Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка

Содержание

 
Введение………………………………………………………………………. ............... 3 
Глава 1. Земельный участок как объект купли-продажи ………………….................. 4 
1.1. Понятие земельного участка ………………………….…………………………..  4 
1.2. Содержание договора купли-продажи земельного участка……… …….………..5 
Глава 2. Стороны сделки купли-продажи земельного участка………... ……………15 
Глава 3. Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка……22 
Заключение…………………………………………………………………....................27 
Список литературы………………..…….………………………………………………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В условиях перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость осуществления земельной реформы и совершенствования законодательства в области земельных отношений. 30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации, который призван обеспечить стабильность отношений земельной собственности и реализацию конституционных прав граждан на землю.

 В настоящее время  земля в Российской Федерации  стала объектом гражданского  оборота, и сделки с земельными  участками приобрели все большую  значимость. Следует отметить, что  Земельный кодекс РФ на уровне  закона косвенным образом закрепил  приоритет земельного законодательства  перед гражданским при регулировании  земельных отношений и совершении  сделок с землей. В ст. 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.

 Таким образом, если  в земельном законодательстве  установлена специальная норма  для совершения сделок с земельными  участками, то применяется именно  она. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и другими природными ресурсами. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом.

В данной работе будет рассмотрена наиболее часто совершаемая сделка с земельными участками - купля-продажа. Исходя из этой цели будут решены следующие задачи:

- рассмотреть понятие земельного участка;

-изучить основные сведения о земельном участке, отраженные в договоре;

- рассмотреть стороны сделки купли-продажи земельного участка;

- изучить процедуру заключения договора купли-продажи земельного участка;

- рассмотреть вопрос исполнения договора купли-продажи земельного участка.

 

Глава 1. Земельный участок как объект купли-продажи

1.1 Понятие земельного участка

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий: а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке; б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие; в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи (п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1, п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

1.2 Содержание договора купли-продажи земельного участка

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете. В соответствии с законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке. Законодательство устанавливает требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков. При этом для случаев совершения таких сделок с земельными участками, как завещание, дарение, доверительное управление, безвозмездное пользование и рента, требования о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, прямо не предусмотрены. Между тем при совершении любых сделок с земельными участками, как и в случаях их продажи, аренды или мены возникают, переходят и (или) прекращаются права на указанные объекты. Предметом всех таких договоров являются земельные участки.

Таким образом, в любом договоре, предметом которого является земельный участок должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения). К таким сведениям относится кадастровый номер земельного участка.

При проведении государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. В этих целях проводится кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам были утверждены постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660. Кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера. При переходе прав на земельный участок, а также при изменении вида права кадастровый номер земельного участка не изменяется. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале (ст. 18 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Также в договоре должно быть указано местоположение (адрес), площадь, описание границ земельных участков и их отдельных частей.

Местоположение земельного участка определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров.

Площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности). Необходимость указания в договоре площади земельного участка обусловлена тем, что она определяет пространственные пределы вещного или обязательственного права на земельный участок, которое может возникнуть, перейти и (или) прекратиться в результате совершения сделки.

Границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета. Кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору.

В случаях, когда названные характеристики земельного участка установить не представляется возможным, необходимо проведение землеустроительных работ. Определение площади земельного участка, его местоположения, а также установление, восстановление и закрепление на местности границ земельного участка осуществляются в порядке, предусмотренном ФЗ от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

В названных целях проводится межевание земельного участка, которое включает следующие виды работ: подготовительные работы; составление технического проекта; уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками; определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства; составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеустроительного дела; утверждение землеустроительного дела в установленном порядке. При восстановлении на местности границ объекта землеустройства из состава работ исключаются: согласование границ объекта землеустройства на местности; определение координат межевых знаков; определение площади объекта землеустройства; составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства (ст. 17 ФЗ "О землеустройстве").

Местоположение, размер, границы земельного участка, границы ограниченных в использовании частей земельного участка, а также размещение объектов недвижимости в графической форме отображаются на карте (плане) земельного участка, формируемой при проведении землеустроительных работ. Карта (план) земельного участка, а также иные документы, подготовленные при проведении землеустройства, используются при проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

Следующая основная характеристика земельного участка это категория земель и разрешенное использование земельного участка.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается во всех договорах, предметом которых являются земельные участки. Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1)земли сельскохозяйственного назначения; 2)земли поселений; 3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4)земли особо охраняемых территорий и объектов; 5)земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Указанные категории земель перечислены в императивной норме п. 1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом. Поэтому иные, помимо названных категорий земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной, определенной категории земель. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии со ст. 8 ЗК РФ и ФЗ от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Виды разрешенного использования земельных участков, т.е. цели, для достижения которых они предоставляются, определяются исходя из принадлежности к определенной категории земель в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т.п.) (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Земли поселений могут быть отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам со следующим разрешенным использованием:

- жилая зона - для застройки  жилыми зданиями, а также объектами  культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться  для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой  застройки, среднеэтажной смешанной  жилой застройки и многоэтажной  жилой застройки, а также иных  видов застройки согласно градостроительным  регламентам (п. 5 ст. 85 ЗК РФ);