Рента: понятие, виды, договор

     01.11.2004 г.

     Право Беларуси, 2004 г., № 40, с.56 

     Виды договоров ренты и Правовой механизм регламентации договора ренты 
 

     ГК  выделяет три разновидности единого  по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное  содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются  отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе  обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска  случайной гибели имущества и  т. д. При этом различия существуют как  между постоянной и пожизненной  рентой, с одной стороны, и пожизненным  содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с  иждивением, с одной стороны, и  постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному  виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

     Наряду  с подразделением договора ренты  на три его основных вида закон  позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение закон  придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется  тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже, а в  случае, когда имущество отчуждается  бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или  безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

     Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию  или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

     ГК  РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные  правовые акты его не дополняют и  в компетенцию субъектов РФ его  регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них  должны применяться нормы о его  соответствующем виде (подвиде), а  при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном  содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).

     В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое  имущество передается бесплатно, –  правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами  о ренте и не противоречит существу договора ренты.

     Однако  подобная законодательная конструкция  вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

     Обязательства, направленные на передачу имущества  в собственность, могут быть возмездными  или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью  обязательства. Поэтому правила  о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может  применяться только к безвозмездным  обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института  могут применяться к ренте  в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.²

     Любой рентный договор предусматривает  встречное предоставление в той  или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без  оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором  предусматривается передача имущества  за плату. В связи с этим дарение  и рента, хотя и характеризуются  одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных  плоскостях: договор дарения –  в правовом поле, отражающем специфику  безвозмездных обязательств, а договор  ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам  ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении  неприменимы.

     В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также  возможность применения правил о  купле-продаже лишь к тем рентным  отношениям, в которых имущество  передается за плату, и только в части  передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже  к рентным обязательствам, не предусматривающим  денежной оплаты.

     Буквальное  толкование условия ст. 585 ГК РФ о  том, что правила купли-продажи, могут  применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества  за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные  отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.

     Субсидиарное  применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных  отношений и особенностям правового  регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.

     Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность  отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в  самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о  сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку  ее выплаты и др.

     В то же время ряд конкретных отношений  урегулирован императивным образом. В  основном, это касается вопросов, связанных  с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств  является одной из главных целей  правового регулирования.

    § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 554. Договор ренты

    1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

    2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 555. Форма договора ренты

    Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации.

Статья 556. Отчуждение имущества под выплату ренты

    1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

    2. В случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 557. Обременение рентой недвижимого имущества

    1. Рента обременяет предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, расположенное на земельном участке и переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, в том числе с учетом требований законодательства об охране и использовании земель в отношении земельного участка, на котором расположено это имущество.

    2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 370) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 558. Обеспечение выплаты ренты

    1. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

    2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 310) либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору (статья 824) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

    3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 559. Ответственность за просрочку выплаты ренты

    За  просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты  проценты, предусмотренные статьей 366 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

ГЛАВА 7 инструкция о нотариусе

УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ

    64. Договор ренты в соответствии со статьей 555 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, – и государственной регистрации.

    Удостоверение договора ренты недвижимого имущества  является основанием для возникновения  у получателя ренты права залога на это недвижимое имущество в  обеспечение обязательства плательщика  ренты, такое право залога подлежит государственной регистрации, о  чем нотариус разъясняет сторонам договора.

    В соответствии со статьями 47, 50 Кодекса Республики Беларусь о земле земельный участок, находящийся в частной собственности, не может передаваться его собственником по договору ренты.

    Предметом договора пожизненного содержания с  иждивением в соответствии с нормой пункта 1 статьи 572 ГК могут быть только недвижимые вещи.

    65. Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.

    При удостоверении договора ренты нотариус истребует документы, предусмотренные  настоящей Инструкцией при удостоверении  договоров отчуждения соответствующего имущества. 
 

     2. Статьями 560-566 ГК оговорены особенности  постоянной ренты, которые, прежде  всего, касаются характеристики  получателя этой ренты, формы  и размеров ренты, сроков выплаты,  прав сторон договора на выкуп ренты, выкупной цены и последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.