Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1 Общая характеристика прав и обязанностей арендаторов по договору аренды……………………………………………………………………………...5

1.1 Обязанности  арендаторов по договору аренды……………………………..5

1.2 Права арендаторов  по договору аренды……………………………………14

Глава 2 Особенности  прав и обязанностей арендаторов  по отдельным видам договоров  аренды………………………………………………………………..21

2.1 Права и  обязанности арендаторов по договору  проката………………….21

2.2 Права и  обязанности арендаторов по договору аренды транспортных средств……………………………………………………………………………24

2.3 Права и  обязанности арендаторов по договору  аренды зданий и сооружений………………………………………………………………………27

2.4 Права и  обязанности арендаторов по договору  аренды предприятия…...29

2.5 Права и  обязанности арендаторов по договору финансовой аренды (лизинга)………………………………………………………………………….30

Заключение……………………………………………………………………….32

Список  использованных источников…………………………………………...34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

      Актуальность темы исследования. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

    Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату. Статья 606 ГК РФ гласит, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех, заключающих договор аренды, и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.  

    Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором  аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:  

    - сдавать арендованное имущество  в субаренду; 

    - передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому  лицу (перенаем); 

    - предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование; 

    - отдавать арендные права в  залог; 

    - вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

     Степень разработанности исследования. В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

    Объектом  исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с правами и обязанностями арендаторов по договору аренды.

      Предмет исследования составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, материалы периодической печати в той мере в которой они необходимы для раскрытия проблемы.

      Основная  цель исследования состоит в изучении сущности прав и обязанностей арендаторов по договору аренды в современных условиях.

     Задачами  рассмотрения и исследования являются:

     - анализ общей характеристики прав и обязанностей арендаторов по договору аренды;

     - раскрытие содержания особенностей прав и обязанностей арендаторов по отдельным видам договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансового лизинга;

     - рассмотрение материалов судебной практики.

      Методы исследования. При проведении исследования применялись методы статистического, логического, формально-юридического, функционального, сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюирование и обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих из прав и обязанностей арендаторов по договору аренды.

    Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав объединяющихся в параграфы, заключения и списка использованных источников. 
 
 

    Глава 1 Общая характеристика прав и обязанностей арендаторов по договору аренды

    1.1 Обязанности арендаторов  по договору аренды 

     Можно выделить три основные обязанности  арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК)¹. Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

     В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или  договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  бремя расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

     По  мнению автора Покровского И.А. «что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения»².

     В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

     Как отмечалось, договор субаренды может  быть заключен арендатором с третьим  лицом (субарендатором) лишь при наличии  согласия на то арендодателя³. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

     В реальной жизни субарендные отношения  имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения  ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

     Ранее действовавшим законодательством  передача арендатором арендованного  имущества в субаренду также  допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды⁴.

     Вместе  с тем введение в действие части  первой ГК лишило подобную практику права  на существование. Дело в том, что  согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство  не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды⁵. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

     Вторая  основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

     Однако  договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Витрянский В.В считает, что «Согласно правилу установленному ГК РФ в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах»⁶. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

     В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся довольно примитивным  подходом к определению размера  арендной платы:

     - амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

     Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

     Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

     Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в ГК вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год⁷. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде)⁸. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.