Договор ренты

     Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения  разный, в зависимости от характера  передаваемого имущества. В тех  случаях, когда под выплату ренты  передан земельный участок или  другое недвижимое имущество, оно автоматически  становится предметом залога. По этому  в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить  свои требования за счет этого имущества  преимущественно перед другими  лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых  других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

     Если  же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения, исполнения обязательств плательщика  ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Ими  могут быть любые предусмотренные  законом или договором способы  обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток, неустойка и другие, допускаемые ст.329 ГК РФ. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты, договора страхования риска ответственности риска за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты (ст.932 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается не законным (ст.432 ГК РФ). Если условия такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение связанных с этим убытков (П.З ст. 587 ГК РФ).

     4. Классификация договора ренты.

     Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ПС РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

     Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой  по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме  предоставления содержания, его минимальном  размере, сроках предоставления, субъектом  составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

     При этом различия существуют как между  постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным  содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с  иждивением, с одной стороны, и  постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному  виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с  доверительным  характером возникающего при этом обязательства.

     Наряду  с подразделением договора ренты  на три его основных вида закон  позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение закон  придает тому, на каких началах (возмездно или безвозмездно) передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездие или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст.594 ГК РФ).

     5. Договор постоянной ренты.

     Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства  по выплате ренты, возложенного договором  на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование  не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни  или существования получателя.

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а так же некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности (п.1 ст. 5 89 ГК РФ). Больше всего этим целям соответствует  деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или  иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (ст. 118 ГК РФ). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением  материальных и иных потребностей своих  участников. Не соответствуют названным  целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные  для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

     Относительно  отдельных некоммерческих организаций  необходимо сделать пояснение. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента  достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут  быть получателями постоянной ренты, так  как они не могут вступить в  бессрочные отношения, а бессрочность, как было уже показано, является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации  как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 ст.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или  иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ).

     Получателями  постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Этот запрет объясняется  тем, что их деятельность предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Данное ограничение  объясняется и экономической  сущностью ренты: рента как экономическое  явление всегда представляет собой  доход, не связанный с предпринимательской  деятельностью.

     Другим  признаком договора постоянной ренты  является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки  требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. Права получателя постоянной ренты  могут быть переданы гражданам, а  также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

     Возможность передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц может быть запрещена законом  или договором (п.2 ст.589 ГК РФ). Здесь  следует иметь в виду, что при  любых обстоятельствах запреты  на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением  сторон или предусмотренные в  законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому  невозможно одновременно включить в  договор о постоянной ренте условия  о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты  и о том, что эти права не могут перейти к другим лицам  в порядке наследования. Если подобное допустить, постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.

     В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица при  условии, что их учредительные документы  не запрещаю; ям заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует  учитывать, что для осуществления  отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной  лицензии. Подобно правам получателей  постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (ст.586, 593 ГК РФ).

     Форма и размер постоянной ренты определяется ст.590 ГК РФ. Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты, что объясняется  рисковым характером такого соглашения, и должен быть определен сторонами  в договоре. В целях защиты интересов  получателя постоянной ренты законом  установлено, что, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается  пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.590 ГК РФ). Конечно, стороны  вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение  должно быть отражено в условиях договора.

     Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Вместе с тем, договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК РФ). Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

     Срок  договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой (например, по истечении каждого полугодия или один раз в год). Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т.е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

     Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т.п., но само обязательство по выплате ренты может сохраниться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Действующее законодательство позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств (гл.26 ГК РФ), так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидации юридического лица, невозможно, потому что в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

     Прежде  всего обязательство по выплате  постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении  договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это  происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже  выплаченных рентных платежей, выплачивается  ли получателю ренты какая-либо компенсация  или нет и т.п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения  рентных выплат, тем самым, прекратив  обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента  была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может  воспользоваться лицо, установившее ренту.

     В длящихся обязательствах, возникающих  на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами  риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В законе (ст. 595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Это одно из оснований прекращения договора постоянной ренты.