justify">    Легальное определение договора аренды дано в  ст. 606 ГК РФ. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Логический анализ этого определения  позволяет сделать следующие выводы:

1. Договор аренды имеет консенсуальный характер, т. е. считается заключенным с момента достижения договаривающимися сторонами соглашения по всем существенным условиям договора еще до передачи имущества.
2. Договор носит возмездный характер, поскольку имущество передается  арендатору за плату.
3. По этому договору арендатору временно передаются некоторые правомочия собственника имущества (владение, пользование или только пользование).

    Владение, как известно, означает фактическое  господство лица над вещью, соединенное  с намерением присвоить ее себе, а пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение⁶.

    Обычно  арендодатель передает имущество и  во владение, и в пользование. Но в некоторых случаях оно остается  во владении арендодателя, а арендатор  только пользуется таким имуществом.

    Пользование арендованным имуществом иногда приносит плоды, продукцию или доходы. В  соответствии со ст. 136 ГК РФ такого рода поступления  от имущества принадлежат  лицу, использующему это имущество  на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Поэтому в случае с арендованным имуществом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате его использования в соответствии с договором, являются его собственностью, что прямо установлено частью второй статьи 606 ГК РФ.

    Существенным  условием договора аренды является включение  в него таких данных, которые позволяют  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие таких данных в договоре расценивается как несогласованное сторонами условие об объекте аренды и потому такой договор (даже подписанный сторонами) не считая заключенным.

    Формы  договора аренды бывают разными. Но в  большинстве случаев арендные договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, тем более, что применительно к отдельным видам договора (зданиям, сооружения, предприятиям) это прямо установлено законом.

    Любой договор аренды заключается на определенный сторонами срок или на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. При этом о прекращении договора необходимо обязательно предупредить другую сторону за три месяца. Некоторые юристы считают такое предупреждение односторонней сделкой⁷.

    Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в надлежащем состоянии, т. е. оно  должно быть пригодным для целей  аренды и соответствовать условиям договора.

    Если  арендодатель своевременно передал  арендатору соответствующее имущество, но не предоставил необходимых принадлежностей к этому имуществу, либо относящихся к нему документов, арендатор также может потребовать их предоставления, либо расторжения договора и возмещения убытков.

    В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии в соответствии с назначением имущества.

    Арендная  плата может устанавливаться  как за все арендованное имущество в целом, так и отдельно. Ст. 614 ГК РФ предусматривает пять форм арендной платы:

1. определенные в твердой сумме платежи, которые могут вноситься периодически или единовременно;
2. установленные доли полученных в результате использования арендованного имущества поступлений;
3. предоставление арендатором определенных услуг (например, врач арендует помещение для частной медицинской практики и в качестве арендной платы оказывает бесплатные медицинские услуги арендодателю);
4. передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность   или в аренду;
5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Условие о размере арендной платы может  изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Арендатор  вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованное имущество обременено правами третьих лиц (сервитутом, залогом и т. п.), но арендодатель не уведомил его об этом.

    Арендодатель  обязан производить за свой счет капитальный  ремонт этого имущества, а арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание арендованного имущества. Однако это правило носит диспозитивный характер.

    Арендатор вправе с согласия арендодателя распоряжаться  арендованным имуществом следующим образом:

• сдавать его в субаренду (поднаем);
• предоставлять его в безвозмездное пользование (субссуду);
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ;
• вносить арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

    Во  всех этих случаях он остается ответственным  по договору аренды перед арендодателем.

    Договор аренды прекращается: истечением срока  договора; смертью одной из сторон, если у них нет наследников, к которым переходят соответствующие права; признанием кого-либо из сторон недееспособным, ограниченно недееспособным или безвестно отсутствующим; ликвидацией юридического лица, являющегося стороной договора аренды; отказом одной из сторон от договора аренды, срок которого не определен, с предварительным предупреждением о таком отказе другой стороны.

    Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ) либо по инициативе арендатора (пп. 2, 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616, ст. 620 ГК РФ).

    При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если он этого не сделал, либо сдал несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, если такая арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

    Как правило, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключения такого договора.

    При заключении нового договора стороны  по соглашению могут изменить его  условия.

    Арендодатель  может и отказать арендатору в  заключении договора на новый срок, но тогда он обязан в течение года со дня истечения срока первичного договора с ним ни с кем не заключать договор аренды  этого же имущества.

    Если  же арендатор после истечения  срока первичного договора аренды продолжает пользоваться этим имуществом и арендодатель не возражает против этого, то договор согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на определенный срок. В таких случаях говорят о конклюдентных действиях сторон договора. 

    Таким образом, аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Прием-передача объекта  недвижимости  обязательно должны быть оформлены приемопередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

 

3.3. Договоры, связанные с изменением собственника недвижимости: мена, дарение, рента

    Договор мены недвижимого имущества.

    В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами.

    Нотариальное  удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

    Если  при сделке оказывается, что в  соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

    Если  сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила  о встречном исполнении обязательств.

    Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

    Договор дарения недвижимого имущества.

    В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное  право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

    Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

    Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

    В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

    Дарение объекта недвижимости обязательно  оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

    Договор ренты.

    В этом виде сделки получатель ренты  — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

    Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

     а) постоянная;

     б) пожизненная;

    в) пожизненное содержание с иждивением.

    Постоянная  рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она  может быть выкуплена в следующих  случаях:

     а) при нарушении плательщиком своих  обязательств;