Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт  государственного органа, порождающий  права" и "юридический акт признания  государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

    - нельзя смешивать государственную  регистрацию прав и акт государственного  органа, порождающий права, исходя  из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК  РФ, в которых эти понятия рассматриваются  как самостоятельные; 

    - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

    - с точки зрения юридической  логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

    - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку, фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

    В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание  какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

    По  существу, государственную регистрацию  прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный  характер, поскольку такая регистрация  скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации). Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

    Очевидно, что одной из главных задач  государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица.

    Законодательством предусмотрено две формы государственной  регистрации: прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации  права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав. Буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

    Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической  инвентаризации (БТИ) и земельные  комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально  удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

    В связи с развитием рыночных отношений  и изменением экономической жизни  нашей страны оживился и стал активно  развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость  единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории.

    Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.  

Глава 3. Отдельные виды договоров по поводу недвижимого имущества

    Договор является одним из ключевых институтов гражданского законодательства. Его  правовая природа, основные черты и  признаки досконально исследованы  еще римскими юристами. Поэтому общее определение гражданско-правового договора практически не менялось с тех времен. Приведу одно из определений. Договором называется соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению юридических отношений. Продукт воли нескольких лиц, называемых в настоящем случае контрагентами, договор является видом юридической сделки³.

    Итак, договор есть сознательное соглашение нескольких лиц, в котором все  они совместно изъявляют свою волю для того, чтобы определить между собою юридическое отношение, в личном своем интересе по имуществу.… Не всякое добровольное соглашение может признано договором, подходящим под действие законов гражданских, т. е. порождающим право на чужое действие, имеющее  ценность в общежитии. Поэтому, например,  соглашение нескольких  душеприказчиков в сделанном или сообща постановлении, по исполнению завещания, не порождает между ними обязательного договорного отношения⁴.

    Всякий  договор имеет практический смысл, когда стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и  обязанности, выраженные в условиях договора, которые должны основываться на принципах, основных началах гражданского законодательства. К ним, в частности, относятся принципы равенства, автономии воли и имущественной ответственности, а также принцип свободы договора, который нашел свое выражение в ст. 421 ГК РФ. Там установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это означает их право вступать или не вступать в договорные отношения любого законного типа. Заставить кого-либо заключить с кем-либо договор нельзя.

    Итак, рассмотрим основные виды договоров  по поводу недвижимого имущества  с изменением собственника, такие  как купля-продажа, мена, дарение, рента, а также с изменением права пользования и владения, например, договор аренды.

3.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости

    На  протяжении всей известной истории  человечества люди постоянно обменивались между собой самыми различными вещами, предметами. С возникновением денег  подобные обмены чаще всего стали  производиться в форме купли-продажи. Поэтому купля-продажа является одним из древнейших и распространенных видов договорных отношений в обществе. Эти отношения сначала регулировались обычаями, а с появлением права – к ним добавились деловые обыкновения и правовые нормы.

    В настоящее время Российским гражданским законодательством предусмотрены различные виды договоров купли-продажи. Основные правовые положения закреплены в главе 30 Гражданского  Кодекса Российской Федерации.

    ГК  РФ выделяет в отдельный вид купли-продажи  продажу недвижимого имущества, которое определено в ст. 130 ГК РФ.

    К недвижимому имуществу согласно этой статье относятся: 1) земельные  участки, 2) участки недр, 3) обособленные водные объекты, 4) все, что связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), 5) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

    Названные особенности, видимо, и потребовали  отдельного регулирования продажи  недвижимого имущества.

    Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленным федеральными законами. Иностранные граждане и апатриды не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на  иных установленных особо территориях в соответствии с федеральными законами. Таким образом, не все земельные участки могут быть предметом купли-продажи недвижимости. Все остальные земельные участки могут быть объектами купли-продажи, но при обязательном условии, что они прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В ряде случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности продаются исключительно на торгах.

    Недра в границах Российской Федерации  являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом  купли-продажи  (ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г «О недрах»).

    Обособленный  водный объект  (замкнутый водоем) – это небольшой по площади  и непроточный искусственный  водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ст. 1 и 34 Водного кодекса РФ). Следовательно, они могут быть и предметом купли-продажи.

    Участки лесного фонда, а также участки  лесов, не входящих в лесной фонд не могут быть предметом купли-продажи (ст. 12 Лесного фонда РФ). А древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности и такой растительностью собственник владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению (ст. 20 ЛК РФ). Следовательно, она может быть предметом купли-продажи.

    Воздушные, морские суда и суда внутреннего  водного плавания могут находиться в любой собственности, а потому являться предметом продажи недвижимости. Что касается космических объектов, то нахождение их в гражданском обороте определяется специальными законами.

    По  договору купли-продажи недвижимости  продавец обязан передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). И хотя в ГК РФ прямо не говорится о доле в праве общей собственности на недвижимость, такая доля также может являться предметом купли-продажи недвижимости с соблюдением правила о преимущественном праве покупки (ст. 235 ГК РФ). Так, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе по своему усмотрению продать свою долю.

    В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор  в письменной форме может быть заключен либо путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством различных видов связи, а также посредством акцепта по правилам п. 3 ст. 438 ГК РФ. Что касается формы договора продажи недвижимости, то закон императивно требует, чтобы этот договор был заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если он заключается в другой письменной форме, то считается недействительным.