Ипотечное кредитование

    Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Возрастающая  потребность и недостаточная  разработанность теоретического и  прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

    Ипотека – это залог недвижимости. Общая  схема ипотеки следующая - кредитор выдает сумму на приобретение недвижимости. Заемщик приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

    Ипотека регулируется федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Термины «кредит» и «ипотека» различаются принципиально: кредит - это деньги, которые банк выдает Вам в обмен на некий залог, этот залог и есть ипотека.

    Ипотечный кредит - кредит, выданный под залог  недвижимости, условия которого обязывают  заемщика произвести заданное количество платежей.

    В выдаче ипотечного кредита принимает  значительное количество организаций. Банки проверяют платежеспособность заемщика; страховые компании страхуют риски, возникающие в процессе выдачи кредита; оценочные компании помогают оценить рыночную стоимость квартиры.

    Особенности ипотечного кредита:

    • Срок выдачи кредита от 6 месяцев до 27 лет.

    • Проценты за приобретаемое жилье составляют до 95 %.

    • Приобретаемая квартира автоматически становится залогом.

    • Первоначальный взнос составляет от 5 до 40 % от стоимости квартиры.

    • Платежи по кредиту не должны превышать 30-35 % ежемесячного дохода заемщика.

    • Ипотечный кредит погашается ежемесячными равными платежами, включающими в себя проценты по кредиту и часть основного долга.

    • При предоставлении кредита учитываются следующие доходы заемщика: заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие за последние 2 года.

    Преимущества ипотечного кредита:

• Ипотека - это возможность получить жилье в собственность, как только банк даст разрешение на получение кредита.
• Ипотечный кредит погашается в течение достаточно долгого срока – от 5 до 40 лет в зависимости от выбранной программы.
• Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту по величине сопоставимы с той суммой, которая обычно выплачивается за аренду жилья. Разница состоит в том, что ипотека избавляет Вас от необходимости отдавать деньги за «чужое» жилье и дает Вам возможность вкладывать их в собственную недвижимость.
• Арендуя жилье, Вы можете оформить только регистрацию по месту жительства. Приобретая жилье по ипотеке, Вы получаете возможность оформить официальную прописку, а также прописать в квартире членов Вашей семьи.
• Сегодня на рынке отмечается стабильный рост цен на недвижимость (в год от 15 до 30%). Приобретая недвижимость по ипотеке, Вы выгодно распоряжаетесь своими денежными средствами.
• Ипотека дает возможность на получение солидной налоговой льготы (сумма до одного миллиона рублей выводится из-под налогообложения).

 

Минусы  ипотечного кредитования:

• Проценты по кредиту составляют иногда до 100 % от стоимости квартиры.
• при внесении первоначального взноса Вам потребуется дополнительная сумма на сопутствующие расходы.
• разные банки учитывают разные виды Ваших доходов.
• иметь официальное место работы просто необходимо. Причем стаж на данном месте должен составлять не менее 6 месяцев.
• банки могут потребовать поручителей.

 

КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ  КРЕДИТ

ЧАСТЬ I 

    При выборе кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается.

    Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

• возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);
• доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);
• действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

 

    Нужно иметь в виду, что кредитная  организация не выдаст сумму, равную стоимости квартиры. Максимум, на который  может рассчитывать заемщик –  кредит в размере от 70 % до 95 % от стоимости  жилья. Сумма зависит не только от банка, но и от стоимости квартиры, Ваших доходов, престижность Вашей компании и должности, которую Вы в ней занимаете и многих других факторов. 

    Стандартная величина первого взноса – от 0 до 30% от суммы покупки. 

    Величина процентной ставки зависит от способа подтверждения доходов, выбранного кредитного продукта (квартира, коттедж и т.д.), а также срока кредитования. Минимальная процентная ставка на 10 лет – 9,5%, а на 20 лет – 10%. Ставка по кредиту может быть плавающей (естественно, по вашему желанию). То есть она может меняться в зависимости от ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR). 

