. У них возникают обязательственные права в отношении юридического лица на получение в случае выхода из состава участников или ликвидации юридического лица причитающегося им имущества в соответствии с положениями учредительных документов. Это принципиальное различие между правом общей собственности и собственностью юридического лица не всегда учитывается законодательством. Так, смешение этих понятий допущено Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", в ст. 1 которого установлено, что крестьянское хозяйство обладает правами юридического лица, а в ст. 15 - что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей собственности. Между тем имущество не может одновременно принадлежать юридическому лицу на праве собственности и быть объектом общей собственности нескольких лиц.

     Не  возникает общей собственности  на имущество, если оно состоит из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника. Например, при приобретении в собственность  квартир в многоквартирном жилом доме каждый выкупивший квартиру становится ее собственником. Общей собственности на дом в целом не возникает. Поэтому правила гражданского законодательства об общей собственности не распространяются на отдельные квартиры. Однако в таких случаях неизбежна общая собственность на объекты дома, не подлежащие разделу, крышу, фундамент, коммуникации, лестничные клетки и др., которые обеспечивают нормальное хозяйственное использование жилища.¹⁴

     2.Право общей долевой собственности

     2.1. Понятие права общей долевой собственности

     Германское  и швейцарское законодательства признают два вида общей собственности: 1) совместное обладание нескольких с определенною долею каждого (Miteigenthum) и 2) совместное обладание нескольких без определения доли каждого (Gesamteigenthum). Другие законодательства знают только общую собственность по долям.¹⁵

     Российское  гражданское законодательство выделяет  два вида общей собственности: долевую  и совместную (п. 2 ст. 244 ГК).

     Общая собственность именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. Конструкция общей собственности является юридической фикцией и вызывает множество сложностей при реализации прав сособственников. Не случайно Г.Ф. Шершеневич указывал, что общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Философы различных исторических формаций противились идее общей собственности, считая ее утопической. Античные мыслители выражали недоверие идее общей собственности. Например, Аристотель указывал, что "те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность".¹⁶

       В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.¹⁷

       В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все имущество. Такой подход к раскрытию содержания права участника общей собственности обладает рядом достоинств. Во-первых, подчеркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников распространяются на все имущество в целом, не ставиться под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной. И, наконец, в-четвертых, поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, выявлена специфика долевой собственности как особого вида общей собственности.

     Менее удачны попытки раскрыть содержание права, принадлежащего участнику общей долевой собственности, с помощью понятий реальной и идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Эта конструкция ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной. Специфика же общей собственности в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет. Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности обязательственным. Таким образом, обе конструкции не только не раскрывают сущности отношений общей собственности, а приводят, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правого института.¹⁸

       Интересна позиция Н.Н. Мисника, который полагает, что участнику общей собственности принадлежит доля в вещи, которая как материальна, так и идеальна. Доля материальна, так как материальна сама вещь, в которой она воплощена. Но доля в то же время идеальна, так как выделяется путем идеального, мысленного, абстрактного членения вещи. Доля, пишет автор, представляет собой идеальную мысленную часть материальной вещи.¹⁹

     То  есть по сути, Н.Н. Мисник объединяет конструкции реальной и идеальной долей, а значит все возражения, которые высказывались выше относятся и к этой точке зрения.²⁰

     2.2. Определение доли в общей собственности

     Законодателя  интересует не столько юридическая  природа доли в праве общей собственности, сколько количественное измерение доли. Доля может выражаться в виде дроби или в виде процентов. Например, собственнику могут принадлежать ¾, 20%, 35% и т.д. согласно п. 1 ст. 245 ГК: «Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными». Соглашением всех сособственников может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от реального вклада в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК). Решение по большинству голосов к этим отношениям неприменимо.

     Определение долей необходимо для распределения  приносимых общим имуществом доходов  и падающих расходов. Ведь согласно ст. 248 ГК плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Однако закон предоставляет сособственникам по-иному определить доли на полученные доходы.

     2.3. Распределение расходов  между участниками общей долевой собственности

     Что касается расходов, то закон устанавливает, что каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). Риск случайной гибели или повреждения имущества несут все участники общей долевой собственности. В силу этого при случайной гибели части общего имущества, находившегося во владении и пользовании одного из участников долевой собственности, доли участников останутся неизменными, а порядок владения и пользования сохранившимся имуществом изменится с учетом долей каждого сособственника. Участник долевой собственности может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). Отделимые же улучшения, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

     Согласно  ст. 246, 247 ГК владение, пользование и  распоряжение имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако п. 1 ст. 247 ГК предусматривает возможность урегулирования разногласий по вопросам владения и пользования в суде. Относительно распоряжения общим имуществом субъекты не наделены правом обращения в суд и договариваются только самостоятельно.

     Участник  долевой собственности имеет  право на предоставление в его  владение и пользование части  общего имущества, соразмерной его  доле (п. 2 ст. 247 ГК). При невозможности  выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих  и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

     Некоторой спецификой отличается правовой режим  общего имущества собственников  квартир в многоквартирном доме. Доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки, она в этом смысле сродни вещи-принадлежности, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК). С переходом права собственности на жилье к другому лицу автоматически переходит и право долевой собственности на общее имущество дома (п. 2 ст. 290 ГК). Продажа доли в праве собственности на квартиру осуществляется с соблюдением прав сособственников этой квартиры на преимущественную покупку. Распорядиться своей долей сособственник может, потребовав предоставления ему части общего имущества, приходящейся на его долю, т.е. выдела имущества в натуре. В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК каждому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади.