Рента: понятие, виды, договор

     Если  получатель пожизненной ренты в  случае существенного нарушения  договора ренты ее плательщиком заявляет требование о выкупе ренты плательщиком, такой выкуп осуществляется на условиях, предусмотренных ст. 565 ГК, определяющей выкупную цену постоянной ренты. При  этом, однако, необходимо иметь в  виду, что если под выплату пожизненной  ренты имущество (жилой дом, квартира и другое) отчуждалось бесплатно, то получатель ренты вправе потребовать  возврата этого имущества с зачетом  его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570 ГК).

     Как уже отмечалось, при существенном нарушении договора пожизненной  ренты плательщиком ренты ее получатель вправе также требовать расторжения  договора и возмещения убытков. Таким  образом, в отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты  может быть расторгнут без выкупа ренты. Для определения размера  убытков в таком случае должны применяться правила ст.ст. 14 и 364 ГК. Исходя из требований указанных  статей получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех понесенных им потерь, включая стоимость переданного  им под выплату ренты имущества, поскольку согласно ст. 570 ГК он не вправе претендовать на возврат указанного имущества, даже если оно отчуждалось  бесплатно.

     Есть  особенности и в последствиях случайной гибели имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты. В отличие от постоянной ренты  плательщик пожизненной ренты не освобождается от обязательства  выплачивать ее на условиях, предусмотренных  договором пожизненной ренты, при  случайной гибели или случайном  повреждении имущества, переданного  под выплату пожизненной ренты, даже если это имущество было передано за плату. Таким образом, риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества, переданного под выплату  ренты, несет плательщик ренты независимо от условий передачи имущества. Более  того, по смыслу ст. 571 ГК плательщик ренты  не вправе в таком случае претендовать и на изменение условий выплаты  ренты.

     Пожизненная рента определяется в договоре как  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни. Размер пожизненной ренты  в расчете на месяц должен быть не менее размера базовой величины, установленного законодательством (ст. 568 Гражданского кодекса Республики Беларусь). В случае увеличения базовой  величины размер выплаты тоже должен пропорционально увеличиться. Сроки  выплаты ренты стороны могут  оговорить в договоре. Если же конкретные сроки не указаны, то согласно статье 569 Гражданского кодекса Республики Беларусь пожизненная рента должна выплачивается по окончании каждого  календарного месяца.

     Заключая  договор пожизненной ренты, необходимо учитывать, что никакие объективные  обстоятельства, которые складываются не в пользу плательщика ренты, не могут освободить его от выполнения обязательства по выплате по­жизненной ренты. Даже случайная гибель или  случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожиз­ненной ренты, не освобождают плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных до­говором пожизненной ренты (ст. 571 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

     Получатель  пожизненной ренты, в отличие  от плательщика, имеет право инициировать прекращение обязательства договора пожизненной ренты. Так, в случае если плательщик существенно нарушил  условия договора пожизненной ренты, получатель ренты вправе требовать  от плательщика ренты ее выкупа на условиях постоянной ренты, либо рас­торжения договора и возмещения убытков. Более  того, если под выплату пожизненной  ренты квартира, жилой дом или  иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты  потребовать возврата этого имущества  с зачетом его стоимости в  счет выкупной цены ренты (ст. 570 Граждан­ского  кодекса Республики Беларусь). При  этом плательщик ренты не вправе требовать  компенсации расходов, понесен­ных  в связи с содержанием получателя ренты.

    § 3. Пожизненная рента

Статья 567. Получатель пожизненной ренты

    1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

    2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

    В случае смерти одного из получателей  ренты его доля в праве на получение  ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором  пожизненной ренты не предусмотрено  иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство  выплаты ренты прекращается.

    3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 568. Размер пожизненной ренты

    1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. В случаях, когда сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена стоимость такого содержания.

    2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее размера базовой величины, установленного законодательством, а в случаях, предусмотренных статьей 299 настоящего Кодекса, подлежит увеличению.

Статья 569. Сроки выплаты пожизненной ренты

    Если  иное не предусмотрено договором  пожизненной ренты, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца.

Статья 570. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

    1. В случаях существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 565 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

    2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 571. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты

    Случайная гибель или случайное повреждение  имущества, переданного под выплату  пожизненной ренты, не освобождают  плательщика ренты от обязательства  выплачивать ее на условиях, предусмотренных  договором пожизненной ренты. 

     4.     Предмет   договора   пожизненного   содержания   с   иждивением  специфичен   тем,   что,   во-первых,  в  обеспечение   пожизненного содержания с иждивением  может отчуждаться лишь недвижимое  имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д., и,  во-вторых, рента предоставляется,  как  правило,  не  в  денежной  форме,  а  в  виде обеспечения    повседневных   жизненных   потребностей    получателя  ренты.

