Договор ренты

     Различия  правового режима имущества, которое  может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка  передачи (отчуждения) такого имущества  под выплату ренты.

     При передаче получателем ренты плательщику  ренты денежных средств под выплату  ренты заключается договор, сходный  с договором займа. Но он имеет  существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может  быть возложена обязанность по возврату получателю ренты. Полученных от него в собственность денежных средств.

     2. Признаки договора  ренты и его  содержание.

     Как уже отмечалось, договор ренты  сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения.

     Здесь уместно сказать о том, что  рента может быть основана на договоре аренды. Однако он является самостоятельным видом договора.

     От  договора дарения договор ренты  отличается тем, что лицо, произведшее  отчуждение имущества в собственность  другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения-рентного дохода. От договоров купли-продажи и  мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое  им имущество. По договору купли-продажи  покупатель выплачивает за товар (в  том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение.

     По  договору же ренты объем причитающихся  получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство  по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная  рента).

     Поэтому договор ренты, как упоминалось  выше, относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим

     Договор ренты является самостоятельным  договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено двумя способами.

     В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.

     В силу предписаний п.2 ст.5 85 ГК РФ в  случае, когда договором ренты  предусматривается передача имущества  за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о  договоре дарения. Эти предписания  необходимо иметь в виду при решении  вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

     Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого  имущества под выплату ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, так как в  этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл.32 ГК РФ о  договоре дарения.

     Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договора ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора  дарения,  являются  односторонними,  а  консенсуальные договора ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

     Законодатель  указывает, что договор ренты - односторонний, у ее плательщика только обязанность  систематически, в течении длительного  времени выплачивать другой стороне  определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При  этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

     Если  под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать  фактор необходимости государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

     В соответствии со ст. 5 84 ГК РФ договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации, и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п. 3 ст.433 ГК РФ). Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации.

     Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно  оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной  регистрации такого договора. Поэтому  даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты  безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и  при возмездной передаче.

     Договор ренты является возмездным. Это проявляется  в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных  платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность.

     Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества  под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает  обязанность по выплате рентных  платежей у плательщика ренты. Рентные  платежи могут осуществляться в  формеденежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение  потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе может  устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и  минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ).

     Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора  и установление объективных критериев  отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки.

     Независимо  от формы все рентные платежи  должны иметь эквивалентную денежную оценку.

     В соответствии с п.1 ст.586 ГК РФ рента  обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.

     В случае отчуждения такого имущества  плательщиком ренты его обязательства  по договору ренты переходят к приобретателю имущества.Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимом имуществом.

     В большинстве правовых систем закон  в защиту интересов рентного кредитора  ограничивается установлением только права следования рентного обременения  за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого  имущества, приобретенного им под выплату  ренты. Закон не ограничивает плательщика  ренты в праве распоряжаться  приобретенной в собственность  недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст.604 ГК РФ).

     Плательщик  ренты может эту приобретенную  в собственность недвижимость продать, подарить или иным образом осуществить  отчуждение новому приобретателю, после  чего освобождается от исполнения своих  обязательств по выплате ренты при  условии, что он добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя  недвижимость обременена - обязательства  плательщика ренты переходят  на нового приобретателя, если прежний  плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества  плательщика ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного  рентой имущества новому приобретателю  не требуется согласия получателя рентных  платежей.

     Однако  если отчужденное имущество поступает  в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст.593 ГК РФ требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

     Российский  законодатель, защищая интересы получателей  ренты, этим не ограничился. Он сформулировал  норму, согласно которой рентное  обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененный рентой.

     В соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество  в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность  по требованиям получателя ренты, возникшим  в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором  не предусмотрена солидарная ответственность  по этому обязательству. Следует  иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать  связанные с ним рентные платежи.

     Правила ст.586 ГК РФ адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см.ст.322 ГК РФ). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

     Толкование  ст.586 ГК РФ позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого  имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты  не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

     В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст.588 ГК РФ ответственность плательщика  ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена, в виде обязанности  плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты  проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер этих процентов  определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учетной ставкой банковского  процента на день исполнения обязательства  или его  соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ).

     С учетом того, что уплата указанных  процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки  выплаты ренты, в том числе  и тогда, когда это произошло  не по вине плательщика ренты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Условия договора  ренты.

     Существенным  условием, определяющим разновидность  договора ренты, прежде всего является его срок.

     Он  дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока  прекращения платежа, а также  пожизненную, т.е. на время жизни  одного или нескольких получателей ренты.

     Каковы  бы ни были ее продолжительность и  обременительность рентных платежей. В случаи смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

     Цена  договора ренты определяется по соглашению сторон, в момент заключения договора.

     Обязательство по выплате рентных платежей является длящимися долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи  с этим законодательство устанавливает  ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.