Права и обязанности арендаторов по договору аренды

    Арендатору  без согласования с арендодателем  запрещено передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив³⁶.

    На  основании договора аренды транспортного средства без экипажа правомочия владения и пользования транспортным средством переходят от арендодателя к арендатору. Последнему, во всех отношениях - как в вопросах коммерческой, так и технической эксплуатации - подчиняется экипаж. Члены экипажа являются работниками арендатора. Через подчиненный ему экипаж арендатор безраздельно осуществляет контроль над транспортным средством, управление им, его эксплуатационно-техническое обслуживание. В соответствии с п. 4 ст. 64 Кодекса внутреннего водного транспорта арендатор судна без экипажа самостоятельно и за свой счет осуществляет его укомплектование экипажем³⁷. Члены экипажа должны соответствовать требованиям законодательства в области внутреннего водного транспорта. Следует обратить внимание также на п. 4 ст.26 КВВТ, согласно которому состав экипажа самоходного транспортного судна устанавливается в соответствии с требованиями эксплуатации судов определенного типа. Они определяются положением, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, я являются обязательными для арендаторов судов без экипажа. Аналогичный подход должен соблюдаться арендаторами и других транспортных средств без экипажа.

    В полной мере арендатору принадлежит  также правомочие пользования транспортным средством. Оно может эксплуатироваться арендатором для целей, обозначенных в договоре, а при отсутствии в договоре указания на такие цели, - вытекающих из предназначенности данного транспортного средства. На арендатора падают риски подобной эксплуатации. Вместе с тем он получает всю прибыль от эксплуатации транспортного средства.

    Полный  переход к арендатору полномочий владения и пользования транспортным средством предопределяет оплату расходов на его содержание. Арендатор снабжает его всеми необходимыми припасами, топливом, смазочными материалами, краской и т.п. На нем лежит обязанность его капитального и текущего ремонта. Если иное не предусмотрено договором аренды, он несет все расходы по эксплуатации, выплачивает заработную плату и доставляет продовольствие и необходимые припасы экипажу, оплачивает налоги и сборы, расходы по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности. В этом заключено важное отличие аренды транспортного средства без экипажа от аренды с предоставлением услуг экипажа. В последнем случае, как показано ранее, оплата вознаграждения экипажу и его провианта, а равно расходов по страхованию падает на арендодателя.

    Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Размер арендной платы, подлежащей уплате арендодателю, период, за который  она выплачивается, и сроки ее перечисления определяются условиями договора. Рентабельность аренды не влияет на размер платы.

    Только  в редких случаях арендатор использует арендованное транспортное средство для  удовлетворения собственных нужд. Как  правило, он осуществляет эксплуатацию арендованного транспортного средства основе договоров с третьими лицами. Он может заключить договор субаренда транспортного средства с третьим лицом, предоставляя ему услуги по управления и технической эксплуатации или субаренды без экипажа, в обоих случаях соглашение о субаренде заключается без согласия арендодателя³⁸. Так же без согласия последнего арендатор вправе от своего имени вступить в иные договорные отношения с третьими лицами, выступая по отношению к ним в качестве буксировщика либо спасателя и т.д. Но, вступая в договорные отношения с третьими лицами, арендатор связан рамками его договора с арендодателем, т.е. отношения с третьими лицами должны отвечать целям, для которых арендовано транспортное средство. Если же щели аренды в договоре не установлены, заключаемые с третьими лицами договоры не должны противоречить назначению транспортного средства с этой точки зрения нельзя, например, пассажирское воздушное судно использовать для выполнения сельскохозяйственных работ. 

     2.3 Права и обязанности арендаторов по договору аренды зданий и сооружений 

     Согласно  п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению³⁹. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

       Арендатор вправе сдавать арендуемые  помещения в субаренду или  иным образом передавать права  и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке⁴⁰. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения.

       Арендатор обязан вернуть арендованное  здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) - тот же самый передаточный акт⁴¹.

       Можно ещё упомянуть общие  права арендатора: вносить своевременно  арендную плату; поддерживать  здание (сооружение) в нормальном  состоянии, производить за свой  счёт текущий ремонт (но это  диспозитивная обязанность)⁴².

    Здания  и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать  некоторые правила содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение)⁴³. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).

    Защите  прав и законных интересов арендаторов  призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой аренды зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК)⁴⁴. 

     2.4 Права и обязанности  арендаторов по  договору аренды предприятия

     Нормами ст. 660 ГК РФ арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

     а) продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в  состав имущества арендованного  предприятия;

     б) сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

     Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость⁴⁵. Полномочия арендатора предприятия по распоряжению имуществом, входящим в его состав, могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.

     Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. В соответствии с нормой ст. 662 ГК, если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

     Арендатор предприятия обязан выплачивать  арендодателю арендную плату. Помимо указанной  обязанности на арендатора предприятия  возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его  эксплуатацию и по возврату арендованного  предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия)⁴⁶. Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий. 

     2.5 Права и обязанности  арендаторов по  договору финансовой аренды (лизинга) 

     Права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством РФ, Федеральным закон «О финансовой аренде (лизинге)» и договором лизинга. Лизингополучатель (арендатор) наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи, имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Лизингополучатель вправе передать договорное имущество в сублизинг. Сублизинг определен в ст. 8 Закона о лизинге⁴⁷ как вид поднайма, при котором лизингополучатель передает третьим лицам во временное возмездное владение и пользование имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга.

     В случае, когда договорное имущество  не передано в установленный срок, лизингополучатель (арендатор) вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в частности, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК)⁴⁸.

     Лизингополучатель (арендатор) обязан вносить лизинговые платежи, включающие возмещение затрат лизингодателя по приобретению и передаче договорного имущества, а также его доход. В общую сумму платежей может включаться выкупная цена, если договором предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором. Если иное не предусмотрено договором, размер платежей может изменяться в согласованные сроки, но не чаще одного раза в 3 месяца (общая норма об аренде устанавливает, что размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год)⁴⁹.

     Обязанности по капитальному и текущему ремонту предмета лизинга, а также по его техническому обслуживанию возлагаются на арендатора (лизингополучателя), если иное не предусмотрено договором.  

     Заключение 

     В заключение работы подведем некоторые  итоги по проделанному исследованию.

    Анализ  норм действующего законодательства и  характера отношений сторон при  аренде имущества позволяет сделать  следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие  у арендатора право пользования  имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

    Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.