Организация технической эксплуатации зданий

Содержание.

1. Содержание и задачи технической эксплуатации зданий.
2. Физический и моральный износы элементов зданий.
3. Техническая эксплуатация систем газоснабжения.

 

Содержание и задачи технической эксплуатации зданий.

Каждое здание и сооружение имеет определенное назначение, которое учитывается при проектировании и строительстве: выбор конструктивной схемы здания, его этажности, объемно-планировочных решений, применения тех или иных строительных материалов и т.д.

Между возведением здания (инженерным изысканием, проектированием и строительством) и процессом его использования имеется прямая связь. Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их наладки, ремонта, замены. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.

Эксплуатация зданий предусматривает «потребление построенных объектов», т.е. использование их помещений, систем, прилегающих территорий для определенных целей. Например, если речь идет о жилом здании, то его эксплуатация подразумевает использование жилых квартир для проживания граждан. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, горячего водоснабжения, теплоснабжения, вентиляции, лифтовых установок и др.), надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации зданий можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока. В свою очередь весь этот комплекс делится на два раздела: обслуживание и техническую эксплуатацию зданий.

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного действия. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный средний срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания. Для безотказного и комфортного пользования зданием в течение всего срока его эксплуатации эти элементы приходится полностью заменить.

За весь срок службы (до полной замены) элементы здания и его инженерные системы неоднократно налаживают, восстанавливают износившиеся элементы, которые не могут эксплуатироваться до полного износа без ремонтно-наладочных работ. Таким образом, содержание технической эксплуатации составляет комплекс мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока их службы.

В комплекс мероприятий входят: 
 
1. Текущий планово-предупредительный ремонт и наладка оборудования. 
 
2. Непредвиденный текущий ремонт. 
 
3. Капитальный планово-предупредительный ремонт. 
 
4. Выборочный внеплановый капитальный ремонт.

Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере работ, но и в целях.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Проведение мероприятий по текущему ремонту как бы имеет своей целью консервацию конструкций в их проектном состоянии. Текущий ремонт должен проводиться в планово-предупредительном порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции. 

Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются случайные выходы из строя отдельных приборов, нарушение нормальной работы инженерных систем или мелкие неисправности конструкции. Выполнение этих работ также относится к текущему ремонту зданий.

Важное значение в обеспечении нормативных сроков службы имеет проведение планово-предупредительных капитальных ремонтов. Задачей этих ремонтов является устранение физического и морального износа конструкций и инженерных систем здания.

Надежность здания определяется надежностью составляющих его элементов, которая характеризуется тремя основными свойствами: 
 
- безотказностью - сохранением работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого или очередного отказа; 
 
- долговечностью – сохранением работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ и устранения внезапных отказов; 
 
- ремонтопригодностью – приспособленностью элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.

Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Моральный износ здания в основном зависит от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве. Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Моральный износ второй формы определяет моральное старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Таким образом, капитальный ремонт здания предусматривает устранение физического износа конструкций или инженерных систем. Для устранения морального износа требуются значительные затраты средств и выполнение работ больших объемов. Такие работы выполняются при реконструкции зданий и финансируются из средств, выделяемых на новое строительство.

В практике эксплуатации элементов зданий и инженерных систем применяют два метода организации технического обслуживания и ремонта.

Первый метод предусматривает проведение периодических осмотров для определения технического состояния здания и необходимости его ремонта. В этом случае объем, и сроки проведения эксплуатационных мероприятий могут быть установлены только после осмотров конструктивных элементов и инженерных систем.

Второй метод предусматривает выполнение ремонтных работ в заранее запланированные сроки, предупреждающие отказ конструктивных элементов и инженерных систем. Такой метод технической эксплуатации зданий называется системой планово-предупредительных ремонтов.

Основные особенности системы планово-предупредительного ремонта: 
 
- вся основная потребность элементов здания в ремонте удовлетворяется с помощью плановых ремонтов каждого здания, проводимых периодически через установленный межремонтный период; 
 
- каждый плановый ремонт выполняется в объеме, восполняющем износ элементов здания, который явился следствием их эксплуатации в течение периода, предшествовавшего ремонту.

Объем ремонтных работ, которые необходимо выполнить для восстановления работоспособности жилищного фонда микрорайона зависит от следующих факторов:

1. Ремонтопригодности элементов  зданий, их конструктивной сложности, объемов жилой площади, а также  эксплуатационных качеств конструкций, инженерных систем и оборудования  зданий.

2. Условий эксплуатации зданий.

3. Продолжительности эксплуатации  зданий без ремонта.

