Градостроительный кодекс (лекция2)

     Рынок земли - средство перераспределения земель между собственными экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения, обеспечивающее:

• передачу прав на земельный участок от одного лица- другому;
• установление равновесных цен на землю в различных регионах;

- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью 
экономической мотивации;

   распределение   пространства   между   конкурирующими   вариантами использование земель и  покупателями.

Спрос:   площади   земельных   участков,   которые   покупатели   готовы приобрести при разных ценах.

Предложение: количество земли (м, соток, га), которое собственники готовы продать при разных ценах.

Цена:  количество денег, уплаченных за единицу площади земельного участка. Субъекты рынка делятся на четыре группы:

• продавцы- собственники имущества, фонды или органы уполномоченные 
  властью, конкурсные управляющие и др.;
• покупатели - физические и юридические лица, инвесторы ;
• профессиональные участники - агентства оценщиков, риэлтерские фирмы, 
  юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, биржи 
  недвижимости, дилеры, уполномоченные лица;

- государственные органы- бюро технической инвентаризации, органы власти по управлению имуществом, земельные кадастровые палаты, нотариальные конторы, арбитражные суды и др.

     Купля - продажа фактически касается не самой земли, а комплекса прав и документов, разрешающих определенные действия на земельном участке.

     Развитие  оборота земли и недвижимости возможно только при наличии института собственности.

     Собственность- это право осуществлять свою деятельность и при этом претендовать на свою законную долю дохода от нее. Концепция права собственности всегда накладывается на общественные отношения, которые сложились в обществе на данном этапе. Существует абсолютное и распределенное право собственности.

     Земельная реформа предполагается, что государство  окажет прямое содействие перераспределению  земель, а далее земельные отношения  будет регулировать рынок. Также  предполагалось объединить в одном лице собственника-труженика и для повышения качества и производительности крестьянского труда для поднятия сельского хозяйства.

      Спор  о продаже земли — политический. В царской России существовало право  только на пользование земельным  участком: временное, на определенный срок, бессрочное. В мировой практике разный подход, например: Франция-60%, США-40% земель в аренде. В современной России территория поселений составляет около 1,2% от всей территории РФ, но с этой территории собирается около 85% всех земельных платежей, а крестьянские (фермерские) хозяйства дают не более 2%.

     В Голландии: земельные участки капитализированы, созданы земельные банки. Поручительство банка под программу использования  земельного участка. Выстраивается  аукцион, чья программа более доходная.

     Австралийский ученый, градостроитель, экономист (последователь  ученый А.Смита, Л.Толстого) доказывает, что земельной ренты и акцизов  вполне достаточно для существования  любого государства, все остальные  налоги отменить, а этот самый справедливый в социальном отношении.

     Земельная рента- периодическое внесение платы за пользование земельным участком в соответствии с качеством земель и местоположением земельного участка.

      Не  получилось у Правительстве РФ разграничение  госсобственности на землю (на федеральную, субъекта РФ И МО), Минимущества РФ придумало слишком сложную процедуру согласования и регистрации земельных участков и остались невыполненными Федеральный закон и федеральная программа по этим вопросам. В Омской области предполагалось иметь более 50% земель федеральной собственности, около 40%-муниципальных земель, около 6-7% земель в собственности Омской области. Согласно законодательства земельные участки под объектами недвижимости являются собственностью той власти, которой принадлежит объект, либо комплекс объектов. Управляют собственностью соответствующие органы по имуществу. 

4. Госземкадастр и Госземконтроль. 

     Государственный земельный кадастр (ГЗК) - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков о местоположении, границах и площади, целевом назначении и правовом положении земель РФ.

Цели  и задачи ГЗК:

- обеспечение  признания  государственного  факта  существования  или 
прекращения существования объекта учета (земельного участка);

• государственный учет земель, контроль за их использованием и охране;
• планирование и регулирование использования земельных ресурсов;
• оценка земель и установление обоснованной платы за землю;
• обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
  и сделок с ним.

     В основные документы ГЗК (хранятся вечно) входит Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). ЕГРЗ предназначен для  проведения государственного кадастрового учета земельных участков (существующих или ликвидированных) и содержит следующие сведения:

• кадастровый номер;
• местоположение (адрес или описание);
• площадь;
• категория земель и разрешенное использование;
• описание границ земельного участка (или его частей);
• зарегистрированные вещные права и ограничения по использованию;
• экономические характеристики (в т.ч. размер платы за землю);
• качественные характеристики ( в т.ч. показатель плодородия в баллах 
  по бонитету);
• наличие объектов недвижимости прочно связанных с земельным 
  участком.

