Рента: понятие, виды, договор

     В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое  имущество передается бесплатно, –  правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами  о ренте и не противоречит существу договора ренты.

     Однако  подобная законодательная конструкция  вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

     Обязательства, направленные на передачу имущества  в собственность, могут быть возмездными  или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью  обязательства. Поэтому правила  о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может  применяться только к безвозмездным  обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института  могут применяться к ренте  в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.¹

     Любой рентный договор предусматривает  встречное предоставление в той  или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без  оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором  предусматривается передача имущества  за плату. В связи с этим дарение  и рента, хотя и характеризуются  одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных  плоскостях: договор дарения –  в правовом поле, отражающем специфику  безвозмездных обязательств, а договор  ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

     В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также  возможность применения правил о  купле-продаже лишь к тем рентным  отношениям, в которых имущество  передается за плату, и только в части  передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже  к рентным обязательствам, не предусматривающим  денежной оплаты.

     Буквальное  толкование условия ст. 585 ГК РФ о  том, что правила купли-продажи, могут  применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества  за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные  отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.

     Субсидиарное  применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных  отношений и особенностям правового  регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала –  приоритет норм, регулирующих рентные  отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.

     Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность  отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в  самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о  сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку  ее выплаты и др.

     В то же время ряд конкретных отношений  урегулирован императивным образом. В  основном, это касается вопросов, связанных  с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств  является одной из главных целей  правового регулирования. 

       1.3.   Если   предметом   договора  выступает недвижимое   имущество, условие о предмете договора считается согласованным сторонами,  если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,  в том числе данные о расположении объектов недвижимости на  земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     Данные  обстоятельства достаточно важны, поскольку  при возникновении спорных  ситуаций судом в первую очередь изучается  предмет договора, а  при  отсутствии указанных данных в договоре условие  о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

       Специфические  черты недвижимого  имущества -  прочная  связь   с землей,   непотребляемость  в  процессе  использования   -   диктуют необходимость специальных  правил, регулирующих участие этих  объектов в  имущественном   обороте.  Так, передача недвижимости  продавцом  и принятие  ее  покупателем осуществляются по  подписываемому  сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

          Переход   к  другому  лицу  в  результате  исполнения  договора здания,  строения  или  иной недвижимости, находящейся   на  земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений  и по поводу этого земельного  участка. Если же продается  земельный участок, изменяются  правоотношения по поводу находящегося  на нем недвижимого  имущества.

     ГК  содержит  четкие правила, регулирующие такого рода изменения.  В частности,  плательщик ренты, принимая здание, сооружение  или  иную недвижимость  (кроме  земельного участка), одновременно  с  передачей ему  права собственности  на указанные объекты получает права  на  ту часть  земельного  участка,  которая  занята  этой  недвижимостью  и необходима для ее использования.

          Если   получатель   ренты   является  собственником   земельного  участка,  то  передаваемое  плательщику   ренты  право  на  земельный  участок определяется договором  ренты. Если же в договоре  отсутствует условие о передаваемом  плательщику ренты праве на  земельный участок, он  становится  собственником той части земельного  участка,  которая занята   переданной   ему  недвижимостью   и   необходима   для   ее использования.

          При  передаче  недвижимости, находящейся  на земельном  участке, не  принадлежащем получателю ренты  на праве собственности, плательщик  ренты,    получая    недвижимость,   получает   право    пользования  соответствующей частью земельного  участка на тех же условиях, что  и получатель   ренты  (указанная  сделка  совершается   без   согласия собственника  земельного участка).

          В  случаях,  когда предметом  договора ренты является  земельный  участок,  а находящаяся на  нем недвижимость остается в  собственности у  получателя  ренты, условия пользования получателем   ренты  частью земельного  участка,  занятой недвижимостью, определяются  договором ренты.  Если  договор  не содержит таких условий,  получатель  ренты получает  право  ограниченного  пользования  (сервитут)  той  частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 524 ГК).

          Различия  в  правовом  режиме  имущества,  которое  может   быть предметом   договора   ренты,  предопределяют  особенности   порядка передачи того или  иного имущества под выплату  ренты. Так, возмездное отчуждение   под  выплату  ренты  недвижимого   имущества   потребует соблюдения   норм   о   порядке  передачи   недвижимого   имущества, предусмотренных   ст. 267 ГК, а отчуждение под выплату   ренты  ценных бумаг потребует  соблюдения предписаний гл. 7 ГК.

          Необходимо  отметить,  что в  предмет договора  ренты  наряду  с имуществом,  отчуждаемым под  выплату ренты, входит и   сама  рента  в денежной или  натуральной форме.

          Договором  может  быть  предусмотрена   передача  имущества  под выплату  ренты в собственность плательщику  не только за плату,  но  и  безвозмездно.

