Существенными условиями договора продажи недвижимости являются определение предмета продажи и цена. При отсутствии этих условий договор не считается заключенным.

    Предметом договора купли-продажи недвижимости является индивидуально-определенная вещь. Поэтому в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относятся: определение границ недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, часть сооружения), адрес (место расположения), название продаваемого предмета и др. В договоре также обязательно должна указываться цена передаваемого недвижимого имущества.

    При отсутствии в договоре этих условий  он считается незаключенным.

    Любое недвижимое имущество в силу его сущности расположено на земле. Поэтому всегда  при продаже недвижимости возникает вопрос о юридической судьбе земельного участка,  на котором находится продаваемая недвижимость. ГК РФ решает этот вопрос следующим образом.

1. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупатель одновременно приобретает право и на эту часть земельного участка. Вид этого права определяется в самом договоре; это может быть право собственности, право аренды или иное право.
2. Если продавец является собственником только продаваемой недвижимости, а земельный участок, а котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу, покупатель приобретает то право, пользования соответствующей частью земельного участка, которым владел продавец недвижимости.
3. Если продавцу принадлежит на праве собственности и земельный участок, и расположенные на нем здания, сооружения, другие недвижимые вещи, а он продает только земельный участок, то за ним сохраняется право пользования частью непроданной недвижимости на условиях, определяемых договором продажи. Если же такие условия не определены, продавец становится сервитуарием указанной частью.

    Право собственности на купленную недвижимость переходит к покупателю только после его государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 69-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сама передача купленной недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Такой документ может быть подписан как до упомянутой государственной регистрации, так и после нее.

    Если  кто-то из контрагентов отказался подписывать  передаточный акт, то возникают следующие  юридические последствия.

1. Уклонение от подписи продавцом расценивается, как его отказ от исполнения обязанности передать имущество. В этом случае покупатель на основании ст. 398 и п. 2 ст. 463 ГК РФ вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимого имущества.
2. Уклонение от подписи покупателем расценивается, как его отказ от исполнения обязанности принять имущество. В этом случае продавец на основании ст. 484 ГК РФ вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

    В случае, когда покупатель принимает  недвижимое имущество, которое не соответствует  условиям договора (даже если такое несоответствие оговорено в документе о передаче), продавец не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Как я отмечала, к недвижимым вещам  относятся и жилые помещения (жилой  дом, квартира или их части). Закон (ст. 558 ГК РФ) выделяет две особенности  их продажи.

    Первая  касается прав лиц, которые имеют  право пользования         продаваемым жилым помещением, не являясь его собственниками. К  ним, в частности относятся:

1. Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении. Ими являются: супруг собственника, дети и родители собственника, другие собственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника.
2. Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если между ними и собственником установлено соответствующее соглашение.
3. Легетарии – граждане, которым по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 1137 ГК РФ, п. 1 ст. 33 ЖК РФ).
4. Получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605  ГК РФ).
5. Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675, 677 ГК РФ).
6. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

    При переходе права собственности на жилое помещение к другому  лицу некоторые из указанных категорий  граждан сохраняют право пользования  этим жилым помещением, а другие могут претендовать на такое право. Поэтому п. 1 ст. 558 ГК РФ особо выделяет в качестве существенного условия договора продажи жилого помещения наличие обязательного перечня всех лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Вторая  особенность состоит в том, что  договор продажи жилого помещения в отличие от продажи другого недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, при продаже жилого помещения государственная регистрация происходит дважды – сначала регистрируется сам договор, а затем регистрируется право собственности на купленное   жилое помещение. Это очень важное обстоятельство в правоприменительной практике, иллюстрацией которого служит следующий примечательный судебный спор.

    Комитет по управлению имуществом обратился  в арбитражный суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения  магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании  результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению  суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

    Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция согласилась на следующие обстоятельства.

    В соответствии со ст. 425 ГК РФ  договор  вступает в силу и становится  и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

    Регистрация права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи  здания следует считать заключенным  с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации⁵.

    Разновидностью  недвижимого имущества являются имущественные комплексы, к числу которых относятся предприятия (ст. 130 ГК РФ). В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Согласно  п. 2 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом  или его часть могут быть объектом купли-продажи.

    По  договору купли-продажи предприятия  продавец  обязуется передать в  собственность покупателя предприятие  в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Сам договор, как и договор продажи жилого помещения, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заключается он в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В качестве обязательного приложения к этому договору должны быть составленные и рассмотренные сторонами:  акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Если покупателю передаются обязательства предприятия, исполнение которых покупателем невозможно, то их исполнение возлагается на продавца, хотя за их неисполнение солидарную ответственность несут и продавец, и покупатель.

    Все кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть заранее, до его передачи покупателю, уведомлены либо продавцом, либо покупателем.

    Право собственности на предприятие переходит  к покупателю с момента государственной  регистрации этого права, хотя риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, переходит несколько раньше – со дня подписания передаточного акта  обеими сторонами.

    После того как предприятие передано продавцом  и принято покупателем, все обнаруженные недостатки в нем определенным образом влияют на дальнейшие отношения контрагентов договора.

    Если  эти недостатки не указаны в передаточном акте, то покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные общими правилами о купле-продаже, касающиеся качества, комплектности, срока передачи товара и др.

    Если  такие недостатки выявлены в ходе составления передаточного акта, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия.

    Если  будет установлено, что предприятие  ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом, либо их устранение вообще невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что уже было исполнено сторонами.

    Продажа предприятия как гражданско-правовая сделка несколько отличается по своей  природе от других сделок. По общим  правилам гражданского законодательства сделки могут быть признаны недействительными  в силу различных пороков, а исполненное по таким сделкам может быть реституировано в одностороннем или двустороннем порядке. Этого нельзя сказать о сделке по продаже предприятия. Последствия недействительности сделок применяются лишь в случаях, когда они:

1. существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
2. существенно не нарушают права и законные интересы других лиц;
3. не противоречат общественным интересам  (например, не возникли проблемы трудоустройства работников предприятия и т.п.).

    Итак, я перечислила основные договоры купли-продажи недвижимости. В данном пункте были выявлены все основные особенности заключения, исполнения такого вида договоров, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости. Я рассмотрела различные виды сделок с недвижимостью по поводу купли-продажи, все они в основном несут однотипный характер, но, в то же время, имеют ряд особенностей и различий, на которые необходимо обращать особое внимание. 
 
 
 

3.2. Договор аренды недвижимого имущества

    В отличие от многих юридических терминов, имеющих латинские корни, слово  «аренда» польского происхождения  и в самом общем смысле означает наем недвижимого имущества или  помещения во временное пользование  на договорных условиях.

    Гражданский кодекс РФ выделяет пять видов аренды: 1) прокат, 2) аренду транспортных средств, 3) аренду зданий и сооружений, 4) аренду предприятий, 5) финансовую аренду.