    В градостроительной и землеустроительной деятельности необходимо понимать, что дает право на земельный участок.

    Правоустанавливающий  документ - решение (постановление) соответствующего органа власти о предоставлении земельного участка конкретному лицу.

    Правоудостоверяющий     документ свидетельство     органа, уполномоченного на регистрацию недвижимости и сделок с ней, о регистрации прав от имени государства (в настоящее время орган юстиции).

    Госземконтроль  за соблюдением земельного законодательства, требований охраны земель, их разрешенного использования осуществляется специально уполномоченными государственными органами. Порядок установлен Правительством РФ.

      Сегодня Госземконтроль осуществляется различными службами (в том числе существует муниципальный, общественный, производственный), но решения о наказании (предупреждения, штрафы и др.) могут выносить государственные земельные инспекторы, которыми, как правило являются руководители структурных подразделений федерального Агентства кадастра недвижимости. 

5.Государственная  оценка земель. 

     Для того, чтобы управлять каким-либо ресурсом необходимо знать три основных показателя о нем: качество, количество и цену. Земля как объект недвижимости должна иметь объективные сведения о цене. Различают три вида оценки недвижимости: затратный метод, метод анализа продаж, доходный метод.

      Затратный метод- (по аналогии составления смет на строительство) оценивается здание, оборудование, инженерные коммуникации, земельный участок и т.д.. Форма отчета заполняется специалистами — оценщиками. Для крупный объектов (комплексов зданий) наиболее предпочтительный метод.

     Метод анализа продаж- подбираются недавно проданные объекты, близкие по объему и качеству, например - квартиры-аналоги приводятся к характеристикам оцениваемого объекта (коэффициентом или в процентах оценивают отличительные детали - телефон, балкон, раздельный санузел и др.. Выводится средняя стоимость оцениваемого объекта.

     Доходный  метод- учитывается доход, который может получить собственник при приобретении объекта недвижимости. При этом, требуется наличие исходной информации и зависит от вида объекта.

     Рекомендуется применение всех методов одновременно для повышения объективности  результата.

Оценка  бывает массовая и единичных объектов.

     Для массовой оценки - государственная кадастровая оценка земель (разновидность оценки) требуется серьезная подготовительная работа

-сбор, анализ и систематизация исходной  информации:

• свежая топосъемка (планово-картографический материал); 
  - земельно-учетные данные за 2-3 последних года;
• имеющихся в наличии градостроительная документация и материалы;

- информация о рыночных предложениях и купле-продаже объектов 
недвижимости на оцениваемой территории.

      Отдельно  выполняется оценка земель сельхозназначения, земель населенных пунктов, прочих территорий.

     При оценке земель населенных пунктов особое значение имеет относительная градостроительная ценность участков территорий по семи основным показателям:

- доступность населения к центру, общегородскому соцкультбыту;

- обеспеченность   центральным   инженерным   оборудованием   и благоустройством

- уровень развития сферы обслуживания районного значения;

• историческая ценность застройки (эстетическая и ландшафтная);
• инженерно- геологические условия строительства (грунтовые воды, 
  заболоченность, осыпи-оползни и др.)

- состояние окружающей среды (санитарные и микроклиматические 
условия);

-    рекреационная ценность территории (парки, заповедники, защитные зоны и др.).

   Вся территория подразделяется на оценочные  микрозоны с однородным типом  застройки, например: г.Омск-630 микрозон. Для каждой микрозоны выводится оценка единицы территории при различных видах использования (14-17 для г.Омска).

     Различают нормативную, кадастровую и рыночную стоимость земли (нормативная=75% Рыночной, кадастровая примерно равна рыночной, но несколько меньше из-за колебания рыночных цен).

      Оценочное микрозонирование базируется на кадастровом  делении территории ( округа, районы, блоки, массивы, кварталы, земельные  участки). 
 

       6. Порядок предоставления земельных участков для строительства. 

     Согласно  Земельному кодексу РФ, существует два порядка предоставления земельных участков: с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта.

     В обоих случаях производится формирование земельного участка и государственный кадастровый учет.

Формирование  земельного участка происходит следующим образом:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

-  определение технических условий подключения объектов к сетям 
инженерно- технического обеспечения и платы за подключение к ним.

     Орган местного самоуправления по заявлению  физического или юридического лица (либо по обращению исполнительного  органа государственной власти) обеспечивает выбор земельного участка посредством рассмотрения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.