          В  случаях,  когда в договоре  закреплена возмездность  передачи  имущества под выплату ренты,  применяется указанная в нем  цена  этого имущества.   Однако   если   договор   ограничился   указанием    на необходимость   оплаты   переданного   имущества,   но    цену    не предусматривает,  этот пробел может быть устранен  в  соответствии  с правилами   п.  3  ст.  394 ГК. Но положение  о  том,  что  исполнение  договора,  в  котором не  определена цена, должно  быть  оплачено  по цене,  обычно взимаемой  при сравнимых обстоятельствах  за аналогичные товары,  в   отношении  договоров, где предметом  является  недвижимое имущество,  не  применяется, поскольку действует  иное  правило:  при отсутствии  в договоре, где предметом является  недвижимое имущество, согласованного  сторонами условия о цене недвижимости  такой  договор считается   изначально  незаключенным.  При   этом  цена  на   здание, сооружение  или иной объект недвижимости, находящийся  на  земельном  участке,  должна включать и  цену передаваемой с этим объектом  части земельного  участка или  права на нее. При обоюдном  согласии  стороны могут  отойти  от данного правила, определив  для себя иной порядок  с  обязательным указанием его в  договоре.

          Легальная   возможность  подобного   решения  вопроса  исключает  цену, выплачиваемую за передаваемое  под выплату ренты имущество,  из числа существенных условий  рассматриваемого договора.

          Таким  образом,  стороны   сами должны  договариваться  о  таком важном   элементе   договора,   как   цена,   когда   предполагается возмездность,   и   тогда  она  автоматически   станет   существенным условием, а значит, независимо от того, императивно или диспозитивно  устанавливается  цена договора, она как условие необходима  при  его заключении, т.е. договор  без нее заключен быть не  может. В  связи  с этим  следует  отметить,  что   важным  элементом  договора  является установление  порядка   расчетов  за  предоставленное   имущество.   В качестве расчетного  периода времени может быть  установлен месяц либо иной  период времени, наиболее удобный  для сторон.

          Помимо  существенных условий  договора имеют значение и  обычные, например, права и обязанности  сторон, которые устанавливаются  в  ст. 554 ГК. Изначальной обязанностью  получателя ренты выступает передача  плательщику ренты в собственность  имущества, а плательщик  обязуется  периодически выплачивать получателю  ренту.

          Еще  до  момента  своего  законодательного  закрепления   договор ренты  породил   в  отечественной цивилистической   литературе  острую дискуссию   относительно того, какое место  занимает данный договор  в  системе  обязательственного  права. В целом можно выделить  несколько подходов к решению  данного вопроса.

          Так,   известный   русский   цивилист   М.И.   Бару   предлагал квалифицировать  договор  ренты как разновидность  договора  дарения.

     Ученый  исходил  из  того,  что «договор  дарения...  ГК  вообще  не урегулирован с точки зрения его содержания. Статья 138 ГК  нормирует лишь  форму  договора.  Поэтому объяснять  невозможность  осложнения дарения  каким-либо обязательством ссылкой  на статью 138  ГК  -  нет никаких  оснований. Не исключается возможность  осложнения дарения  и обязательством   о   пожизненном  содержании.  Договор   дарения   с обязательством   о   пожизненном  содержании   не   меняет   природы юридического  отношения в целом»*. Далее автор  приводит  развернутые доказательства  того,  что  установление  обязанности  о  содержании дарителя  не  нарушает  принципа безвозмездности  договора  дарения.

     Данная  точка  зрения  не  вызвала широкой  поддержки  среди  ученых-цивилистов. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что «квалификация  договора  о пожизненном  содержании как договора безвозмездного  на  практике  в ряде   случаев  приводит  к  несправедливым  решениям».  В  качестве подтверждения сказанному автор приводит следующий пример из судебной практики. В 1936 г. А.И. Пивнев передал своему брату Ф.И. Пивневу  по договору  дарения с условием пожизненного содержания право застройки в  Харькове.  Даритель  был тяжело болен и  нуждался  в  постороннем уходе.  Ф.И. Пивнев вместе со своей женой Е.И. Пивневой  в  этом  же году  переселились в подаренное домовладение. Вся тяжесть  ухода  за больным  легла  на  Е.И.  Пивневу, которая вынуждена  была  временно оставить  работу.  А.И.  Пивнев умер в 1940 г.  Е.И.  Пивнева  после расторжения  брака  с  Ф.И. Пивневым обратилась  в  суд  с  иском  о признании за ней доли в праве на указанное домовладение. В  иске  ей было  отказано  на  основании  того, что  договор  дарения  спорного домовладения в 1936 г. был оформлен только на имя ответчика**.

          В.Ф.  Маслов  относил  договор  ренты к  разновидности   договора купли-продажи, «где  в качестве цены выступает  обязанность покупателя пожизненно    предоставлять   продавцу   содержание   и    уход»***.