Содержание

Введение

     Термин  «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

     В последнее время делаются попытки  разработки концептуальных документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Воздушный кодекс Российской, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости.

     Многие  действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, выраженные в форме вновь принимаемых  правовых актов (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

     Рассматриваемая тема – Договоры по поводу недвижимого имущества. Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере  владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

     Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно  реализованный принцип соотношения  теоретических знаний и правоприменительной  практики, позволяет получить объективное  представление о характере отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.  
 

Глава 1. Понятие недвижимого  имущества

    Римское классическое право понимало вещи в  очень широком значении¹. Поэтому в нем тщательно разработана классификация вещей. Рецепируя его институты и положения, российское гражданское право позаимствовало и многие критерии их классификации с учетом современных реалий.

    В первую очередь все вещи оно делит на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи иногда называют недвижимым имуществом или просто недвижимостью. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит: 1) земельные участки, 2) участки недр, обособленные водные объекты, 4) все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации  в едином государственном реестре учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме перечисленных объектов ст. 130 ГК РФ называет в качестве недвижимых вещей ряд предметов, которые также подлежат государственной регистрации: 5) воздушные и морские суда, 6) суда внутреннего плавания, 7) космические объекты. Закон оставил за собой возможность причисления к недвижимым вещам и иного имущества. Таким образом, отнесение тех или иных вещей к недвижимым производится по двум  критериям: а) прочная связь такого имущества с землей, невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению и б) усмотрение закона. Критерий выделения недвижимости не совсем удачен, на что уже обращалось внимание в юридической литературе. Так, при современной технике здания и сооружения можно достаточно легко передвигать без причинения им «несоразмерного ущерба», однако закон категорически отнес их к недвижимым вещам. В ст. 130 ГК РФ не упомянуты в качестве недвижимости жилые и нежилые помещения,  а также строения. Тем не менее, они в большинстве случаев считаются недвижимостью.

    Деление вещей на движимые и недвижимые имеет  существенное значение. Так, совершение сделок с недвижимым имуществом требует государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ); ипотека может быть установлена только в отношении недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ); владелец недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения не вправе распоряжаться им без согласия собственника этого имущества (ст. 295 ГК РФ); споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту их нахождения (п.1 ст. 30 ГПК РФ). Иногда вопрос отнесения того или иного имущества к недвижимости решается судом. В этом отношении весьма примечательным является следующее дело.

    Между учебно-опытным хозяйством и обществом  с ограниченной ответственностью был  совершен договор мены, по которому учебно-опытное хозяйство передало ООО стационарный промышленный холодильник. Названное хозяйство являлось государственным унитарным предприятием, а холодильник находился у него на праве хозяйственного ведения. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Возник вопрос – является ли указанный холодильник недвижимым имуществом. После долгих судебных споров Президиум Высшего арбитражного суда РФ пришел к выводу о том, что данный холодильник должен считаться недвижимой вещью. Любопытны аргументы спорящих сторон.

    Одна  из них утверждала, что данные технической  инвентаризации государственного предприятия об отнесении здания к недвижимому имуществу не дают основания считать сам холодильник недвижимым имуществом. При этом судам представляется документ – «руководство по эксплуатации холодильной камеры», в которой приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен в другое место.

    Вторая  сторона утверждала, что приведенные данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, имеются другие данные (акт сдачи-приемки работ по договору о строительстве здания для холодильника), которые указывают на то, что характер  работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Кроме того, факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами с выездом на место. Как я уже говорила, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с доводами второй стороны².

    В качестве особого вида недвижимости закон выделяет предприятие как  сложный имущественный комплекс. Следует указать, что гражданское  законодательство использует термин «предприятие»  в двух смыслах – как субъект гражданского права и как его объект. В качестве субъекта понимается юридическое лицо в форме унитарного предприятия; в качестве объекта – как недвижимое имущество.

    Предприятием  как объектом прав отношений признается имущественный комплекс, используемый только для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1  ст. 132 ГК РФ). В этом качестве оно признается недвижимостью. В состав данного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его предпринимательской деятельности, включая: 1) земельные участки, 2) здания, 3) сооружения, 4) оборудование, 5) инвентарь, 6) сырье, 7) продукцию, 8) права требования, 9) долги, 10) право на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), 11) другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Следует указать на некоторый алогизм в приведенной легальной характеристике предприятия. Объект гражданских правоотношений – будь то имущество или имущественный комплекс – не может требовать, т. е. иметь  права требования и не может иметь долгов. Это свойство, которое присуще только субъекту гражданских прав – гражданину, юридическому лицу, публично-правому образованию.

    И все предприятие в целом, и  его части могут быть объектом продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Надо заметить, что права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. Это порождает определенные сложности при совершении упомянутых сделок.

    После введения в действие части первой ГК РФ был принят Федеральный закон  от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах  собственников жилья», который установил еще один вид недвижимости – кондоминиум. Это единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя: земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а остальные части (общее имущество)  находится в их общей долевой собственности.

    Таким образом, возникает вопрос – почему некоторые вещи, которые, по сути, двигаются (корабли, самолеты, космические объекты), закон отнес к разряду недвижимых? Считается, что для их эксплуатации необходимы специально оборудованные  земельные участки – аэродромы, порты, причалы, космодромы. Однако по этой причине в число недвижимых вещей почему-то не включены железнодорожные составы, эксплуатация которых также требует специально оборудованных земельных площадей (вокзалов, депо, полос отвода и др.). Возможно, в данном случае допущен правовой пробел; возможно также, что законом в последующем к недвижимым вещам будут отнесены  и какие-то другие предметы.  
 

Глава 2. Государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

    Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

    Следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

    Теперь  вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.