    Банк  накладывает ряд  ограничений. Чаще всего банки отказываются кредитовать ветхое или аварийное жилье, а также новостройки на этапе котлована. По ипотеке нельзя купить долю квартиры, а также квартиру с сомнительной юридической историей. 

    Ваша  кандидатура будет  рассматриваться  на получение ипотеки, если вы молоды (от 20 до 40 лет), получаете относительно высокую «белую» зарплату (от $1000) и имеете стаж работы на своем предприятии от полугода.

    Вам потребуются следующие документы: копия паспорта, трудовой книжки, справку о доходах с места работы. Все остальные документы желательны, но необязательны. 

    7. Проходим андеррайтинг.

    Андеррайтинг - процедура проверки банком платежеспособности заемщика.

    Никаких шансов на кредит нет у безработных  и неквалифицированных рабочих, а также мужчин, не служивших в армии, а также у тех, кто получил отвод у страховщиков по причинам медицинского характера, а также у лиц, с судимостью по определенным статьям.  

    8. Получаем решение кредитного комитета, которое действительно в течение трех месяцев.

    9. Ищем квартиру. Согласуем ее с банком.

    Проверяем состояние и юридическую чистоту (титул) квартиры. 

    10. Оформляем страховку. Заполняем предельно честно анкету у страховщика. Знайте, что страхуется сумма кредита, увеличенная на 10%.  
 
 
 
 

    Этапы ипотечной сделки

    1. Подписываем кредитный договор с банком.

    После этого банк переводит деньги на счет клиента (как вариант – закладывает  в депозитарную ячейку). На этот же счет клиент может внести и первоначальный взнос.

    Потом подписывается договор с продавцом  жилья – о приобретении квартиры. В нем должны быть прописаны не только условия покупки квартиры, но и все условия залога, то есть обязательства клиента перед банком. 

    2. Регистрируем сделку

    Понадобится три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и  обычные копии. Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением в виде залога. 
 

    Данные  статистики показывают, что около 80% населения нашей страны и Кузбасса в частности нуждается в улучшении жилищных условий.

    В Кемеровской области ипотекой занимаются региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, жилищно-строительные кооперативы, а также работающие с физическими лицами банки.

    Также оформить ипотеку можно через агентство недвижимости. К примеру, работающий в Кемерове банк “АГРОПРОМКРЕДИТ” или новокузнецкий “Кузнецкбизнесбанк” работают с желающими получить кредит на покупку недвижимости заемщиками только через риэлтерские агентства. Суть схемы заключается в том, что риэлтеры доводят информацию о возможности приобретения жилья в рассрочку до своих клиентов и тем самым “продвигают” услуги банка, а также информируют потенциальных заемщиков об основных условиях предоставления кредита, что снижает нагрузку на работников банка. Кроме того, риэлтеры берут на себя составление пакета документов, связанных с куплей-продажей жилья.

    А в последние время во взаимоотношения выдающего ипотечный кредит банка и заемщика начинает включаться еще один участник – строительная компания. Традиционно ипотечные кредиты выдавались на покупку жилья на вторичном рынке, и залогом служила уже построенная квартира. Но, начиная с конца 2003-начала 2004 года, отдельные банки начинают осуществлять инвестиции в строительство жилья, предназначенного для приобретения через ипотеку, или же готовятся к запуску таких программ. При реализации данной схемы основной риск несет банк, который оплачивает застройщику полную стоимость еще не построенной квартиры, а в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств предпринимает меры по взысканию предмета залога. До тех пор, пока жилье находится в процессе строительства, залогом являются как поручительства физических или юридических лиц, так и право выкупа строящейся квартиры. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, заемщик регистрирует право собственности на жилое помещение с обременением ипотекой, и предметом залога становится сама квартира. Иными словами, он не может продать, завещать или отдать в залог приобретенное в рассрочку жилье до тех пор, пока не погасит полную стоимость кредита.

    Приведем  сравнительный анализ условий предоставления ипотечного кредита банков и финансово-кредитных  организаций Кемеровской области. 

    Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России можно сделать следующие выводы.

    1. Обеспечение населения жильем  является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой.

    2. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования требуют при их решении использовать программный подход

    3. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.