Права и обязанности арендаторов по договору аренды

     Если  арендатор пожелает воспользоваться  этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в  срок, который был согласован сторонами  и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора¹⁹. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (п. 33 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66)²⁰.

     Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом²¹. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков²².

     Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.

     Арбитражная практика показывает, что арендатор  может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (п. 4 письма ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике»)²³.

     Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый  срок, если законом или договором  аренды не предусмотрено иное (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и ст. 642 ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.

     Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

     Существенным  элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора²⁴. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

     Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав²⁵. Статья 305 ГК РФ²⁶ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно - путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения (предъявления негаторного иска). Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

     Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу»²⁷. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2 Особенности прав и обязанностей арендаторов  по отдельным видам  договоров аренды

2.1 Права и обязанности арендаторов по договору проката 

    Обязанности арендатора по договору проката, сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.

    Арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня, следующего после дня возврата имущества арендатором.

    В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей, ГК РФ запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) либо паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ)²⁸.

    Однако  следует особо отметить, что сдаваемые напрокат вещи могут использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства²⁹. Непотребительские цели использования вытекают из существа обязательства в тех случаях, когда объектом обязательства выступают вещи, не предназначенные для бытового использования. Потребность в вещах для иных (не потребительских) целей может возникнуть как у некоммерческой, так и у коммерческой организации, а также у индивидуального предпринимателя. При этом для двух последних она вероятнее всего связана с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому трудно согласиться с безоговорочным утверждением, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей «исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли»³⁰. В ГК подобный запрет отсутствует, а толкование норм ст. 626 ГК позволяет сделать прямо противоположный вывод: прокатное имущество может использоваться в предпринимательских и иных непотребительских целях, если это прямо предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства.

    Особенность договора проката, по которому арендатором выступает гражданин, обусловлена, в частности, тем, что в данном случае действует Закон РФ «О защите прав потребителей»³¹, что прямо разъяснено в пп. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»³², хотя в названном Законе отсутствуют специальные нормы о прокате. Терминология закона также не охватывает данные отношения, так как в качестве субъектов указываются лишь изготовитель, продавец, исполнитель, а в качестве объектов - товар, работа, услуга. Однако это не препятствует применению к данным отношениям общих положений, сформулированных в гл. 1 Закона «О защите прав потребителей», гарантирующих права потребителя на безопасность прокатного имущества (ст. 7) а также право на судебную защиту (ст. 17)³³.

    Пользование арендованным имуществом должно осуществляться лично арендатором, так как договор нацелен на удовлетворение исключительно его потребностей. В п. 2 ст. 631 ГК установлен императивный запрет на передачу вещей третьим лицам независимо от правовых оснований. Не допускается, в частности, сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

    В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор  вправе требовать соответственно уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно  ухудшились условия пользования, предусмотренные  договором³⁴. Поэтому арендная плата за время устранения недостатков не должна взиматься (за исключением случаев, когда недостатки возникли по вине арендатора).

    Арендатор вправе в любое время расторгнуть   договор     проката, предварительно предупредив об этом арендодателя за десять дней.

     Арендатор очень часто сталкивается с необходимостью продления договора проката. Представляется, что в таких случаях требования арендатора должны удовлетворяться. В связи с этим необходимо дополнить ст. 627 ГК РФ п. 4, изложив его в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор вправе продлить договор проката, уведомив об этом арендодателя любым доступным способом не менее чем за три дня до момента прекращения срока действия договора. Законом или договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о продлении договора проката.

     Если  иное не предусмотрено законом или  договором, арендатор оплачивает дополнительный период проката оборудования в течение  этого срока, но не позднее дня  возврата предмета проката арендодателю в размере и порядке, предусмотренном договором». 

     2.2 Права и обязанности  арендаторов по договору аренды транспортных средств 

    На  арендатора по договору аренды транспортного  средства с экипажем возлагаются  следующие обязанности:

    1) Арендатор обязан своевременно  вносить арендную плату (на  морском транспорте - фрахт). Арендная  плата обычно исчисляется из  суточной или месячной ставки  за соответствующее транспортное  средство (на водном транспорте  иногда из ставки за одну  тонну водоизмещения судна в месяц). Степень эффективности и рентабельности его эксплуатации, в частности, число выполненных в обусловленный период рейсов, количество перевезенных грузов и т.д., не отражается на размере арендной платы.

    2) Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе и расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК). Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности арендатора, и поэтому расходы, связанные с ее осуществлением, относятся на него. В их состав входят затраты по оплате топлива и других материалов, используемых в процессе, и внесению различных сборов³⁵.

    По  общему правилу, относящемуся ко всем иным видам аренда, заключение арендатором договора субаренды возможно с согласия арендодателя. Но при аренде транспортного средства с экипажем арендатор, если договором не предусмотрено иное, вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст. 638 ГК). Условия субаренды транспортного средства предопределены договором его аренды. Срок субаренды не может превышать срока аренды.

    Арендатор может без согласия арендодателя заключать иные договоры, касающиеся коммерческой эксплуатации транспортного средства (договоры перевозки грузов, пассажиров и багажа, буксировки тех или иных объектов, спасания на море и др.), если они не противоречат целям использования, указанным в договоре аренды транспортного средства. Это право арендатора, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отменено соглашением сторон.