Если здания эксплуатируются в нормальных условиях, то объем ремонтных работ зависит в основном от двух факторов – ремонтопригодности элементов здания и продолжительности их эксплуатации без ремонта.

Характер и степень влияния на объем ремонтных работ каждого фактора неодинаковы, для одного и того же здания влияние, оказываемое на объем ремонтных работ фактором ремонтопригодности, носит постоянный характер.

Влияние на объем ремонтных работ второго фактора имеет переменный и прогрессивный характер. Если ремонт производится несвоевременно, то износ элементов начинает резко прогрессировать, что вызывает увеличенный объем ремонтных работ для восстановления работоспособности элементов здания.

Таким образом, система планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда не только позволяет четко планировать ремонтные работы, но и делает систему наиболее эффективной по сравнению с другими методами технической эксплуатации. Она побуждает эксплуатационный персонал осуществлять мероприятия как по техническому обслуживанию элементов здания в регламентированные сроки, так и по улучшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и инженерных систем, повышению износостойкости отдельных из них при очередных ремонтах.

Текущий и капитальный ремонт зданий целесообразно осуществлять силами специализированных ремонтно-строительных организаций. Незначительные объемы этих работ допускается выполнять силами жилищно-эксплуатационных подразделений, хозяйственным способом.

 

Физический и моральный износы элементов зданий.

Под физическим износом (иногда его называют материальными или техническими) подразумевается постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия природно–климатических факторов и жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение эксплуатационных свойств и снижение стоимости.

Физический износ зависит от срока службы основных фондов; качества материала; сырья, из которого изготовлено изделие (конструкция); интенсивности использования и технологических процессов; качества и современности проведения осмотров и ремонтов; квалификации рабочих; климатических условий и др. Интенсивность физического износа конструкции зависит от вида производства: нагрузок и условий содержание: воздействия на них сил природы (температура, влажность и др.).

Моральный износ – это снижение восстановительной стоимости вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или разница в стоимости здания в период возведения и в текущий момент (первая форма, или первый род морального износа). Моральный износ зависит от научно – технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребности в улучшении благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые повышают культурно – бытовой уровень проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений не проводит к «устареванию дома» в нецелесообразности его дальнейшего использования.

Технический прогресс в области основных конструкций здания (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и др.) имеет значение при их сооружении, но не обусловливает их морального износа. В жилых домах, находящихся в эксплуатации не влияют непосредственно на уровень обслуживания жителей и на уровень труда, затрачиваемого на эксплуатацию зданий.

Можно говорить о моральном износе тех элементов благоустройства, технического оборудования и частей здания, которые создают более благоприятные условия проживающим или облегчают труд персонал эксплуатационных служб: появление более современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, терморегулирования отопления, внедрение труб и сантехооборудования из металлопластиковых материалов, использование более совершенных лакокрасочных покрытий, тепло и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управления лифтами и т.д.

Такое техническое оборудование, усовершенствование, конструктивные элементы здания внедряются при проведении капитального ремонта, заменяя собой технически устаревшее, но в месте с тем и изношенное оборудование.

Таким образом, модернизация дома и преодоление его морального износа будут происходить не за счет его капитальных конструкций, что потребовало бы специальных ассигнований, а за счет конструктивных элементов с более короткими сроками службы, которые при очередном капитальном ремонте будут восстанавливаться (заменяться) новыми, прогрессивными материалами и оборудованиями.

При капитальном ремонте зданий и сооружений устраняют и моральный, и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым износом требуют замены из – за их морального износа. Если моральный износ и физический износ совпадают, то это идеально, т.е. отношение физического износа к моральному износу равно единице.

 

Техническая эксплуатация систем газоснабжения.

Система газоснабжения – инженерные устройства для транспортировки газа к месту сжигания, а также наиболее эффективного и безопасного его использования. Сжигается газ в газогорелочных устройствах:  
 
- печах;  
 
- газовых плитах;  
 
- водонагревателях. 

Продукты сгорания удаляются вентиляцией. Согласно санитарно-гигиенических требованиям объемы кухонных помещений должны иметь размеры 8...16 м3 в зависимости от количества конфорок. 

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения осуществляют специализированные газовые службы, которые регулярно производят наладку, регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования и газовых сетей. План-график этих работ согласуется с организацией, эксплуатирующей здание. Периодичность ремонтов определяется эксплуатирующей организацией с учетом сложившейся системы газоснабжения, технического состояния и конкретных условий эксплуатации. 

Важнейшее условие безотказной и безопасной эксплуатации систем газоснабжения -нормальная работа систем вентиляции и газоходов.