          Обязанность  плательщика   ренты  по  предоставлению  содержания вытекает   из  самой   сути  договора:  это  может   быть  обеспечение потребностей  гражданина  -  получателя  ренты   в  жилище,  питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина,  -  и  в уходе  за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением  может быть  также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 573 ГК). Содержащийся в ГК перечень услуг, предоставляемых получателю    ренты,   является   примерным,   поэтому    конкретные обязательства плательщика должны быть указаны в договоре.  При  этом возможно  как  расширение перечня услуг, так и его сужение,  что  не противоречит   закону.  Закон  не  связывает  также   предоставление получателю услуг с обязательным использованием для этого переданного плательщику имущества.

     Договор пожизненного содержания с иждивением — наиболее распространенный из договоров  ренты и чаще других встречается  на практике.

     При заключении договора пожизненного содержания с иждивением, так же как и других договоров ренты, имущество становится собственностью плательщика ренты  сразу же после заключения договора и их государственной регистрации, то есть при жизни получателя ренты. В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осу­ществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

     Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, плательщиком же может быть как физическое, так и юридическое лицо.

     Основное  отличие этого договора от договора пожизненной ренты в том, что  договор пожизненной ренты предполагает, что собственник имущества, передаваемого  под выплату ренты, получает ежемесячные  выплаты в денежном выражении. А  при пожизненном содержании с  иждивением денежные платежи заменяются содержанием в натуральном выражении  — уходом, питанием, лечением, одеждой, и т. д.

     Как правило, договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются больными, одинокими малообеспеченными пожилыми людьми. Именно они зачастую нуждаются  не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении  всем необходимым. Заключая такой договор, пожилые люди в обмен на свою квартиру или дом получают возможность  улучшить свое финансовое положение  и обеспечить себе необходимый в  старости уход. Плательщик же, совершая эту сделку, приобретает недвижимость по цене, которая с большой вероятностью окажется значительно ниже рыночной.

     Но  поскольку обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 576 Гражданского кодекса Республики Беларусь), определить, сколько времени придется содержать  пенсионера, не представляется возможным. Только после смерти получателя ренты  плательщик ренты сможет свободно распоряжаться  приобретенной недвижимостью.

     Обязательства плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением заключаются  в обеспечении потребности получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за ним, если это необходимо в силу состояния  здоровья получателя ренты. При необходимости  плательщик несет расходы по лечению  получателя ренты.

     Несмотря  на то, что после смерти получателя ренты обязательство по выплате  ренты прекращается, стороны могут  оговорить в договоре оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.

     Как уже упоминалось выше, плательщик ренты, заключив договор пожизненного содержания, становится собственником  недвижимого имущества, поэтому  он имеет право отчуждать его, сдавать в залог либо осуществлять иные операции и при жизни получателя ренты. Однако в соответствии со статьей 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь для совершения таких действий с недвижимостью, переданной в обеспечение  пожизненного содержания, необходимо получить предварительное согласие получателя ренты.

     На  практике продажа недвижимости при  жизни получателя ренты почти  никогда не встречается. Это связано  в первую очередь с тем, что  согласно ст. 557 Гражданского кодекса  Республики Беларусь в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на нового приобретателя  имущества. Кроме того, в большинстве  случаев в квартире, которая передается в собственность плательщика  ренты, остается проживать получатель ренты. Как правило, получатель ренты  не имеет иного жилого помещения, поэтому проживание в квартире, переданной взамен предоставления содержания, является для него необходимым условием договора. После смерти получателя ренты плательщик сможет продать квартиру без всякого  обременения.

     В договоре пожизненного содержания с  иждивением должна быть указана стоимость  общего объема содержания, которое  примет получатель ренты. Но эта сумма  носит весьма условный характер, так  как на момент заключения договора невозможно рассчитать продолжительность жизни получателя ренты, а оценке подлежат определенные услуги и товары, продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т. д. В соответствии со ст. 573 Гражданского кодекса Республики Беларусь общий объем месячного содержания должен быть не менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.

     Для пожилого человека договор пожизненного содержания с иждивением имеет некоторые  преимущества по сравнению с пожизненной  рентой. Во-первых, нижний предел ежемесячного объема содержания в два раза выше, чем в договоре пожизненной ренты, во-вторых, потребности получателя ренты могут измениться. И если, например, ему понадобится дополнительный уход в силу ухудшения здоровья, плательщик ренты должен будет обеспечить его.