Права и обязанности арендаторов по договору аренды

     Практика  свидетельствует, что при возникновении  споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

     Общество  с ограниченной ответственностью - арендатор обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

     Решением  арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

     Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

     Согласно  этой методике размер арендной платы  определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

     В соответствии с одним из пунктов  договора при принятии городской  администрацией решения об изменении  базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

     Регулярно извещая истца об изменении базовой  минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему  об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.

     Согласно  п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после  заключения договора допускается в  случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

     При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов  формулы расчета ставок платежа  внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

     Требование  истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором  не предусмотрено зачета излишне  уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

     Принимая  во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ отменил  постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы⁹.

     Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  его аренды либо при прекращении  договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения  договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке¹⁰.

     В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

     Речь  идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде¹¹.

     Из  данного разъяснения Высшего  Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении  арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

     Судьба  произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем¹². Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. 
 
 

     1.2 Права арендаторов  по договору аренды 

     Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного  арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ)¹³. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.

     Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны  в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор  и их государственной регистрации, если она требуется. Пример из судебной практики. «...Как видно из документов и установил суд, территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ярославской области (арендодатель) и ООО «Добрый дом» (арендатор) заключили договор от 23.09.2005 N 327ф аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений, отдельных помещений). По условиям договора, арендодатель обязался передать арендатору в пятидневный срок с момента подписания договора аренды по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды) во временное владение и пользование нежилое помещение магазина площадью 92 квадратных метра, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Карякинская, 47.

     Впоследствии  на основании сделки приватизации данное помещение приобретено в собственность  Ефимушкиным А.А., который, став собственником имущества, заключил договор купли-продажи от 11.12.2008 с Хазовым В.Ю. Право собственности Предпринимателя на помещение магазина зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 76-АА 809251.

     Письмом от 30.01.2009 Хазов В.Ю. уведомил Общество о смене собственника арендуемого  помещения. Посчитав, что договор аренды расторгнут с 30.04.2009, а ответчик незаконно занимает спорные помещения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

     Аргумент  заявителя о том, что истец  не является стороной по договору, ибо  не внесены изменения в договор  аренды с последующей государственной  регистрацией, отклоняется в силу следующего.

     В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.

     При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным доводам жалобы...»¹⁴.

     В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив¹⁵. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

     Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства¹⁶. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

     Согласно  ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. По мнению автора Иоффе О.С. «преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях»¹⁷. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы, в данных обстоятельствах не действуют¹⁸. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.