Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г. "Об акционерных обществах" для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия. Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

По общему правилу (ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (ст. 298 ГК РФ).

Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, правомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.

Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки и совершении отдельных видов сделок с земельными участками. Например, организации, которым земельный участок предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с земельным участком, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Помимо граждан и юридических лиц, участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые перечисленные выше субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. Так, покупателями не могут быть:

иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Кодекса). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Обладание земельным участком на основании иного, помимо права собственности, вещного права или на обязательственном праве исключает возможность отчуждения такого участка.

Глава 3. Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

Как уже говорилось выше, сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего, должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права). Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, постановление главы района и т.п.

Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года — момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой, то этот документ надо заказать в архиве.

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут подтверждать следующие документы.

- Свидетельство о праве  на земельные доли, а при отсутствии  документов — выписка из решений  органов местного самоуправления  о приватизации сельскохозяйственных  угодий.

- Свидетельство о праве  собственности на землю, выданное  до 31.01.98 года, голубого или розового  цвета. Если решение о предоставлении  участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано  в районном (городском) комитете  по земельным ресурсам и землеустройству.

- Договоры об отчуждении  участков, решения судов, свидетельства  о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении  земельных участков.

После того как на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

- нотариально заверенную  копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);

- нотариально заверенную  копию постановления, договора купли-продажи  или дарения;

- выкопировку из генерального  плана, заверенную печатью и подписью  председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

- технический паспорт  БТИ, если на участке есть зарегистрированное  строение;

- акт согласования границ  со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью  председателя садового товарищества  либо администрацией сельского округа.